특히 금리 인하 기대가 커지는 상황에서 차주들의 대환 수요가 늘어날 가능성이 큰 만큼 정책 취지와 실제 효과 사이에 괴리가 발생할 수 있다는 우려도 제기된다.
22일 국회 정무위원회 소속 추경호 국민의힘 의원이 금융위원회로부터 제출받은 자료에 따르면 금융위는 "주담대 대환대출도 LTV 규제 대상에 포함되느냐"는 질의에 대해 "대환대출은 새로운 금융회사에서 취급되는 신규 대출이기 때문에 금융회사는 대환 시점에 각 업권별 감독 규정에 따라 LTV를 재산정하고 있다"고 답했다. 사실상 기존 주담대를 다른 금융사로 갈아타는 경우에도 신규 대출과 동일한 기준을 적용해야 한다는 의미다.
이에 따라 기존 대출을 상환하고 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타는 '대출 갈아타기'도 LTV 규제의 영향을 받게 된다. 규제지역에 포함된 지역에서는 대환 과정에서 LTV 기준을 다시 적용받게 되면서 차주가 기존 대출 규모를 그대로 유지하기 어려워질 수 있다.
특히 서울 전 지역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 이 지역 차주들이 금리 인하 목적의 대환을 시도할 경우 LTV 기준이 기존 70%에서 40%로 축소된다. 그 결과 대환을 위해서는 기존 대출 원금의 일부를 먼저 상환해야 하는 상황이 발생할 수 있다.
문제는 이러한 조치가 실수요자들의 금리 부담을 오히려 키울 수 있다는 점이다. 대환대출은 차주가 더 낮은 금리 상품으로 이동해 이자 부담을 줄이는 대표적인 금융소비자 보호 장치로 평가돼 왔다. 하지만 LTV 재산정 과정에서 추가 상환 부담이 발생하면 일부 차주는 금리가 더 낮은 상품으로 갈아타는 것이 사실상 어려워질 수 있다. 금융권에서는 금리 부담을 줄이기 위한 대환까지 제한되면 정책 효과가 실수요자에게 불리하게 작용할 수 있다는 지적이 나온다.
정책 일관성 논란도 제기된다. 앞서 정부는 지난 6·27 대출 규제 당시 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 1억원으로 제한하면서 대환대출도 규제 대상에 포함한 바 있다. 이후 시장 혼선과 차주 부담이 커지자 9·7 대책을 통해 기존 주담대 차주의 대환대출을 일부 허용하며 규제를 완화했다. 그러나 이번 10·15 대책에서도 대환대출을 사실상 LTV 규제 적용 대상으로 다시 명확히 하면서 비슷한 상황이 반복되고 있다는 평가가 나온다.
전문가들은 부동산 시장 안정이라는 정책 목표와 금융소비자 보호 사이의 균형이 필요하다고 지적한다. 대출 총량을 관리하는 정책적 필요성은 인정되지만 금리 부담 완화 목적의 대환까지 동일한 규제를 적용할 경우 실수요자에게 예상치 못한 부담이 전가될 수 있다는 것이다.
금융권 관계자는 "투기 수요 억제를 위한 대출 규제와 금리 부담 완화를 위한 대환 수요는 성격이 다른 만큼 정책적으로 구분해 접근할 필요가 있다"고 말했다.
시장에서는 향후 금리 환경 변화에 따라 대환 수요가 더 확대될 가능성이 높은 만큼 제도 보완 논의가 이어질지 주목하고 있다. 특히 금융당국이 가계부채 관리와 금융소비자 보호 사이에서 어떤 균형점을 찾을지가 향후 정책 방향을 가늠하는 핵심 변수로 꼽힌다.
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