2026.07.14 화요일
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수도권 규제지역 40곳으로 확대…비규제지역 '풍선효과' 재현되나 [경제일보] 정부가 경기 남부 반도체 벨트를 중심으로 추가 규제지역을 지정하면서 수도권 부동산 시장의 흐름 변화에 관심이 쏠리고 있다. 과거 규제 강화 이후 비규제지역으로 수요가 이동했던 ‘풍선효과’가 이번에도 반복될지 주목된다. 12일 업계에 따르면 국토교통부와 경기도는 지난달 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 이에 따라 수도권 규제지역은 기존 37곳에서 40곳으로 확대됐다. 서울 25곳은 그대로 유지됐으며 경기도는 12곳에서 15곳으로 늘어났다. 시장에서는 과거 사례를 근거로 비규제지역으로의 수요 이동 가능성을 점치고 있다. 지난해 10·15 부동산 대책 전후 30일간 경기 지역 아파트 거래량을 분석한 결과 비규제지역 거래는 6926건에서 1만1691건으로 약 68.8% 증가했다. 규제를 피하려는 실수요와 투자 수요가 동시에 이동한 결과로 해석된다. 당시에는 화성시가 938건에서 1932건으로 가장 큰 증가폭을 보였으며 고양시와 남양주시, 용인 기흥구, 구리시, 부천시 등에서도 거래가 크게 늘었다. 이들 지역 중 일부가 이번에 규제지역으로 편입되면서 남은 비규제지역이 새로운 대체 투자처로 부상할 가능성이 제기된다. 현재 시장에서는 고양시, 남양주시, 부천시, 김포시 등 서울 접근성이 높거나 광역 교통망이 구축된 지역이 유력한 대체지로 거론된다. 수도권 남부에서는 수원시 권선구 역시 관심 지역으로 꼽힌다. 규제지역에서는 청약 요건이 강화된다. 청약통장 가입 기간 2년 이상, 세대주 요건 충족, 최근 5년 내 당첨 이력 제한 등 까다로운 조건이 적용된다. 반면 비규제지역은 이러한 제한이 상대적으로 완화된다. 특히 전용면적 85㎡ 초과 주택의 경우 100% 추첨제로 공급돼 청약 가점이 낮은 수요자도 당첨 가능성이 있다. 금융 조건에서도 차이가 있다. 규제지역은 계약금 10%와 중도금 대출 보증 1건 제한이 적용되는 반면 비규제지역은 계약금 5%에 보증 2건까지 가능하다. 이러한 차이가 수요 이동을 자극하는 요인으로 작용하고 있다. 이 같은 상황에서 비규제지역에서 분양을 앞둔 신규 단지들에 대한 관심도 높아지고 있다. 롯데건설은 부천시 상동 일원에서 ‘상동역 롯데캐슬 시그니처’를 공급할 예정이며 호반산업은 김포 사우동에서 ‘호반써밋 풍무Ⅲ’를 선보인다. 남양주 진접2지구에서는 ‘남양주 진접 서한이다음’이 분양을 앞두고 있으며 GS건설은 오산 양산동에서 ‘오산헤리티지자이’를 공급할 계획이다.2026-07-12 15:48:55
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![[데스크 칼럼] 서울 강북마저 월세 300만 원…꼬여버린 부동산 대책](https://image.ajunews.com//content/image/2026/06/23/20260623074506472981.jpg)
서울 강북마저 '월세 300만 원'…꼬여버린 부동산 대책 [경제일보] 서울 강북에서도 월세 300만원이 넘는 아파트 계약이 빠르게 늘고 있다. 올해 1분기 강북 14개 구의 월세 300만원 이상 신규 계약은 606건이었다. 지난해 같은 기간보다 53.4% 증가했다. 서울 전체 증가율 32.5%, 강남 3구 증가율 21.2%보다 훨씬 가파르다. 마포·용산·성동을 제외한 강북 11개 구에서도 같은 가격대 월세 계약이 1년 새 79.5% 늘었다. 월세 300만원이 서울 세입자의 일반적 부담이라고 말할 수는 없다. 신축 대단지의 넓은 면적, 낮은 보증금, 학군과 직주근접 수요가 겹친 거래도 적지 않다. 그럼에도 강남 고가 주거지의 특수한 가격대로 여겨졌던 월세가 동대문·성북·은평·노원·도봉·강북구까지 퍼지고 있다는 사실은 다른 의미를 갖는다. 서울 임대차 시장의 상단이 넓어지고, 그 속도가 빨라지고 있다는 경고다. 전세 시장은 이미 경고음을 넘어 비상등을 켠 모습이다. 6월 둘째 주 서울 아파트 전세수급지수는 122.5를 기록했다. 전세난이 극심했던 2021년 2월 이후 약 5년 반 만의 최고치다. 수급지수 100은 수요와 공급이 균형을 이룬 상태를 뜻한다. 122.5라는 숫자는 전세를 구하려는 사람이 매물을 내놓는 사람보다 훨씬 많다는 뜻이다. 월세 시장도 같은 방향으로 움직이고 있다. 서울 월세수급지수는 지난 5월 114.8까지 올랐다. 전세가 귀해지면 세입자는 월세로 밀려난다. 보증금을 더 마련할 여력이 없는 사람은 매달 나가는 돈을 늘릴 수밖에 없다. 전세를 구하지 못해 월세로 옮긴 세입자가 늘면 월세 공급도 빠르게 줄어든다. 집주인은 수요가 몰리는 만큼 월세를 올리고, 새로 이사해야 하는 세입자는 더 비싼 조건을 감수한다. 서울 강북의 월세 300만원 계약 증가는 이런 흐름의 한 장면이다. 더 큰 문제는 시장에 나와야 할 전세 매물마저 줄고 있다는 점이다. 올해 들어 서울 아파트 전월세 거래 가운데 갱신계약 비중은 45%를 넘었다. 최근에는 절반 가까이가 기존 계약을 연장하는 방식으로 이뤄지고 있다. 세입자가 굳이 이사하지 않으려는 까닭은 분명하다. 새로 계약할 집을 찾기 어렵고, 찾더라도 보증금과 월세가 크게 올라 있기 때문이다. 계약갱신이 늘었다는 사실 자체를 문제 삼을 일은 아니다. 세입자가 주거 안정을 누릴 수 있도록 계약갱신청구권을 도입한 취지는 존중돼야 한다. 다만 신규 세입자가 구할 수 있는 매물이 줄어드는 현실까지 외면해서는 안 된다. 갱신으로 묶인 집이 늘어날수록 시장에 나오는 전세 물량은 줄고, 그 부담은 이사를 해야 하는 사람에게 집중된다. 결혼, 출산, 취업, 전근, 자녀 교육 때문에 집을 옮겨야 하는 사람은 전세시장 바깥으로 밀려나 월세를 선택하게 된다. 입주 물량 전망도 세입자에게 넉넉한 답을 주지 못한다. 한국부동산원과 부동산R114의 공동 추계에 따르면 서울 공동주택 입주 예정 물량은 올해 2만7158가구에서 내년 1만7197가구로 약 1만 가구 줄어든다. 서울은 재건축·재개발 이주 수요까지 계속 쌓이고 있다. 새 아파트 입주는 줄고, 기존 전세 매물은 갱신계약과 월세 전환으로 줄어든다. 이 상황에서 전세와 월세가 함께 오르는 것은 시장 논리로만 설명할 수 있는 현상이다. 정부는 집값과 가계부채를 잡겠다며 대출 규제를 강화해 왔다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 주택 구입 대출을 받은 사람에게 전입 의무를 부과했다. 전세대출 보증비율도 낮췄다. 이어 규제지역의 담보인정비율을 낮추고, 주택 매매·임대사업자 대출을 사실상 막는 조치도 내놓았다. 다주택자 양도소득세 중과 유예도 지난달 종료됐다. 과열된 매매시장을 그대로 둘 수 없다는 정부 판단에는 일리가 있다. 서울 집값이 다시 불안해지는 국면에서 가계부채를 더 늘려서는 안 된다는 원칙도 맞다. 그러나 주택 정책은 매매시장만 따로 떼어 놓고 설계할 수 없다. 집을 사고파는 시장과 전세·월세 시장은 서로 얽혀 있다. 매매를 조이면 임대차 시장은 어떻게 움직이는지, 실거주 의무와 대출 규제가 기존 세입자가 살고 있는 주택의 거래에 어떤 부담을 주는지, 임대사업자의 자금 조달을 막았을 때 임대주택 공급에는 어떤 변화가 생기는지까지 함께 살펴야 한다. 정부 대책이 월세 상승의 유일한 원인이라고 말할 수는 없다. 서울의 월세 부담은 공급 부족, 입주 물량 감소, 정비사업 이주 수요, 계약갱신 증가, 전세보증금 반환 부담, 집주인의 월세 선호가 겹쳐 나타난 결과다. 그러나 정책이 이들 변수와 맞물려 임대차 시장에 어떤 압력을 더했는지는 따져봐야 한다. 매매 가격을 누르는 조치가 전세 매물 감소와 월세 전환을 부추기는 방향으로 작동한다면, 정책은 본래의 목표와 다른 곳에서 더 큰 부담을 만들게 된다. 집값을 잡겠다는 명분 아래 세입자의 주거비가 치솟는다면 국민이 체감하는 정책의 결과는 실패에 가깝다. 아파트 가격이 조금 덜 오르는 대신 전세가 사라지고 월세가 급등한다면, 집을 소유하지 못한 사람에게는 아무런 위안이 되지 않는다. 집값 통계는 안정됐다고 말할지 몰라도, 월급에서 주거비로 빠져나가는 돈이 늘어난 가계는 안정됐다고 느끼지 못한다. 정부는 2030년까지 수도권에 135만호를 착공하겠다고 밝혔다. 공급 확대 방향은 옳다. 다만 착공은 입주가 아니다. 몇 년 뒤 공급 계획이 오늘 전세 계약을 앞둔 세입자에게 집을 마련해 주지는 않는다. 올가을과 겨울, 내년 봄에 이사해야 하는 사람에게 필요한 것은 발표자료 속 착공 물량이 아니라 실제로 계약할 수 있는 전세 매물과 감당 가능한 월세다. 이제는 매매시장 안정과 임대차 시장 안정을 함께 보는 정책이 필요하다. 투기성 대출은 막되, 세입자가 살고 있는 주택의 거래와 임대차 계약이 불필요하게 경직되지 않도록 제도를 다듬어야 한다. 장기 임대 공급을 늘릴 수 있는 세제와 금융의 기준을 예측 가능하게 만들고, 그 대신 임대료와 임대기간에 대한 책임을 분명히 지우는 방안도 검토할 만하다. 재건축·재개발 이주가 몰리는 지역에는 별도의 전세 공급 대책이 따라야 한다. 비아파트와 공공임대 공급도 서둘러야 한다. 서울 강북의 월세 300만원은 부동산 시장의 특이한 한 건으로 치부할 일이 아니다. 전세가 줄고 월세가 오르며, 주거비 부담이 서울 전역으로 번지는 흐름을 보여주는 신호다. 정부가 집값만 바라보며 대책을 이어갈수록 세입자는 전세시장 밖으로 밀려날 수 있다. 부동산 정책의 성패는 매매가격 그래프만으로 가릴 수 없다. 국민이 매달 내는 월세와 다음 계약 때 감당해야 할 보증금에서 먼저 드러난다.2026-06-23 07:46:01
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집도 못 사고 못 판다…대출·거래 규제에 서울 주택시장 '동결' [경제일보] 서울 주택시장이 얼어붙고 있다. 집값 안정과 가계부채 관리를 위해 대출과 거래를 동시에 조이는 정책이 이어지면서 집을 사려는 사람도, 팔려는 사람도 움직이지 못하는 상황이다. 16일 한국부동산원 서울 아파트 매매 거래 통계에 따르면 지난해 6·23 주택담보대출 정책 발표 이후 8월 서울 아파트 거래량은 4154건으로 전월 8485건 대비 51% 감소했다. 이어 10·15 부동산 대책 이후 11월 거래량도 4935건으로 전월 1만1041건보다 55% 줄었다. 이후 일부 반등했지만 회복세는 뚜렷하지 않다. 매수 시장이 얼어붙은 가장 큰 이유는 대출 규제다. 대표적인 기준이 DSR이다. DSR은 연 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액 비율을 뜻한다. 소득에 비해 빚 부담이 크면 추가 대출이 제한된다. 서울 강북구의 한 공인중개사는 “생애 최초 주택 구입자들도 담보인정비율(LTV) 70%를 적용받으려 해도 DSR에 막혀 대출이 어려운 경우가 많다”며 “실수요자조차 시장에 진입하지 못하는 상황”이라고 말했다. 매도 시장도 막혀 있다. 서울 종로구와 서대문구 등 일부 지역에서는 집주인들이 매도를 미루며 매물 자체가 줄고 있다. 가격을 낮춰 팔기보다 정책 방향을 지켜보겠다는 분위기다. 종로구의 한 공인중개사는 “다주택자들이 정책 방향을 지켜보며 버티는 분위기”라며 “본격적인 매물 출회는 하반기에나 가능할 것”이라고 말했다. 외곽 지역은 상황이 더 차갑다. 강북구 수유동 등은 수요 자체가 줄며 거래가 사실상 멈춘 상태라는 평가가 나온다. 실수요 기반이 약한 지역일수록 대출 규제의 충격이 더 크게 나타나는 모습이다. 한국은행이 발표한 금융시장 동향에 따르면 3월 은행권 가계대출은 0.5조원 증가했지만 주택담보대출은 사실상 보합 수준에 머물렀다. 전세자금대출도 감소세가 이어졌다. 주거 관련 자금 수요 전반이 위축됐다는 의미다. 시장에서는 수요자의 기대와 현실 사이 간극도 거래 지연 요인으로 본다. 한 부동산 관계자는 “소득 수준에 비해 더 큰 평형을 선호하는 경향이 있다”며 “이로 인해 거래가 더 늦어지는 측면도 있다”고 설명했다. 결국 규제는 강남권 과열 억제를 겨냥했지만 파급 효과는 서울 전역으로 번지고 있다. 도심 인기 지역은 버티고 외곽은 멈추는 양극화가 심해지는 모습이다. 거래가 살아나지 않으면 가격도 제 기능을 하기 어렵다. 사고파는 시장이 멈추면 시세 형성 자체가 왜곡될 수밖에 없기 때문이다. 주택시장 안정이 가격 통제만으로 가능한지 다시 점검해야 한다는 지적이 나온다. 현장에서는 수요자들의 기대 수준과 현실 사이의 간극도 영향을 미친다는 분석이 나온다. 한 부동산 관계자는 “소득 수준에 비해 더 큰 평형을 선호하는 경향이 있다”며 “이로 인해 거래가 더 지연되는 측면도 있다”고 설명했다. 현재 규제가 강남권을 겨냥했지만, 결과적으로 강북 지역 실수요자까지 영향을 미치고 있는 모습이다. 거래가 살아나지 않으면 시장의 가격 기능도 제대로 작동하기 어려워 보인다. 부동산 업계는 “당분간 도심은 버티고 외곽은 멈추는 양극화 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다.2026-04-16 16:24:31
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서울시, 정비사업 85개 구역 집중 관리…3년 내 8만5000호 공급 목표 [이코노믹데일리] 서울 지역 정비사업을 통해 향후 3년간 8만5000가구가 착공에 들어갈 예정이다. 이주비 대출 규제 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정비사업지에는 공공 지원을 확대해 공급 일정을 앞당기겠다는 방침이다. 26일 오세훈 서울시장은 서울시청에서 ‘핵심공급 전략사업 발표회’를 열고 2028년까지 조기 착공이 가능한 정비사업지 85곳을 발표했다. 한남3구역, 방배13구역, 노원 백사마을 등 총 8만5000가구 규모의 사업지가 이번 전략사업에 포함됐다. 지난해 서울시는 2031년까지 31만가구 착공 계획을 제시했지만 최근 부동산 규제 강화로 다수 정비사업이 이주 단계에서 지연되고 있다고 판단했다. 이에 253개 사업지를 전수 점검한 뒤 상대적으로 착공 가능성이 높은 85개 구역을 선별해 행정 역량을 집중하기로 했다. 이 중 62개 구역은 기존 계획보다 착공 시기를 최대 1년 앞당겼다. 핵심 지원책은 이주비 금융 지원이다. 시는 이주비 대출 규제로 자금 조달에 어려움을 겪는 사업지를 대상으로 주택진흥기금 500억원을 편성해 융자를 지원한다. 다음 달 접수를 시작해 오는 5월 중 집행할 예정이다. 규제에 따른 사업 차질도 주요 쟁점으로 제기됐다. 지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구로 묶이면서 조합원 지위양도 제한 대상은 크게 늘었다. 기존 강남3구·용산구 42곳에 국한됐던 제한이 서울 전역 159개 구역으로 4배 가량 확대됐고 초기 단계 정비구역까지 포함하면 사업 장기화 우려가 커지고 있다. 서울시는 신규 규제 대상 117개 구역을 전수조사한 결과 조합원 분담금 부담(50%), 주거이전 제약(26%), 상속 등 기타(24%)로 인한 고충 사례 127건을 확인했다고 밝혔다. 발표회에 참석한 85개 핵심구역 조합장들은 이주비 대출 한도 축소와 지위양도 제한으로 사업 추진이 막히고 있다며 규제 완화 요청 탄원서를 제출했다. 이에 서울시는 신규 규제 대상이 된 21개 자치구 정비구역에 대해 지위양도 제한을 한시적으로 완화하는 방안을 정부에 지속 건의하겠다는 입장이다. 시장에서는 중장기적으로 정비사업 일정에 대한 불확실성을 줄이는 신호로 작용할 가능성에 주목하고 있다. 이주 단계에서 병목이 완화될 경우 착공 지연이 누적됐던 사업지를 중심으로 공급 일정이 점진적으로 정상화될 수 있다는 전망이다. 오세훈 서울시장은 “현장의 고통을 절감하며 실체 있는 공급 대책만이 시장의 불안을 잠재울 수 있다”고 강조했다. 이어 “중앙정부에 전향적인 규제 완화를 지속 건의하는 동시에 이주비 긴급 융자지원과 치밀한 공정관리를 병행하겠다”며 “8만5000호의 차질 없는 착공을 실현하고 서울의 주거 안정을 반드시 지키겠다”고 말했다.2026-02-26 11:13:46
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지난해 4분기 주담대 신규취급액 줄어…30대·수도권 중심 감소 [이코노믹데일리] 정부의 강력한 부동산 규제에 따라 지난해 4분기 30대와 수도권 중심으로 가계대출 규모가 줄었다. 24일 한국은행에 따르면 지난해 4분기 차주(대출자)당 가계대출 평균 신규 취급액은 전 분기 대비 409만원 적은 3443만원으로 집계됐다. 가계대출 신규취급액은 3443만원으로 전 분기보다 409만원 감소했다. 그 중 주택담보대출(주담대) 신규취급액은 2억1286만원으로 1421만원 줄었다. 연령별로는 30대의 신규 주담대 감소 폭이 3259만원으로 가장 컸고, 40대(-1316만원)·20대(-993만원) 순이었다. 금액 비중은 30대(37.1%)·40대(29.5%)·50대(18.3%) 순으로 높은 순위를 차지했다. 지역별로는 수도권(-3714만원) 주담대 감소세가 가장 컸다. 반면 동남권(+2577만원)·강원제주권(+2442만원)·대구경북권(+2188만원) 등에서는 늘었다. 민숙홍 한은 가계부채미시통계팀장은 "10·15 부동산 대책 등으로 가계대출 신규취급액과 차주 수가 줄었다"며 "평균 신규취급액이 많은 30~40대뿐 아니라 수도권, 은행, 주담대별로도 각각 차주당 평균금액이 줄면서 대출자 평균 취급액이 감소한 것"이라고 설명했다. 전망과 관련해서는 "올해 1분기에는 새 학기와 이사 수요, 다주택자 양도세 중과 유예 등의 영향으로 수도권 주택거래가 소폭 늘어날 수 있다"며 "이에 따라 가계대출도 소폭 증가할 가능성이 있다"고 덧붙였다. 신규 취급액이 아닌 지난해 4분기 차주당 가계대출 평균 잔액은 9739만원으로 전 분기보다 65만원 늘었다. 주담대 차주의 평균 잔액(1억5827만원)도 201만원 증가했다. 금액 비중은 40대(28.8%), 수도권(58.8%), 은행(61.6%), 주담대(51.6%)가 가장 큰 비중을 차지했다. 주담대 잔액은 20대(+424만원)·40대(+423만원), 동남권(+320만원)·충청권(+217만원) 중심으로 증가했다. 평균 잔액은 30대(2억2541만원)가 가장 많았고, 20대(1억9287만원)·40대(1억8186만원) 순이었다.2026-02-24 16:52:07
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10·15 부동산 대책, 행정소송 1심서 정당성 확인…개혁신당 "항소 검토" [이코노믹데일리] 서울 전역과 수도권 일부 지역을 규제지역으로 묶은 10·15 부동산 대책의 적법성을 둘러싼 법적 다툼에서 법원이 정부의 손을 들어줬다. 서울 전역과 수도권 일부 지역을 규제지역으로 묶은 결정이 위법하다는 개혁신당 측의 주장은 받아들여지지 않았다. 이번 판결로 해당 규제지역 지정은 법적 효력을 그대로 유지하게 됐다. 서울행정법원 행정14부는 29일 개혁신당과 일부 주민이 국토교통부 장관을 상대로 제기한 조정대상지역 지정처분 무효확인 소송에서 원고 패소 판결을 선고했다. 이에 따라 지난해 발표된 10·15 부동산 대책을 통해 지정된 규제지역 조치는 계속 적용된다. 10·15 대책은 서울 전 지역과 경기도 일부 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 묶고 토지거래허가구역을 확대 지정하는 내용을 담고 있다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출 한도가 제한되고 청약 자격과 세제 적용에서도 다양한 규제가 함께 적용된다. 당시 정부는 집값 상승세가 이어지던 상황에서 시장 과열을 억제하기 위한 정책 수단으로 규제지역 확대를 결정했다. 이번 소송의 핵심 쟁점은 규제지역 지정 과정에서 활용된 주택가격 통계였다. 개혁신당 측은 국토교통부가 규제지역 확대를 위해 지난해 9월 주택가격 통계를 의도적으로 반영하지 않았다고 주장했다. 주택법은 직전 3개월간의 주택가격 상승률을 기준으로 규제지역 지정 여부를 판단하도록 규정하고 있는데, 9월 통계를 포함하면 일부 지역은 지정 기준을 충족하지 못했을 것이라는 논리였다. 국토교통부는 정책 발표 당시 9월 주택가격 통계가 공식 공표되지 않은 상태였다는 점을 강조해왔다. 미공표 통계를 정책 판단에 활용할 경우 통계법 위반 소지가 있어 사용할 수 없었다는 설명이다. 정부는 규제지역 지정 여부를 판단할 때 공식적으로 발표된 통계를 기준으로 판단할 수밖에 없었다는 입장을 유지했다. 재판부는 이러한 정부 측 논리를 받아들인 것으로 해석된다. 규제지역 지정 과정에서 위법한 절차가 있었다고 보기 어렵다고 판단하면서 국토교통부의 정책 결정은 1심에서 정당성을 인정받았다. 이에 따라 규제지역 지정의 효력을 둘러싼 1심 판단은 정부에 유리한 방향으로 정리됐다. 다만 법적 공방이 완전히 끝난 것은 아니다. 소송을 제기한 개혁신당 측이 항소 가능성을 열어둔 상태이기 때문이다. 선고 직후 천하람 개혁신당 원내대표는 “판결문을 검토한 뒤 문제점이 있다면 항소 여부를 검토하겠다”고 말했다. 부동산 업계에서는 이번 판결이 규제지역 해제 가능성에 대한 기대를 낮추는 요인으로 작용할 수 있다는 해석도 나온다. 규제지역 지정이 법원 판단에서 유지된 만큼 단기적으로는 정책 변화 가능성이 크지 않다는 시각이다. 하지만 규제지역 해제 여부는 법원 판단보다는 시장 상황과 정부의 정책 방향에 따라 결정되는 경우가 많다는 점에서 향후 시장 흐름이 변수로 작용할 수 있다는 분석도 이어다. 규제지역 지정 제도는 주택시장 과열을 억제하기 위해 정부가 활용하는 대표적인 정책 수단 중 하나로 꼽힌다. 집값 상승 속도와 거래 동향 등을 기준으로 지정 여부가 결정되며 상황에 따라 해제나 추가 지정이 이뤄질 수 있어서다. 법원의 이번 판결은 규제지역 지정 과정에서 정부의 정책 재량 범위를 일정 부분 인정한 사례로 해석될 수 있어 보인다.2026-01-29 10:48:35
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오세훈, 신정동 정비사업 현장 방문…규제 완화 필요성 거듭 제기 [이코노믹데일리] 오세훈 서울시장이 정비사업 현장을 잇따라 방문하며 사업 추진 과정에서 제기되는 규제 문제를 점검하고 있다. 최근 정부의 부동산 대책 이후 이주비 대출 규제와 조합원 지위양도 제한 등이 정비사업의 주요 변수로 떠오르면서 제도 개선 필요성을 다시 강조하는 모습이다. 28일 서울시에 따르면 오 시장은 이날 양천구 신정4구역과 신정동 1152번지 일대를 찾아 정비사업 추진 상황을 확인했다. 현장 방문에서는 정비구역 지정 이후 관리처분과 이주, 착공까지 이어지는 사업 단계별 문제를 점검하고 서울시의 행정 지원 방안을 논의했다. 서울시는 사업 추진 과정에서 발생하는 각종 인허가 절차와 금융 문제를 관리하는 공공 역할을 강화하겠다는 방침이다. 특히 이주비 조달과 관련된 금융 규제가 최근 정비사업의 주요 변수로 떠오르면서 이에 대한 대응 방안 마련이 필요하다는 판단이다. 신정4구역은 서울시의 ‘신속통합기획 2.0’이 적용된 대표적인 정비사업지다. 인허가 절차를 병행 추진하는 방식으로 사업 속도를 높인 사례로 평가된다. 이 사업지는 지난 2024년 7월 사업시행인가를 받은 뒤 약 1년 2개월 만에 관리처분계획 인가를 완료했다. 이는 신속통합기획의 표준 처리기한보다 빠른 사례로 꼽힌다. 현재 사업 일정은 올해 4월 이주를 시작한 뒤 2027년 착공을 목표로 추진되고 있다. 다만 최근 부동산 정책 변화로 이주비 대출 규제가 강화되면서 이주 일정에 영향을 줄 수 있다는 우려가 제기된다. 신정동 1152번지 일대 역시 정비사업 추진 과정에서 오랜 기간 정체를 겪었던 지역이다. 이곳은 2012년 정비구역으로 지정됐지만 낮은 사업성과 주민 갈등 등으로 사업 진행이 지연됐다. 최근에는 신속통합기획을 통해 사업이 다시 추진되고 있다. 서울시는 용도지역 상향과 용적률 완화 등을 통해 사업성을 보완했다. 이후 정비구역 지정과 조합설립인가, 시공사 선정 절차가 비교적 빠르게 진행됐다. 하지만 이 지역 역시 관리처분 이후 단계에서 적용되는 각종 규제가 향후 사업 일정에 영향을 줄 수 있다는 우려가 주민들 사이에서 이어지고 있다. 특히 금융 규제와 분양 규제 등이 사업 추진 과정에서 새로운 변수로 작용할 수 있다는 지적이다. 서울시는 이러한 상황을 고려해 각 사업지의 진행 단계별 맞춤형 지원을 검토하고 있다. 신정4구역은 단기 착공이 가능한 사업지로 분류해 행정 지원을 강화하고 신정동 1152번지 일대에는 사업성 보정계수 적용 등을 통해 조합 부담 완화 방안을 검토하고 있다. 이를 통해 사업 지연 가능성을 최소화 한다는 계획이다. 정비사업 현장에서 이주비 조달 문제가 커지자 서울시는 중앙정부와의 협의도 이어가고 있다. 시는 지난 22일 국토교통부와의 실무협의체 회의에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리하고 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용하는 방식으로 규제를 조정해 달라고 요청했다. 이어 27일에는 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳 가운데 약 39곳이 대출 규제로 이주비 조달에 어려움을 겪고 있다는 점을 설명하며 제도 개선을 다시 건의했다. 신정동 정비사업 현장을 찾은 오세훈 시장은 “정부 정책 변화로 인한 현장의 어려움을 해소하기 위해 서울시가 할 수 있는 모든 범위의 추가 지원을 검토하겠다”며 “정부는 지역 여건을 고려하지 않은 획일적인 규제로 주민 피해가 발생하지 않도록 보완 대책을 조속히 마련해 달라”고 촉구했다.2026-01-28 11:59:22
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서울 외곽·수도권 일부 규제 풀릴까…조정대상지역 취소 소송 1심 선고 D-1 [이코노믹데일리] 정부가 지난해 발표한 ‘10·15 부동산 대책’에 따라 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 지정한 조치의 적법성을 둘러싼 행정소송 1심 판단이 임박했다. 법원의 판단에 따라 일부 지역의 규제 유지 여부가 갈릴 수 있어 부동산 시장에서도 결과에 관심이 모인다. 28일 서울행정법원에 따르면 서울 강북·금천·도봉·중랑구와 경기 의왕, 성남 중원, 수원 장안·팔달구 등 8개 지역을 대상으로 한 조정대상지역 지정 취소 소송의 1심 선고가 오는 29일 내려질 예정이다. 해당 소송은 개혁신당과 일부 지역 주민들이 지난해 11월 국토교통부를 상대로 제기했다. 이번 사건은 정부가 지난해 10월 발표한 ‘10·15 부동산 대책’에서 비롯됐다. 당시 정부는 서울 전역을 규제지역으로 묶고 경기 일부 지역을 추가로 조정대상지역으로 지정했다. 집값 상승세가 이어지자 대출과 세제 규제를 강화해 시장 과열을 억제하겠다는 취지였다. 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면 부동산 거래에 다양한 규제가 적용된다. 주택담보인정비율(LTV) 축소와 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되고 청약 자격과 전매 제한도 엄격해진다. 세제 측면에서도 양도소득세와 취득세 등에서 추가 부담이 발생할 수 있다. 소송의 핵심 쟁점은 규제지역 지정에 활용된 주택 가격 통계의 적용 시점이다. 현행 주택법과 시행령에 따르면 조정대상지역은 직전 3개월간 주택 가격 상승률이 해당 지역 물가상승률의 1.3배를 초과할 경우 지정할 수 있다. 투기과열지구의 경우 기준은 1.5배다. 원고 측은 규제지역 지정 과정에서 국토교통부가 통계 적용 시점을 잘못 판단했다고 주장하고 있다. 심의 당시 국토부가 이미 9월 통계 자료를 확보하고 있었으며 이를 반영했다면 일부 지역은 규제 요건을 충족하지 않았을 것이라는 주장이다. 지난 15일 열린 변론에서도 원고 측은 법령상 요건을 충족하지 못한 상태에서 규제가 이뤄졌다고 강조했다. 규제지역 지정이 행정 재량을 넘어선 위법한 처분에 해당한다며 법원의 취소 판단을 요청했다. 반면 국토교통부는 규제지역 지정이 적법한 절차에 따라 이뤄졌다는 입장을 유지하고 있다. 정부는 당시 6~8월 통계를 기준으로 규제 요건을 충족했다고 판단했다고 설명했다. 또 미공표 통계를 정책 심의에 활용할 경우 통계법 위반 소지가 있어 반영할 수 없었다는 점도 강조했다. 실제로 9월 통계의 공식 공표 시점이 지난해 10월 14일 오후였기 때문에 정책 결정 과정에서 근거 자료로 활용하기 어려웠다는 것이다. 부동산 업계에서는 원고 측이 승소할 가능성을 높게 보지 않는 분위기다. 규제지역 지정은 부동산 정책의 일환으로 정부의 정책 재량 범위에 속하는 사안으로 해석되는 경우가 많다는 이유에서다. 다만 일각에서는 법원이 절차적 문제를 일부 지적할 가능성도 완전히 배제할 수 없다는 시각도 나온다. 정책 결정 과정에서 통계 적용 방식이나 행정 절차의 적정성을 판단 대상으로 삼을 수 있다는 것이다. 정부는 법원 판단에 따라 후속 조치를 검토하겠다는 입장이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난해 11월 국회 예산결산특별위원회에서 “법원이 위법 판단을 내릴 경우 해당 지역 규제를 해제하겠다”고 밝힌 바 있다. 부동산업계 관계자는 “규제지역 지정은 정부 정책 판단이 크게 작용하는 영역이지만 통계 적용이나 절차 문제는 법원 판단 대상이 될 수 있다”며 “판결 결과에 따라 일부 지역 규제 여부뿐 아니라 향후 부동산 정책 운용 방식에도 일정한 영향을 줄 수 있다”고 말했다.2026-01-28 06:00:00
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