전세는 사라지고 월세만 는다…청년층 덮친 '반강제 월세 시대'

17일 업계에 따르면 임대차 시장의 월세 전환은 가속화하고 있다. 국토교통부가 발표한 올해 1~2월 주택 통계에서 전국 전월세 거래 가운데 월세 비중은 68.3%로 집계됐다. 2022년 47.1%였던 월세 비중이 꾸준히 상승한 결과다.
 

반면 전세 물량은 빠르게 줄고 있다. 부동산 플랫폼 아실 집계 기준 서울 전세 매물은 올해 1월 23060건에서 지난달 말 16788건으로 두 달 만에 27.2% 감소했다. 노원구와 중구 등 일부 지역은 감소 폭이 60%를 넘었다.
 

시장 변화의 출발점은 보증보험 강화다. 전세보증금 반환보증은 세입자가 계약 종료 뒤 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하는 제도다. 전세 사기 피해를 막기 위한 안전장치지만 가입 요건이 강화되면서 거래 방식까지 바꾸고 있다.
 

대표적인 기준이 이른바 ‘126% 룰’이다. 주택도시보증공사(HUG)은 전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 넘으면 반환보증 가입을 제한하고 있다. 세입자는 보증보험 가입이 가능한 범위 안에서만 계약하려 하고 집주인은 원하는 수준까지 보증금을 올리기 어려워졌다.
 

그 결과 상한선을 넘는 금액은 월세로 돌리는 사례가 늘고 있다. 과거에는 보증금을 높이고 월세를 낮추는 계약이 많았지만 지금은 반대 방향으로 시장이 움직이고 있다는 것이다.
 

대출 규제도 같은 흐름을 강화하고 있다. 정부는 DSR, 즉 연 소득 대비 1년간 갚아야 할 전체 대출 원리금 비율을 40% 수준으로 관리하고 있다. 전세대출 이자 상환분까지 단계적으로 반영되면서 세입자가 추가 대출을 받기는 더 어려워졌다.
 

쉽게 말해 소득이 충분하지 않거나 기존 대출이 있는 직장인은 전세 보증금을 마련하기가 예전보다 훨씬 까다로워진 셈이다. 결국 자금이 부족한 세입자는 월세 시장으로 이동할 수밖에 없다.
 

실거주 의무 강화도 공급 축소 요인으로 꼽힌다. 실거주 요건이 붙은 주택은 집주인이 직접 거주해야 하거나 임대 운용에 제약을 받는다. 전세로 나올 수 있었던 주택이 시장에서 빠지는 효과가 나타난다.
 

현장 반응도 비슷하다. 서울 영등포구의 한 공인중개사는 “예전처럼 보증금을 크게 올리는 계약은 잘 성사되지 않는다”며 “기준을 넘는 금액은 월세로 전환하는 경우가 많아졌다”고 말했다. 이어 “전세 매물이 줄고 대출도 어려워지면서 청년 직장인들은 월 60만~80만원대 월세를 감수하고 계약하는 경우가 대부분”이라고 전했다.
 

문제는 이 흐름이 일시적이지 않을 수 있다는 점이다. 보증보험 기준 강화, 전세대출 규제, 실거주 의무는 모두 제도 변화인 만큼 단기간에 되돌리기 어렵다. 규제가 유지되는 한 전세 축소와 월세 확대 흐름도 이어질 가능성이 크다.
 

전세는 단순한 주거 형태를 넘어 자산 형성의 출발점으로 여겨져 왔다. 반면 월세는 매달 현금 지출이 반복돼 저축 여력을 줄인다. 청년층이 월세 시장에 장기간 머물수록 주거비 부담은 생활비 문제를 넘어 미래 자산 형성의 격차로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.