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![[데스크 칼럼] 수도권 과열·지방 미분양, 엇박자 부동산 정책의 대가](https://image.ajunews.com//content/image/2026/07/13/20260713092254757079.jpg)
수도권 과열·지방 미분양, 엇박자 부동산 정책의 대가 [경제일보] 부동산 시장이 다시 불안하다. 정부가 규제지역을 넓히고 대출 문턱을 높였지만 서울 집값은 오름폭을 키웠다. 상승세는 강남권을 넘어 성북·구로·중랑·강북 등 중저가 지역으로 번지고 있다. 새로 규제지역으로 묶인 동탄에서도 가격 상승세가 이어졌다. 규제가 발표되면 거래가 잠시 줄었다가 수요가 다른 지역으로 옮겨가는 일이 반복되고 있다. 정부가 집값 급등과 가계부채를 그대로 둘 수는 없다. 대출을 과도하게 끌어다 집을 사는 수요를 억제하고 금융 불안을 막아야 한다. 문제는 공급이 부족한 상태에서 대출과 거래부터 막았다는 데 있다. 규제는 발표와 동시에 시행되지만 집은 착공에서 입주까지 여러 해가 걸린다. 공급과 수요 억제의 시간이 어긋나면서 정책의 부담은 무주택자와 세입자에게 집중되고 있다. 정부는 서울 전역과 경기 일부 지역에 대한 주택담보대출 규제를 강화했다. 규제지역의 담보인정비율을 낮추고 집값에 따라 대출 한도도 줄였다. 소득과 상환 능력이 있어도 현금이 부족하면 집을 사기 어려워졌다. 현금 자산이 많은 사람은 대출 규제의 영향을 덜 받는다. 반면 월급을 모으고 대출을 보태 첫 집을 마련하려던 무주택자는 시장에서 밀려난다. 투기성 다주택 매수와 무주택자의 실거주 목적 구입을 같은 잣대로 제한하면 규제의 부담은 자산이 적은 사람에게 더 크게 돌아간다. 실수요자를 보호한다며 만든 제도가 오히려 현금 부자에게 유리한 시장을 만들 수 있다. 집을 사지 못한 수요는 사라지지 않는다. 매수를 포기한 사람은 전세나 월세로 남는다. 여기에 서울의 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 겹치면서 임대차 시장의 부담도 커지고 있다. 매매를 누르면 전월세 수요가 늘고 전세가 부족해지면 월세 전환이 빨라진다. 대출이자를 감당하지 못하게 막은 자리에 더 높은 월세 부담이 들어서는 셈이다. 정부가 공급대책을 내놓지 않은 것은 아니다. 수도권에 2030년까지 135만호를 착공하고 용산·태릉·과천 등 도심 유휴부지와 노후 청사 부지에도 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 공급 지역과 규모만 놓고 보면 필요한 방향이다. 하지만 정부가 발표한 135만호는 입주 물량이 아니라 착공 목표다. 도심 공급 물량 상당수도 2027년 이후 공사를 시작한다. 착공한 집에 사람이 들어가 살기까지는 다시 몇 년이 걸린다. 지금 전셋집을 찾는 세입자와 내년 결혼을 앞둔 청년에게 2027년 착공은 당장의 공급이 아니다. 시장은 발표 자료에 적힌 물량보다 실제 입주할 수 있는 집의 수를 본다. 올해 들어 서울의 주택 준공 물량은 지난해 같은 기간보다 40% 넘게 줄었다. 정부가 앞으로 지을 집을 발표하는 동안 지금 들어가 살 집은 감소한 것이다. 후보지를 발표한 것과 첫 삽을 뜬 것은 다르고 첫 삽을 뜬 것과 입주한 것도 다르다. 집값 상승 기대가 다시 커진 이유도 여기에 있다. 강한 규제가 발표된 직후에는 거래가 줄고 시장 심리가 가라앉았다. 그러나 실제 공급 부족이 해소되지 않자 가격이 더 오를 것이라는 불안이 되살아났다. 규제가 거래를 잠시 멈추게 할 수는 있어도 집이 부족하다는 걱정까지 없애지는 못한다. 수도권과 지방의 상황이 정반대라는 점도 문제다. 서울에서는 집과 전세가 부족해 가격이 오르는데 지방에는 다 지은 집이 팔리지 않고 쌓여 있다. 전국 미분양 주택의 대부분이 비수도권에 몰려 있고 준공 후에도 팔리지 않은 이른바 악성 미분양도 지방에 집중돼 있다. 서울에는 필요한 곳에 집이 부족하고 지방에는 수요가 없는 곳에 집이 남는다. 같은 부동산 시장이라고 부르기 어려울 만큼 사정이 다르다. 서울과 수도권에는 정비사업과 도심 공급의 속도를 높이는 처방이 필요하다. 지방에는 미분양을 줄이고 지역의 산업과 일자리를 되살리는 대책이 먼저다. 그런데 정부는 서울 집값이 오르면 규제지역을 넓히고 지방 미분양이 늘면 세제 지원을 연장하는 식으로 뒤따라가고 있다. 가격이 오른 지역을 행정구역 단위로 묶어도 교통·일자리·학군을 찾는 수요는 없어지지 않는다. 동탄을 막으면 수원이나 오산으로 움직이고 기흥을 막으면 처인이나 평택을 찾는다. 수요의 원인을 그대로 둔 채 규제선만 옮겨 그으면 다음 상승 지역이 생길 가능성이 크다. 부동산 정책은 규제 강도를 겨루는 일이 아니다. 더 센 대출 규제와 더 넓은 토지거래허가구역을 내놓는다고 시장이 안정되는 것도 아니다. 어떤 정책을 먼저 시행하고 그 사이의 부담을 누가 떠안는지를 따져야 한다. 서울과 수도권에서 당장 필요한 것은 추가 공급 발표가 아니다. 이미 발표한 사업의 착공과 준공 일정을 앞당기고 사업별 진행 상황을 공개해야 한다. 공공택지와 정비사업이 지연되는 원인을 밝히고 인허가가 여러 기관을 돌며 수년씩 묶이는 일을 줄여야 한다. 주택과 함께 교통·학교·생활 기반시설도 제때 들어와야 한다. 대출 규제 역시 집값만을 기준으로 일률 적용해서는 안 된다. 생애 최초 구입과 실거주 목적, 소득과 상환 능력을 더 세밀하게 반영해야 한다. 빚을 무한정 허용할 수는 없지만 현금이 부족하다는 이유만으로 무주택자를 시장에서 퇴장시키는 정책도 옳지 않다. 지방에는 수도권과 다른 처방이 필요하다. 미분양 주택을 단순히 할인 판매하거나 세금 혜택으로 떠받치는 데 그쳐서는 안 된다. 지역의 산업과 일자리가 줄어드는 상황에서 주택만 더 지으면 미분양은 다시 쌓인다. 부동산 대책과 지역경제 대책을 따로 다뤄서는 지방 침체를 막기 어렵다. 지금 시장을 흔드는 것은 정책이 없어서가 아니다. 공급은 몇 년 뒤를 약속하면서 대출과 거래는 당장 막았다. 서울의 집 부족과 지방의 미분양에도 비슷한 규제와 공급 숫자를 들이댔다. 그 사이 무주택자는 매매시장과 전월세시장 양쪽에서 더 큰 부담을 떠안았다. 규제 발표 다음 날 거래가 줄었다고 집 문제가 해결된 것은 아니다. 서울과 수도권에 실제 입주 물량이 얼마나 늘었는지, 지방의 미분양이 얼마나 줄었는지, 무주택자가 소득으로 감당할 수 있는 집을 구할 수 있는지를 봐야 한다. 집은 내일 짓고 대출은 오늘 막는 정책으로는 시장의 불안을 잠재우기 어렵다. 공급과 금융정책의 순서를 맞추고 수도권과 지방에 서로 다른 처방을 써야 한다. 부동산 정책의 실패는 대책이 약해서가 아니라 필요한 곳에 필요한 시점보다 늦게 도착할 때 시작된다.2026-07-13 09:24:59
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수도권 규제지역 40곳으로 확대…비규제지역 '풍선효과' 재현되나 [경제일보] 정부가 경기 남부 반도체 벨트를 중심으로 추가 규제지역을 지정하면서 수도권 부동산 시장의 흐름 변화에 관심이 쏠리고 있다. 과거 규제 강화 이후 비규제지역으로 수요가 이동했던 ‘풍선효과’가 이번에도 반복될지 주목된다. 12일 업계에 따르면 국토교통부와 경기도는 지난달 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 이에 따라 수도권 규제지역은 기존 37곳에서 40곳으로 확대됐다. 서울 25곳은 그대로 유지됐으며 경기도는 12곳에서 15곳으로 늘어났다. 시장에서는 과거 사례를 근거로 비규제지역으로의 수요 이동 가능성을 점치고 있다. 지난해 10·15 부동산 대책 전후 30일간 경기 지역 아파트 거래량을 분석한 결과 비규제지역 거래는 6926건에서 1만1691건으로 약 68.8% 증가했다. 규제를 피하려는 실수요와 투자 수요가 동시에 이동한 결과로 해석된다. 당시에는 화성시가 938건에서 1932건으로 가장 큰 증가폭을 보였으며 고양시와 남양주시, 용인 기흥구, 구리시, 부천시 등에서도 거래가 크게 늘었다. 이들 지역 중 일부가 이번에 규제지역으로 편입되면서 남은 비규제지역이 새로운 대체 투자처로 부상할 가능성이 제기된다. 현재 시장에서는 고양시, 남양주시, 부천시, 김포시 등 서울 접근성이 높거나 광역 교통망이 구축된 지역이 유력한 대체지로 거론된다. 수도권 남부에서는 수원시 권선구 역시 관심 지역으로 꼽힌다. 규제지역에서는 청약 요건이 강화된다. 청약통장 가입 기간 2년 이상, 세대주 요건 충족, 최근 5년 내 당첨 이력 제한 등 까다로운 조건이 적용된다. 반면 비규제지역은 이러한 제한이 상대적으로 완화된다. 특히 전용면적 85㎡ 초과 주택의 경우 100% 추첨제로 공급돼 청약 가점이 낮은 수요자도 당첨 가능성이 있다. 금융 조건에서도 차이가 있다. 규제지역은 계약금 10%와 중도금 대출 보증 1건 제한이 적용되는 반면 비규제지역은 계약금 5%에 보증 2건까지 가능하다. 이러한 차이가 수요 이동을 자극하는 요인으로 작용하고 있다. 이 같은 상황에서 비규제지역에서 분양을 앞둔 신규 단지들에 대한 관심도 높아지고 있다. 롯데건설은 부천시 상동 일원에서 ‘상동역 롯데캐슬 시그니처’를 공급할 예정이며 호반산업은 김포 사우동에서 ‘호반써밋 풍무Ⅲ’를 선보인다. 남양주 진접2지구에서는 ‘남양주 진접 서한이다음’이 분양을 앞두고 있으며 GS건설은 오산 양산동에서 ‘오산헤리티지자이’를 공급할 계획이다.2026-07-12 15:48:55
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동탄·기흥·구리 규제에도 상승세 지속…인접 지역 풍선효과 조짐 [경제일보] 규제지역 지정 이후에도 경기 일부 지역의 집값 상승세가 꺾이지 않고 있다. 화성 동탄과 구리, 용인 기흥이 지난달 말 조정대상지역·투기과열지구로 묶였지만 구리와 기흥은 오히려 상승 폭이 커졌다. 토지거래허가구역 효력이 실제로 발생하기 전 막판 매수세가 몰린 데다 서울과 경기 주요 지역의 매수 심리가 여전히 식지 않은 영향으로 풀이된다. 11일 한국부동산원이 발표한 7월 첫째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.30% 올랐다. 직전 주 상승률 0.27%보다 오름폭이 커졌다. 경기도도 0.19%에서 0.23%로 상승폭이 확대됐다. 수도권은 0.22%, 전국은 0.11% 상승했다. 지난달 30일 추가 규제지역으로 지정된 세 곳의 흐름은 서로 달랐다. 동탄구는 1.29% 올라 전주 1.46%보다 상승폭이 줄었지만 주간 기준 1%대 상승률을 유지하며 여전히 전국에서 가장 뜨거운 지역으로 남았다. 반송동과 영천동 대단지가 가격 흐름을 이끌었다. 기흥구와 구리시는 규제 발표 이후에도 상승세가 더 강해졌다. 기흥구는 직전 주 0.39%에서 이번 주 0.56%로 올랐다. 구리시는 0.30%에서 0.64%로 뛰며 상승폭이 두 배 이상 커졌다. 규제지역 지정만으로는 단기간에 매수세를 누르기 어렵다는 점을 보여주는 대목이다. 수요의 이동 조짐도 나타났다. 동탄과 맞닿은 생활권인 수원 영통구는 이번 주 1.19% 상승했다. 직전 주 0.41%에서 세 배 가까이 커진 수치다. 한국부동산원은 영통동과 망포동 일대에서 상승세가 뚜렷했다고 설명했다. 동탄의 가격 부담과 토허구역 지정 이후 상대적으로 접근 가능한 지역으로 수요가 이동한 것으로 풀이된다. 비규제 인접 지역의 가격도 들썩였다. 남양주는 0.16%에서 0.21%로 상승폭을 키웠다. 수원 권선구 역시 0.26% 올라 전주보다 소폭 확대됐다. 규제지역 지정 이후 주변 지역으로 매수 문의가 번질 수 있다는 우려가 일부 가격 지표로 드러난 것이다. 서울에서는 강남권보다 강북권의 상승세가 더 두드러졌다. 성북구는 0.51%, 구로구는 0.50% 올랐고 중랑구 0.39%, 광진구 0.38%, 강북구 0.37%, 동대문구 0.36% 등이 뒤를 이었다. 송파구와 강동구는 각각 0.34% 상승했다. 전세시장은 매매시장과 비슷한 방향으로 움직였다. 서울 아파트 전셋값은 0.31% 올라 전주 0.30%보다 상승폭이 소폭 커졌다. 수도권 전셋값은 0.20%, 전국은 0.12% 상승했다. 역세권과 학군지, 대단지를 중심으로 전세 수요가 이어지면서 상승 계약이 계속된 영향이다. 물론 이번 통계만으로 신규 규제 지정 효과를 판단하기에는 이른 시점이다. 토지거래허가구역 효력이 본격적으로 시장에 반영되기까지는 시간이 필요하기 때문이다. 다만 첫 주간 통계에서 기흥과 구리의 오름폭이 커지고 영통과 병점 등 인접 지역까지 강세를 보인 점은 수도권 주택 수요가 여전히 강하다는 신호로 읽힌다. 규제의 직접 효과보다 풍선효과와 대체 수요의 움직임을 함께 봐야 하는 국면이다. 부동산업계 관계자는 “토허구역 지정 직후에는 규제 적용 전후의 거래가 통계에 섞이기 때문에 단기 가격 흐름만으로 효과를 판단하기 어렵다”며 “다만 서울과 경기 주요 지역의 공급 부족 인식이 강한 만큼 매수세가 규제지역 밖으로 이동하는 흐름은 당분간 이어질 것 같다”고 말했다.2026-07-11 06:00:00
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이재명 대통령, 23일 부동산 공개 대토론회 주재…공급·금융·세제 전면 논의 [경제일보] 이재명 대통령이 공급과 금융, 세제를 포함한 부동산 정책 전반을 공개 토론 테이블에 올린다. 집값과 전월세 불안, 대출 부담, 세제 개편 논란이 동시에 커진 상황에서 정부가 일방적으로 대책을 확정하기보다 전문가와 국민 의견을 거쳐 정책 방향을 조율하겠다는 취지다. 10일 청와대에 따르면 이 대통령은 오는 23일 부동산 정책 공개 대토론회를 주재한다. 이에 앞서 국토교통부와 금융위원회, 재정경제부는 각각 공급, 금융, 세제를 주제로 부처별 공개 토론회를 연다. 오는 14일부터 16일까지는 각각 공급, 금융, 세제를 주제로 국토교통부와 금융위원회, 재정경제부가 의견을 수렴한다. 김용범 청와대 정책실장은 이날 브리핑에서 “토론회에서는 제시된 다양한 의견을 함께 논의하고 정책 방향을 모색할 계획이다”라며 “온라인 의견수렴 창구 등을 통해 토론회에 참석하지 못하는 국민들의 의견도 폭넓게 듣겠다”고 말했다. 이번 토론회는 최근 부동산 시장 불안이 다시 커지는 가운데 마련됐다. 서울을 비롯한 수도권 일부 지역에서는 집값 상승세가 이어지고 있고 전셋값도 오름세를 보이고 있다. 대출 규제와 세제 개편 방향을 둘러싼 시장의 관심도 커진 상태다. 김 실장은 “주거는 국민의 삶과 가장 직결된 문제”라며 “집값과 전월세, 대출과 내 집 마련에 대한 부담과 불안은 많은 국민이 일상에서 체감하는 어려움”이라고 강조했다. 이어 “정부도 시장 상황을 무겁게 받아들이고 있으며 국민 주거 안정을 최우선에 두고 정책을 점검하고 있다”고 설명했다. 정부는 공급 확대와 시장 안정이라는 기존 원칙은 유지한다는 입장이다. 김 실장은 최근 동탄·기흥·구리 등에 대한 토지거래허가구역 지정 사례를 언급하며 일부 지역의 과열 우려에는 필요한 시장 안정 조치를 병행하고 있다고 밝혔다. 세제 개편도 주요 의제로 다뤄진다. 정부는 보유세와 거래세 등 부동산 세제 전반에 대해 연구용역과 해외 사례 등을 검토 중이다. 공정시장가액비율 조정, 장기보유특별공제 개편, 거래세 부담 완화 등 다양한 방안이 시장에서 거론되는 만큼 16일 재경부 토론회와 23일 대토론회에서 논의가 집중될 것으로 보인다. 김 실장은 다만 “결론을 정해놓고 하는 것은 전혀 아니다”라고 선을 그었다. 그는 “기존에 발표한 정책 흐름과 대통령이 말씀하신 원칙 등이 기본이지만 구체적으로 정책에 어떻게 반영하느냐에 대해서는 다양한 모델이 가능하다”고 밝혔다. 보유세 문제에 대해서도 신중한 입장을 보였다. 김 실장은 “정부가 가진 주거 안정과 과세 공정성 등 공익적 원칙이 있다”며 “양쪽에서 다양한 의견이 많은 만큼 논의를 열어놓고 같이 하겠다는 것”이라고 설명했다. 세 부담 강화와 완화 사이에서 시장 반응과 국민 체감 부담을 함께 따져보겠다는 의미다. 청년층과 실수요자의 대출 규제 문제도 논의 대상에 포함될 전망이다. 김 실장은 “당장은 돈이 없지만 능력과 미래가 있는 실수요자를 지금 외면하는 게 맞느냐는 고민이 있다”며 “정부 내 반대 의견도 많지만 최종 결정은 열어놓고 토론해야 할 것”이라고 말했다. 토론회에서 나온 의견은 세제 개편안에 반영될 계획이다. 김 실장은 “세제 개편안을 늦어도 8월 초까지는 발표해야 한다”며 “재경부 논의와 대토론회를 거쳐 나오는 의견을 최종 개편안에 충분히 반영할 수 있다”고 말했다. 이어 “지금 필요한 것은 국민과 전문가가 함께 해법을 만들어가는 과정”이라며 “현장의 목소리를 더 많이 듣고 더 좋은 대안은 적극적으로 받아들이겠다”고 말했다.2026-07-10 15:16:30
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광주 군공항 일대 토허구역 지정…반도체 클러스터 투기 차단 [경제일보] 국토교통부가 호남권 반도체 클러스터 예정지인 광주 군공항 부지와 주변 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 대규모 국가산업단지 조성을 앞두고 개발 기대감에 따른 땅값 상승과 투기성 거래를 사전에 차단하겠다는 조치다. 9일 관보에 따르면 국토부는 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 호남 반도체 첨단국가산업단지 사업 예정지 일원 364.19㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다. 지정 기간은 오는 14일부터 2028년 7월 13일까지 2년이다. 대상 지역은 전남광주통합특별시 동구·서구·남구·북구·광산구와 나주시, 장성군, 화순군 일대다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 토지를 사고팔 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다. 허가 이후에도 신고한 목적대로 토지를 이용해야 하며 실수요 목적이 아닌 거래는 제한된다. 이번 지정은 광주 군공항 부지가 호남권 반도체 클러스터 조성 대상지로 선정된 데 따른 후속 조치다. 반도체 국가산단은 대규모 기반시설과 배후시설 개발이 뒤따르는 사업인 만큼 예정지와 주변 지역에 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다. 국토부는 사업 초기 단계부터 거래 규제를 적용해 지가 상승과 투기 수요 유입을 막겠다는 방침이다. 호남권 반도체 클러스터는 정부가 추진하는 3대 메가프로젝트 가운데 하나다. 광주 군공항 이전 부지를 활용해 반도체 산업 기반을 조성하는 구상으로 향후 산업단지 조성뿐 아니라 교통·전력·용수 등 기반시설 확충도 함께 추진될 것으로 보인다. 토지거래허가구역 지정으로 사업 예정지 주변 토지 거래는 당분간 실수요 중심으로 관리될 전망이다. 다만 개발 기대감 자체가 사라지는 것은 아닌 만큼 향후 산단 조성 일정과 보상, 기반시설 계획이 구체화되는 과정에서 주변 지역의 시장 움직임도 계속 주목받을 것으로 보인다.2026-07-09 16:52:05
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호남 반도체 클러스터 뜨자…정부, 광주 군공항 인근 토허구역 검토 [경제일보] 정부가 호남권 반도체 클러스터 예정지인 광주 군공항 부지 주변을 토지거래허가구역으로 묶는 방안을 검토하고 있다. 대규모 국가 개발사업이 본격화하기 전 투기성 토지 거래를 차단하겠다는 취지다. 광주 군공항 부지가 3대 메가프로젝트의 핵심 사업지로 확정되면서 주변 부동산 시장 관리도 함께 시작되는 모습이다. 7일 국토교통부에 따르면 정부는 광주 군공항 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 전남광주통합특별시와 협의 중이다. 호남권 반도체 클러스터 조성 계획이 발표된 이후 사업 예정지 주변으로 투자 수요가 몰릴 가능성에 대비하기 위한 조치다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다. 취득 목적과 이용 계획이 적정한지 심사를 거치기 때문에 실수요와 무관한 투기성 거래는 제한된다. 국토부는 대규모 국책사업이나 개발사업이 추진될 때 사업 예정지와 주변 지역의 투기 우려를 고려해 토허구역 지정을 검토해 왔다. 앞서 경기 용인시 남사읍·이동읍 일대도 용인 반도체 국가산업단지 계획 발표 이후 토지거래허가구역으로 지정된 바 있다. 이번 검토는 광주 군공항 부지가 호남권 반도체 클러스터 대상지로 선정된 데 따른 후속 조치 성격이 강하다. 대통령실은 전날 3대 메가프로젝트 민관합동 점검회의 결과를 발표하며 광주 군공항 부지를 호남권 반도체 클러스터 조성 사업 대상지로 결정했다고 밝혔다. 정부는 향후 전남광주통합특별시와 협의를 이어가며 토지거래허가구역 지정 여부와 범위 등을 구체화할 방침이다. 토허제 지정 조치는 반도체 클러스터 조성 초기부터 개발 이익을 노린 선제적 매입을 막겠다는 뜻으로 풀이된다. 초대형 산업단지 조성은 토지 보상과 기반시설 확충, 배후 주거지 개발 기대감으로 주변 땅값을 자극할 수 있다. 정부가 사업 계획 발표와 동시에 시장 관리에 나선 것도 이 같은 부작용을 줄이기 위한 것으로 보인다.2026-07-07 13:35:21
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"전세 구하기 더 어려워졌다"…비아파트로 이동하는 세입자들 [경제일보] 아파트 전세시장에 균열이 나타나고 있다. 전세 물건은 줄고 보증금은 오르면서 임차인들이 연립·다세대 등 비아파트로 눈을 돌리는 사례가 늘고 있다. 여기에 전세대출 규제까지 강화되면서 비아파트와 월세시장으로 수요가 이동하는 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다. 5일 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 1~5월 전국 주택 전월세 거래량은 123만614건으로 지난해 같은 기간보다 2.6% 증가했다. 전체 거래는 소폭 늘었지만 주택 유형별 흐름은 상반됐다. 아파트 전월세 거래는 52만8858건으로 1년 전보다 7.2% 감소했다. 반면 연립·다세대·단독주택 등 비아파트 거래는 70만1756건으로 11.5% 증가했다. 전세사기 여파로 한동안 기피 대상이었던 비아파트 시장에 다시 수요가 유입되는 모습이다. 서울과 수도권에서도 같은 흐름이 확인됐다. 서울 아파트 전월세 거래는 지난해보다 감소한 반면 비아파트 거래는 증가했다. 수도권 역시 아파트 거래는 줄고 비아파트 거래는 늘면서 수요 이동이 이어졌다. 지방도 아파트 거래 감소 폭보다 비아파트 증가 폭이 더 크게 나타났다. 실제 계약도 줄고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 서울 아파트 전월세 계약은 올해 들어 월 2만건을 밑도는 경우가 잇따르고 있다. 3월 일시적으로 회복했지만 4월과 5월에는 다시 감소세를 보였다. 시장에서는 공급 부족을 가장 큰 원인으로 꼽는다. 신규 입주 물량이 줄면서 시장에 나오는 전세 물건 자체가 감소했다는 것이다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 입주 물량은 2024년 32만가구에서 지난해 23만8000가구, 올해는 17만5000가구 수준으로 감소했다. 서울 역시 올해 입주 예정 물량이 2만가구를 밑돌 것으로 예상된다. 입주 물량 감소와 함께 토지거래허가구역 확대도 전세 공급을 줄인 요인으로 지목된다. 실거주 의무가 강화되면서 새 집주인이 직접 입주하는 사례가 늘었고, 기존 전세 물건은 시장에서 사라졌다는 설명이다. 양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 주택을 매도하는 과정에서도 임차인을 승계하는 거래보다 실거주 목적의 거래가 늘면서 전세 공급 감소가 이어졌다는 분석도 나온다. 실제 시장에서 체감하는 공급 부족은 통계보다 더 크다는 평가다. 부동산 플랫폼 아실 집계 기준 서울 아파트 전월세 매물은 최근 2년 사이 감소세를 이어가고 있다. 자금조달 환경도 임차인의 선택을 바꾸고 있다. 은행권이 전세자금대출 심사를 강화한 데 이어 정부의 대출 규제 기조까지 이어지면서 높은 보증금을 마련하기 어려워진 세입자들이 상대적으로 부담이 적은 비아파트를 선택하고 있다는 것이다. 가격 차이는 더욱 벌어지고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 올해 1~5월 서울 아파트 신규 전세 평균 보증금은 약 6억6000만원으로 2년 전보다 약 1억원 가까이 상승했다. 지난해와 비교해도 수천만원 오른 수준이다. 반면 연립·다세대 전세보증금은 같은 기간 큰 변동 없이 2억원대 초반 수준을 유지했다. 가격 격차가 커질수록 비아파트의 상대적인 가격 경쟁력은 높아질 수밖에 없다는 분석이다. 전문가들은 이를 단순한 거래량 변화가 아니라 전세시장의 구조 변화로 해석한다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트 전월세 거래 감소는 지역과 면적, 주택 유형까지 주거 선택이 전반적으로 축소되는 현상을 보여준다”며 “전셋값은 오르고 물건은 부족한 데다 대출까지 어려워지면서 한동안 외면받던 빌라 시장으로 다시 수요가 이동하는 공간적 전이가 나타나고 있다”고 말했다. 전세시장 부담은 월세시장으로도 이어지고 있다. 올해 서울 아파트 월세 계약 비중은 50%를 넘어섰다. 보증금을 마련하지 못한 세입자들이 일부 보증금을 월세로 돌리는 사례가 늘면서 월세 비중이 계속 높아지고 있다는 분석이다. 기존 계약을 유지하려는 움직임도 뚜렷하다. 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중은 지난해보다 상승했고, 전세 계약만 놓고 보면 절반 이상이 재계약으로 집계됐다. 일부 지역에서는 전세를 포기하고 매매시장으로 이동하는 사례도 나타난다. 전세가율이 높은 지역에서는 대출을 활용해 내 집 마련에 나서는 실수요자가 증가하고 있다는 설명이다. 시장에서는 하반기 전세대출 보증 축소나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 추가로 강화될 경우 이러한 흐름이 더욱 뚜렷해질 것으로 보고 있다.2026-07-05 16:17:25
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서울 아파트값 73주 연속 상승…동탄은 한 주 1.46% 올라 [경제일보] 지난주 경기 화성시 동탄구 아파트값이 1%대 상승률을 유지하며 경기 남부권 강세가 이어졌다. 서울 아파트 매매가격은 상승폭이 소폭 줄었지만 73주 연속 오름세를 이어갔다. 전세가격도 꾸준히 오르면서 올해 서울 전세 누적 상승률은 매매 상승률과 비슷한 수준까지 올라섰다. 4일 한국부동산원이 발표한 6월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.27% 올랐으며 상승폭은 직전 주보다 0.03%포인트 줄었다. 지난해 2월 첫째 주 상승 전환한 뒤 73주 연속 오름세를 이어간 모습이다. 서울에서는 중저가 지역의 상승세가 여전히 두드러졌다. 도봉구가 0.37% 올라 가장 높은 상승률을 보였고 동대문구와 성북구가 각각 0.36%, 구로구 0.35%, 노원구 0.33%, 중랑구 0.32% 순이었다. 정비사업 추진 단지와 정책대출이 가능한 가격대, 역세권, 대단지로 실수요가 유입되면서 외곽·중위권 지역의 오름세가 이어진 것으로 풀이된다. 강남권은 지역별 흐름이 엇갈렸다. 송파구는 0.32% 올라 전주보다 상승폭이 0.03%포인트 커졌다. 반면 강남구는 0.21%로 0.14%포인트 축소됐고 서초구도 0.19%로 0.01%포인트 줄었다. 매수 문의는 이어졌지만 단기 상승에 따른 부담도 일부 반영된 것으로 보인다. 경기에서는 반도체 벨트 주변 지역의 강세가 계속됐다. 화성 동탄구는 1.46% 올랐다. 직전 주보다 상승폭은 0.19%포인트 줄었지만 올해 누적 상승률은 13.00%에 달했다. 특히 동탄역 인근 대단지를 중심으로 높은 상승률을 유지했다. 동탄과 함께 규제지역으로 지정된 용인 기흥구는 0.39% 상승했다. 전주보다 오름폭이 0.18%포인트 커졌다. 구리시는 0.30% 올랐다. 이 밖에 성남 수정구 0.43%, 성남 분당구 0.41%, 수원 영통구 0.41%, 안양 동안구 0.39%, 광명시 0.38% 등도 높은 상승률을 나타냈다. 경기 전체 아파트 매매가격은 0.19% 올랐다. 다만 이번 통계에는 지난달 30일 발표된 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시의 규제지역 및 토지거래허가구역 지정 영향은 반영되지 않았다. 조사 기준일이 발표 전날인 6월 29일이기 때문이다. 시장에서는 동탄의 단기 급등 부담이 커지자 상대적으로 가격 접근성이 있는 인근 지역으로 수요가 옮겨가는 흐름이 나타난 것으로 보고 있다. 반도체 배후 수요가 동탄에만 머물지 않고 번지면서 경기 남부권 주요 지역의 가격 강세가 이어졌다는 분석이다. 규제 효과는 다음 통계부터 본격적으로 확인될 전망이다. 동탄구와 기흥구, 구리시는 조정대상지역·투기과열지구와 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 전세를 끼고 주택을 사는 갭투자도 원칙적으로 차단된다. 대출 여력이 줄고 실거주 요건이 강화되는 만큼 단기 매수세가 둔화될지가 관건이다. 수도권 전체 매매가격은 0.20% 올랐다. 인천은 0.04% 상승했다. 비수도권은 5주째 보합을 이어갔다. 5대 광역시는 0.01% 하락했고 세종시와 8개 도는 보합이었다. 전국 아파트 매매가격은 평균 0.09% 상승했다. 전세시장은 매매시장보다 더 빠르게 서울의 누적 상승률을 끌어올리고 있다. 전국 아파트 전세가격은 전주보다 0.11% 오른 가운데 서울 전세가격은 0.30% 상승했다. 직전 주 0.35%보다 오름폭은 줄었지만 역세권과 학군지, 정주 여건이 좋은 단지를 중심으로 수요가 이어졌다. 올해 서울 전세 누적 상승률은 5.10%로 집계됐다. 같은 기간 매매가격 누적 상승률은 5.11%다. 전세가격 상승률이 매매 상승률과 사실상 같은 수준까지 올라온 셈이다. 입주 물량 부족과 월세화 흐름, 학군·역세권 수요가 겹치면서 전세가 매매보다 더 빠르게 체감 부담을 키우고 있다는 평가도 나온다. 경기 전세가격은 0.15% 올랐다. 성남 중원구가 0.55% 상승했고 화성 동탄구 0.42%, 광명시 0.41% 등도 강세를 보였다. 인천은 0.12% 상승했다. 수도권 전체 전세가격은 0.19% 올랐다. 비수도권 전세가격은 0.03% 상승했다.2026-07-04 12:00:00
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![[데스크 칼럼] 동탄을 묶은 날, 정부의 뒷북 부동산 대책이 드러났다](https://image.ajunews.com//content/image/2026/07/02/20260702074331183752.jpg)
동탄을 묶은 날, 정부의 뒷북 부동산 대책이 드러났다 [경제일보] 정부가 경기도 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 지정했다. 7월 5일부터는 아파트 토지거래허가구역도 적용된다. 대출과 세제, 청약 규제에 토지거래허가제까지 한꺼번에 얹혔다. 집값이 뛰자 그만큼 강한 제동을 건 것이다. 세 지역의 가격 흐름만 놓고 보면 정부가 손을 놓고 있을 수는 없었다. 올해 들어 6월 넷째 주까지 동탄구 아파트값은 11.38% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올랐다. 동탄과 기흥은 반도체 호황과 GTX-A 개통 기대가 겹쳤고, 구리는 서울과 가까운 입지와 역세권 가치가 매수세를 끌어들였다. 동탄역 일대 일부 신축 아파트는 몇 달 사이 호가가 수억원씩 뛰었다. 집주인이 계약을 뒤집고 더 높은 가격을 요구했다는 말까지 나왔다. 규제지역 지정이 임박했다는 소문이 번지자 “묶이기 전에 사자”는 매수세도 붙었다. 이미 과열의 징후를 넘어선 시장이었다. 그렇다고 이번 조치가 시의적절했다고 보기는 어렵다. 동탄·구리·기흥은 5월에 이어 6월에도 조정대상지역과 투기과열지구의 정량 요건을 충족했다. 경기도 소비자물가 상승률을 기준으로 한 최근 3개월 주택가격 상승률이 조정대상지역 기준과 투기과열지구 기준을 모두 웃돌았다. 규제 가능성은 시장에 이미 알려져 있었고, 정부도 관계 부처 협의를 시작한 상태였다. 규제는 발표 전부터 시장에 영향을 미친다. 규제설이 돌면 일부 매수자는 관망하지만, 다른 한편에서는 대출과 전세를 동원해 계약을 서두른다. 실제로 동탄구의 6월 둘째 주 아파트값 상승률은 1.98%로 전주보다 세 배 이상 뛰었다. 정부가 규제 카드를 만지작거리는 동안 시장은 이를 ‘마지막 기회’로 받아들였다. 지난해 10월 15일 대책부터 되짚어봐야 한다. 당시 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶었다. 서울 집값을 잡고 수도권 과열을 막겠다는 취지였다. 하지만 규제지역 밖에 남은 곳은 곧바로 투자자들의 관심 대상이 됐다. 서울과 가까우면서도 대출과 거래 규제가 덜한 지역, 산업 호재와 교통망 확충 기대가 있는 지역으로 자금이 향하는 것은 부동산 시장에서 낯선 일이 아니다. 동탄·기흥·구리는 바로 그 경계에 있었다. 동탄과 기흥은 삼성전자와 SK하이닉스 사업장 접근성이 좋고, 반도체 업황 개선 기대가 거세던 곳이다. 구리는 서울 생활권이라는 점에서 상대적으로 규제가 약한 대체지로 거론됐다. 지난해 10월 규제 지도를 그릴 때부터 이런 흐름은 어느 정도 예상할 수 있었다. 정부는 과열 조짐이 없는 지역까지 미리 규제할 수는 없다고 말한다. 맞는 말이다. 규제지역 지정은 재산권과 거래 자유를 제한하는 조치인 만큼 신중해야 한다. 집값이 조금 오른다고 선제적으로 묶기 시작하면 수도권 전체가 규제망에 들어갈 수 있다. 행정은 추측만으로 움직일 수 없다. 그러나 신중함과 지연은 다르다. 이미 가격 상승률, 거래량, 대출을 끼고 들어오는 매수세가 함께 움직이고 있었다면 정부가 할 일은 시장이 달아오른 뒤 가장 센 규제를 한꺼번에 꺼내는 데 그쳐서는 안 된다. 시장의 흐름을 더 일찍 포착하고, 과열이 집중된 곳과 실수요가 두터운 곳을 구분해 대응했어야 했다. 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율은 70%에서 40%로 낮아진다. 유주택자는 신규 주택 구입용 대출을 받기 어렵다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 주택담보대출을 받을 수 있다. 다주택자 양도소득세와 취득세 부담도 커지고, 청약과 정비사업 규제도 따라붙는다. 토지거래허가구역 지정은 거래 문턱을 한 단계 더 높인다. 원칙적으로 허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해야 하고, 2년간 실거주해야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 방식은 막힌다. 다만 올해 말까지는 세입자가 있는 집을 무주택자가 사는 경우 기존 임대차 계약 기간 동안 실거주 의무를 유예한다. 갭투자를 차단하겠다는 원칙과 세입자의 계약기간을 보호해야 하는 현실이 맞물리면서 규제도 예외를 두게 됐다. 정책이 복잡해질수록 시장은 더 민감하게 반응한다. 동탄역 인근의 단기 급등을 겨냥한 조치가 동탄구 전체의 갈아타기 수요와 이주 수요까지 위축시킬 수 있다. 기흥구 역시 반도체 산업권 배후 주거지라는 성격이 있다. 구리는 서울과 맞닿은 생활권이다. 세 지역을 같은 강도로 묶는 방식이 실제 과열 지점과 수요의 성격을 충분히 가려냈는지는 따져볼 일이다. 규제의 부작용은 이미 다음 지역을 향하고 있다. 수원 권선구, 안양 만안구, 남양주, 평택, 오산처럼 아직 규제 밖에 있는 지역들이 거론된다. 정부가 동탄·기흥·구리를 묶자 시장은 곧바로 “다음은 어디냐”는 계산을 시작했다. 규제 경계가 넓어질수록 남은 비규제 지역의 가치는 오히려 부각된다. 집값을 잡으려면 대출과 거래를 조이는 수단이 필요할 때가 있다. 다만 규제만으로 시장의 방향을 바꾸기는 어렵다. 동탄과 기흥에는 반도체 산업이라는 실수요 배경이 있고, 구리에는 서울 주거 수요가 맞닿아 있다. 주택 공급, 교통망, 임대차 물량이 함께 따라가지 않으면 매수세는 잠시 멈출 수 있어도 주거 불안은 다른 곳으로 옮겨갈 가능성이 크다. 정부가 이번 조치를 통해 얻어야 할 교훈은 분명하다. 집값이 뛴 뒤 규제 지도를 다시 칠하는 방식만 반복해서는 안 된다. 규제지역 밖으로 이동하는 매수세를 더 빨리 읽고, 자금 유입과 거래량, 전셋값 움직임을 촘촘히 살펴야 한다. 시장이 과열된 뒤 전면 규제로 문을 닫는 정책은 다음 풍선이 부풀 자리를 찾게 만들 뿐이다. 동탄을 묶은 날 드러난 것은 정부의 강한 의지가 아니라 정책 대응의 시간차였다. 시장은 이미 움직였고, 정부는 한 박자 늦게 도착했다.2026-07-02 07:44:03
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동탄·기흥 묶자 매수세는 규제선 밖으로…남양주·권선구 '다음 변수' [경제일보] 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서 수도권 주택시장의 시선이 다시 규제선 밖으로 향하고 있다. 집값이 오른 곳을 규제하는 정부의 조치가 곧바로 시장 안정으로 이어질지, 아니면 인접 비규제지역으로 매수세를 밀어내는 결과를 낳을지가 관심사다. 1일 업계에 따르면 정부는 지난달 30일 동탄구·기흥구·구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 새로 지정했다. 규제지역 지정은 오늘(1일)부터 효력이 발생했다. 경기도는 이들 지역의 아파트를 대상으로 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역을 적용한다. 세 지역에서 일정 면적을 넘는 아파트를 거래하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 이번 조치로 동탄·기흥·구리의 주택 매수 문턱은 높아졌다. 규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 신규 주택담보대출을 받을 수 없다. 토지거래허가구역에서는 허가 대상 아파트를 취득한 뒤 2년간 실거주해야 해 전세를 끼고 사는 갭투자도 사실상 어려워진다. 정부의 판단에는 이유가 있었다. 한국부동산원 조사에서 6월 넷째 주까지 동탄구 아파트값은 올해 들어 11.38% 올라 전국 최고 상승률을 기록했다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올랐다. 반도체 산업 호황과 GTX-A 개통, 서울 접근성 개선 기대가 맞물리면서 단기간에 매수세가 몰린 곳들이다. 그러나 부동산 시장은 행정구역 경계에 맞춰 움직이지 않는다. 동탄과 기흥의 매수 여건이 나빠지면 같은 생활권 안에서 대출과 거래 규제가 덜한 지역으로 수요가 번질 가능성이 있다. 시장에서 수원 권선구, 남양주시, 안양 만안구를 주시하는 이유도 여기에 있다. 상반기 거래량은 이미 비규제지역 선호를 보여줬다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 기준으로 올해 1월부터 6월 26일까지 서울·경기 아파트 매매 거래량을 집계한 결과, 동탄구가 6061건으로 가장 많았다. 남양주시가 4494건, 기흥구가 4271건으로 뒤를 이었다. 서울에서는 노원구가 4166건으로 가장 많았지만, 경기 비규제지역 세 곳의 거래량에는 못 미쳤다. 거래량 상위 10개 지역 중 6곳도 당시 비규제지역이었다. 동탄과 기흥은 이번에 규제지역으로 편입됐지만, 남양주는 여전히 규제선 밖에 남아 있다. 수원도 영통·장안·팔달구는 규제 대상이지만 권선구는 제외돼 있다. 안양 역시 동안구만 규제지역이고 만안구는 비규제지역이다. 같은 도시 안에서도 구별로 대출과 세제, 청약, 전매 제한이 달라지는 셈이다. 한국부동산원 월간 전국주택가격동향을 보면 3월부터 5월까지 주택종합가격 상승률은 수원 권선구 1.41%, 남양주 1.34%, 안양 만안구 1.33%였다. 세 지역 모두 최근 상승세가 이어졌지만, 규제지역 지정의 정량 기준에는 아직 이르지 못했다. 한국부동산원은 매월 시·군·구별 주택가격 변동률을 공표하고 있다. 다만 이 수치만으로 추가 규제 가능성을 판단하기는 어렵다. 조정대상지역은 직전 3개월의 주택가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘는지를 기본 기준으로 삼는다. 여기에 청약 경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률, 자가보유율 등도 함께 본다. 가격이 일정 수준 올랐다고 자동으로 규제지역이 되는 것은 아니지만, 거래량 증가와 청약 과열, 단기 가격 급등이 겹치면 지정 가능성은 커질 수 있다. 풍선효과를 투자 수요의 문제로만 보는 것도 충분하지 않다. 서울과 규제지역의 가격 부담, 강화된 대출 규제에 밀린 실수요자들도 상대적으로 가격이 낮고 규제가 덜한 지역을 찾을 수밖에 없다. 실제 상반기 거래량 상위권에 오른 평택·시흥·의정부 등은 평균 거래가격이 비교적 낮은 지역으로 꼽힌다. 규제를 피하려는 투자 수요와 내 집 마련 부담을 줄이려는 실수요가 한 시장에서 뒤섞일 수 있다는 뜻이다. 문제는 규제지역을 한 곳씩 넓혀 가는 방식이 시장의 불안을 잠재울 수 있느냐다. 동탄·기흥·구리는 반도체 산업과 교통망 확충, 서울 접근성이라는 공통된 상승 동력을 갖고 있다. 남양주·권선구·만안구도 서울과의 거리, 생활권 연결성, 상대적으로 낮은 진입 가격을 이유로 대체 수요가 유입될 여지가 있다. 규제지역 확대는 과열된 시장을 진정시키기 위한 불가피한 수단일 수 있다. 그러나 규제선 바깥으로 수요가 이동하는 흐름까지 함께 관리하지 못하면, 규제는 집값을 누르는 장치보다 매수세의 방향을 바꾸는 신호로 받아들여질 수 있다. 수도권 주택시장이 다시 시험대에 올랐다.2026-07-01 08:00:29
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동탄·기흥·구리 규제지역으로 묶은 국토부…"광범위한 풍선효과 없을 것" [경제일보] 국토교통부가 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정한 가운데 인접 지역으로 집값 상승세가 넓게 번질 가능성은 크지 않다고 평가했다. 이번 가격 상승이 반도체 산업 배후지와 일부 선호 지역에 집중된 만큼 과거 서울 전역 규제 때처럼 광범위한 풍선효과가 나타나지는 않을 것이라는 판단이다. 30일 이유리 국토부 주택정책과장·한정희 토지정책과장은 세종청사에서 열린 규제지역 추가 지정 백브리핑에서 동탄·기흥·구리 규제지역 지정 이후 풍선효과 가능성에 대해 “상승세가 높은 지역을 대상으로 한 조치인 만큼 동질한 수요가 확산하는 범위도 광범위하지는 않을 것으로 본다”고 밝혔다. 국토부는 이날 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정하고 토지거래허가구역으로도 묶었다. 최근 반도체 배후 주거지와 서울 접근성이 좋은 일부 지역을 중심으로 가격 상승세가 가팔라진 데 따른 조치다. 이번 규제지역 지정은 지난해 10·15 대책 때와는 성격이 다르다는 게 국토부 설명이다. 당시에는 서울 전역과 인근 지역까지 상승세가 번지면서 비교적 넓은 범위로 규제지역을 지정했다. 반면 이번에는 동탄과 기흥 등 반도체 산업 영향권에 있는 지역의 상승세가 두드러졌다는 점에서 규제 범위를 제한했다는 것이다. 국토부는 동탄·기흥 집값 급등의 배경으로 반도체 산업에 따른 유동성 확대 가능성을 언급했다. 반도체 업황 개선으로 성과급 등 소득 여력이 커지면서 대출 없이 보유 자산으로 주택을 매입하는 수요가 늘었을 수 있다는 분석이다. 다만 실수요만으로 가격 상승이 이어지는 것은 아니라고 봤다. 국토부 관계자는 “가격 상승을 보고 주변에서 대출받아 불안 심리로 진입하는 가수요가 생길 수 있다”며 “그런 부분을 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 본다”고 말했다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 유예 조치는 신규 지정 지역에도 적용된다. 국토부는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 개정을 통해 도입한 한시적 실거주 유예를 동탄·기흥·구리에도 동일하게 적용한다고 밝혔다. 지난달 12일부터 토지거래허가 신청일까지 계속 무주택자인 경우에 한해 유예가 허용된다. 일각에서 제기된 규제 지정 지연 논란에 대해서는 정량 기준 충족만으로 곧바로 지정 여부를 결정하지 않는다고 답했다. 특히 특정 지역의 상승률이 먼저 나타났더라도 양도소득세 중과 등 시장 변수와 전체 흐름을 함께 고려해 모니터링해 왔다고 설명했다. 동탄 안에서도 신축과 구축의 가격 흐름이 다르다는 지적에 대해서는 통계 생산 단위를 이유로 들었다. 국토부 관계자는 “시장 상황은 계량지표를 중심으로 판단하는데 생산되는 가격·거래 통계의 최소 단위가 자치구”라고 말했다. 안양 만안구와 수원, 군포 등 최근 집값이 오른 지역을 이번 지정 대상에서 제외한 데 대해서는 법령상 기준을 충족하지 않았기 때문이라는 입장이다. 국토부는 아직 과열이 나타나지 않은 지역까지 규제지역으로 지정하는 데는 신중할 필요가 있다며 향후 시장 상황을 계속 살펴 추가 지정 여부를 판단하겠다고 했다. 전월세 시장 영향에 대해서도 국토부는 규제지역 지정이 곧바로 매물 감소로 이어진다고 보기는 어렵다는 입장을 보였다. 10·15 대책 이후 전월세 매물이 줄었다고 판단할 만한 데이터는 없다는 것이다. 다만 전월세 시장은 입주 물량의 영향을 크게 받는 만큼 2022년 이후 착공 감소에 따른 입주 여건 악화가 공급 부족에 영향을 줬다고 분석했다.2026-06-30 16:48:38
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국토부, 동탄·기흥·구리 규제지역 지정…토허구역까지 묶었다 [경제일보] 반도체 호재와 광역교통망 개선 기대감이 맞물린 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 서울 인접 수요가 몰린 구리시가 조정대상지역·투기과열지구로 묶였다. 집값 상승세가 가팔랐던 경기 일부 지역이 규제의 울타리 안으로 들어온 것이다. 국토교통부는 지난 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 신규 지정했다고 30일 밝혔다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정 효력은 다음 달 1일부터 발생한다. 이번 지정은 최근 수도권 비규제지역으로 매수세가 빠르게 옮겨간 데 따른 조치다. 동탄구와 기흥구는 반도체 경기 회복 기대와 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 등 교통 인프라 개선 호재가 맞물리며 가격이 크게 올라 왔다. 구리시는 서울 전역이 먼저 규제지역으로 지정된 것에 따른 풍선효과와 좋은 역세권 입지, 상대적으로 낮았던 가격 수준이 부각되며 상승세가 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 지난 22일 기준 6월 넷째 주까지 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 구리시는 지난해 같은 기간 0.09% 하락했지만 올해는 7.87% 상승했다. 용인시 기흥구도 지난해 같은 기간 -0.29%에서 올해 6.21% 상승으로 돌아섰다. 국토부의 규제지역 지정 이후 경기도는 추가 조치에 나섰다. 경기도는 도시계획위원회를 거쳐 동탄구와 기흥구, 구리시를 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가구역 지정 기간은 다음 달 5일부터 2027년 12월 31일까지다. 규제지역으로 묶이면 대출 문턱이 높아진다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한은 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지로 제한된다. 유주택자에 대한 대출 규제는 더 강하다. 유주택자는 LTV 0%가 적용돼 주택담보대출을 받을 수 없다. 여기에 분양권 전매 제한과 청약 재당첨 제한도 적용된다. 다주택자는 취득세와 양도소득세 중과 부담을 지게 되고 정비사업에서는 조합원 지위 양도에도 제한이 붙는다. 토지거래허가구역 지정은 갭투자 차단에 초점이 맞춰져 있다. 해당 지역에서 주택을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하고, 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다. 실거주 의무를 지키지 않으면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 시장에서는 이번 조치가 반도체 벨트와 서울 인접 비규제지역으로 번지던 풍선효과를 차단하려는 성격이 강하다고 본다. 서울 강남권과 핵심 지역에 대한 규제가 강화된 뒤 상대적으로 규제 부담이 작았던 경기 남부와 서울 접경 지역으로 매수세가 이동했기 때문이다. 동탄과 기흥, 구리의 상승세가 주변 지역으로 확산될 경우 추가 규제지역 지정 가능성도 배제하기 어려워 보인다.2026-06-30 08:30:38
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반도체 성과급에 들썩인 동탄…억대 위약금에도 아파트 계약 파기 속출 [경제일보] 삼성전자 반도체 성과급 지급 결정 이후 경기 화성 동탄신도시 아파트 시장이 과열 양상을 보이고 있다. 집값이 단기간 수억원씩 치솟으면서 억대 위약금을 물고도 매매계약을 파기하는 사례가 잇따르고 있다. 업계에서는 반도체 호황에 따른 현금 유입과 비규제지역 투자 수요가 맞물리면서 시장 과열을 부추기고 있다는 분석이 나온다. 21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 5월 화성시 동탄구 아파트 매매계약 신고 건수는 현재까지 1355건으로 집계됐다. 신고 기한이 남아 있음에도 이미 전월(1001건)을 크게 웃돌며 지난해 11월 기록한 거래량도 넘어섰다. 거래 증가와 함께 계약 해제도 급증했다. 5월 계약분 가운데 현재까지 해제된 거래는 82건으로 전월(47건) 대비 74% 늘었다. 전체 계약 대비 해제 비중은 6.1% 수준이다. 현장에서는 삼성전자 노사가 지난달 반도체 사업부 성과급 지급 규모에 합의한 이후 집값 상승세가 더욱 가팔라졌다고 설명한다. 동탄역 인근 주요 단지의 경우 최근 수주 사이 실거래가와 호가가 3억~5억원씩 뛰면서 기존 계약을 파기하고 재매물을 내놓는 사례가 잇따르고 있다. 실제 청계동의 한 아파트는 지난달 16억원에 매매계약이 체결됐지만 집주인이 계약금을 반환하고 추가로 1억6000만원을 배상한 뒤 매도 호가를 19억원으로 올려 다시 시장에 내놓은 것으로 알려졌다. 배액배상을 감수하더라도 시세 차익이 더 크다고 판단한 것이다. 가격 상승은 동탄역세권을 중심으로 두드러지고 있다. 동탄역 롯데캐슬 전용면적 84㎡는 이달 초 22억2500만원에 거래되며 최고가를 경신한 데 이어 현재 호가는 24억원 수준까지 올라섰다. 한 달 전 실거래가와 비교하면 최대 5억원가량 상승한 셈이다. 계약 해제 비중도 동탄역세권에 집중됐다. 청계동은 5월 계약 257건 가운데 28건이 해제돼 해제율이 10.9%를 기록했다. 이는 동탄 평균의 두 배에 가까운 수준이다. 가격 상승세는 동탄역세권을 넘어 남동탄 지역으로도 확산되는 모습이다. 동탄도시철도(트램) 사업 기대감이 반영되면서 송동 등 호수공원 인근 단지에도 투자 수요가 유입되고 있다. 송동 소재 동탄린스트라우스더레이크 전용 106㎡는 이달 신고가인 15억원에 거래됐다. 시장에서는 실수요와 투자수요가 동시에 유입되고 있다고 보고 있다. 반도체 업황 개선에 따른 삼성전자와 SK하이닉스 임직원들의 구매력이 높아진 가운데, 비규제지역이라는 점을 활용한 갭투자 수요도 증가하고 있다는 분석이다. 다만 정부가 동탄을 포함한 수도권 일부 지역에 대한 규제지역 및 토지거래허가구역 지정 검토에 나서면서 시장은 변곡점을 맞고 있다. 실수요자들은 추가 규제 이후 가격 조정을 기대하며 관망세로 돌아서는 반면 투자 수요는 규제 시행 전 진입을 서두르는 분위기다.2026-06-21 14:40:21
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오세훈 "정책 참사" 주장에 국토부 반박…전세난 원인 놓고 충돌 [경제일보] 전월세 시장 불안을 둘러싸고 국토교통부와 서울시의 책임 공방이 커지고 있다. 오세훈 서울시장이 최근 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 정부 정책 실패를 지적하자 국토부는 현재 전월세 불안의 주된 원인이 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화에 있다고 반박했다. 13일 부동산업계에 따르면 오 시장은 지난 8일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 “서민의 주거 사다리가 무너진 정책 참사”라고 밝혔다. 전세 소멸 현상을 자연스러운 시장 변화로 볼 것이 아니라 정부의 부동산 정책 실패가 초래한 결과로 봐야 한다는 주장이다. 오 시장은 현재 서울 전세난의 원인을 수요 변화보다 공급 감소에서 찾았다. 서울 전역 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화, 대출 규제, 다주택자 압박 등이 전세 공급자를 시장 밖으로 밀어냈다는 것이다. 전세를 공급하던 다주택자와 임대사업자의 역할이 줄어들면서 무주택 임차인이 한정된 매물을 두고 경쟁하게 됐다는 논리다. 주택 구매 여건에 대한 비판도 이어졌다. 오 시장은 서울 아파트 평균 가격이 13억원을 넘어선 상황에서 주택담보대출 한도가 6억원 수준에 묶여 있다고 지적했다. 전세를 대체할 매매 사다리가 충분히 마련되지 않은 상황에서 전세시장 축소를 정상화 과정으로 볼 수 없다는 취지다. 이에 국토부는 11일 설명자료를 내고 전월세 가격 상승 원인을 서울시가 제기한 규제 문제만으로 볼 수 없다고 맞섰다. 국토부는 2022년부터 2024년까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 러시아·우크라이나 전쟁 이후 건설공사비 급등으로 주택 착공이 크게 줄었고 이 여파가 최근 입주물량 감소로 이어지고 있다고 설명했다. 국토부에 따르면 서울 아파트 착공 물량은 10년 평균 4만호 수준이었지만 2023년 2만7000호, 2024년 2만2000호, 2025년 2만7000호로 줄었다. 이에 따라 올해와 내년 입주물량도 각각 2만7000호, 1만7000호 수준으로 감소할 것으로 예상된다. 수도권 아파트 역시 10년 평균 착공 물량 18만5000호에 비해 작년 15만3000호에 그쳤다. 국토부는 전세의 월세화 역시 단기 정책만의 결과가 아니라 임대차 시장의 구조적 변화라고 봤다. 1인 가구 증가와 전세사기 여파에 따른 임차인의 월세 선호가 맞물리면서 수도권 전월세 거래에서 월세 비중이 꾸준히 높아지고 있다는 설명이다. 수도권 아파트 월세 거래 비중은 2020년 35.3%에서 지난해 47.2%로 올랐고 비아파트는 같은 기간 42.8%에서 73.5%까지 상승했다. 이와 함께 서울시가 주택공급 인허가권과 재개발·재건축 관련 권한을 갖고 있다는 점도 강조했다. 전월세 가격 상승의 전후 맥락을 고려하지 않은 채 중앙정부 책임으로만 돌리는 것은 적절하지 않다는 입장이다. 현재 필요한 것은 책임 공방보다 중앙정부와 지방정부의 협력을 통한 공급 확대라는 것이다. 정부는 공급 확대 대책도 이미 추진 중이라고 덧붙였다. 지난해 9월 수도권 135만호 착공 계획을 담은 주택공급 확대방안을 발표했고 올해 1월에는 수도권 도심 6만호 공급 계획을 포함한 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안을 내놨다. 3기 신도시 등 공공택지 공급 속도 제고와 도심 공공주택 복합사업 후보지 공모, 도심 유휴부지와 노후 공공임대 정비 등도 후속 조치로 제시했다. 비아파트 공급 확대도 전월세 안정 대책의 한 축으로 내세웠다. 정부는 2026년부터 2027년까지 수도권 9만호 규모 매입임대 공급과 규제지역 내 신축 매입임대 무제한 공급 계획을 발표했다. 도시형생활주택과 오피스텔 등 비아파트 공급도 2030년까지 11만호 수준으로 확대하겠다는 방침이다. 이번 공방은 전세시장 불안을 바라보는 양측의 관점 차이를 보여준다. 오 시장은 규제와 대출 제한이 전세 공급을 위축시켰다고 보고 있고 국토부는 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화가 현재 전월세 가격 상승의 핵심 배경이라고 판단하고 있다. 하지만 전월세 시장 불안은 착공 감소와 월세화 흐름, 규제에 따른 전세 공급 위축이 맞물린 결과에 가깝다. 국토부와 서울시가 서로 다른 원인 진단을 내놓고 있지만 시장이 체감하는 문제는 결국 공급 부족과 임차 부담 증가다. 양측의 공방이 길어질수록 전월세 안정 대책의 속도도 늦어질 수 있다는 점에서 중앙정부와 서울시의 정책 조율이 하반기 주택시장 관리의 핵심 과제로 떠오르고 있다.2026-06-13 12:00:00
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![[데스크 칼럼] 서울 집값, 다시 불안의 문턱에 섰다](https://image.ajunews.com//content/image/2026/06/11/20260611075026594908.jpg)
서울 집값, 다시 불안의 문턱에 섰다 [경제일보] 서울 집값이 다시 불안하다. 아직 폭등을 말할 단계는 아니다. 그러나 시장이 보내는 신호는 가볍지 않다. 매매가격은 다시 오르고, 전셋값은 그보다 더 빠르게 움직이고 있다. 대출 규제는 강화됐지만 주택담보대출 수요는 꺾이지 않았다. 강남 몇몇 단지의 신고가 경쟁으로 치부하기에도 어렵다. 상승세는 서울 곳곳으로 번지고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.25% 올랐다. 전국 아파트값 상승률은 0.07%, 수도권은 0.14%였다. 지방 상당수 지역이 보합권에 머무는 사이 서울의 상승폭은 뚜렷했다. 서울 주택시장이 다시 전국 시장과 다른 온도로 움직이기 시작한 것이다. 더 경계해야 할 곳은 전세시장이다. 같은 기간 서울 아파트 전세가격은 0.29% 올랐다. 매매가격 상승률보다 높다. 전세는 실수요자의 체감 지표다. 전셋값이 오르면 세입자는 더 비싼 전세를 감수할지, 외곽으로 밀려날지, 아니면 무리해서라도 집을 살지 선택해야 한다. 이 선택의 압박이 쌓이면 전세 불안은 매매 수요로 넘어간다. 서울 주택시장 불안은 전세에서 먼저 드러나는 경우가 많았다. 전셋값이 안정돼 있을 때 매매가격 상승은 제한적이다. 그러나 전세가격이 빠르게 오르면 실수요자는 기다릴 명분을 잃는다. 전세 만기를 앞둔 세입자에게 “조금 더 기다리면 집값이 잡힌다”는 말은 쉽게 먹히지 않는다. 몇 년 전 전세난과 집값 급등을 겪은 사람들은 같은 조짐이 보이면 더 빨리 움직인다. 이번 상승세가 강남권에만 머물지 않는다는 점도 중요하다. 강남·서초·송파 등 핵심지 가격이 먼저 움직이는 것은 낯선 일이 아니다. 문제는 그 온기가 강북과 중저가 지역으로 번질 때다. 성동, 동대문, 강북, 성북, 강서 등 실수요자가 많이 찾는 지역의 매매와 전세가 함께 오르면 시장의 불안은 훨씬 넓어진다. 강남 집값은 남의 일처럼 볼 수 있어도, 자신이 살 수 있다고 여겼던 지역의 전세와 매매가 동시에 오르면 얘기가 달라진다. 거래량이 많지 않다는 이유로 시장을 안심해서도 안 된다. 부동산 시장은 거래가 폭발해야만 가격이 오르는 곳이 아니다. 매도자가 매물을 거둬들이고, 매수자가 관망을 접으면 적은 거래로도 호가가 바뀐다. 특히 서울처럼 대체 주거지가 제한된 시장에서는 몇 건의 상승 거래가 주변 가격의 기준선이 된다. 거래가 조용해 보여도 가격은 먼저 움직일 수 있다. 금융 흐름도 불안을 키우는 쪽이다. 금융위원회에 따르면 4월 전 금융권 가계대출은 3조5000억원 증가했다. 주택담보대출은 5조5000억원 늘었다. 전체 가계대출 증가폭만 보면 관리 가능한 수준으로 보일 수 있다. 그러나 주담대 증가폭이 여전히 크다는 것은 주택 매입과 관련한 자금 수요가 살아 있다는 뜻이다. 대출 규제가 시장을 완전히 식히지는 못하고 있다. 정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고, 토지거래허가구역으로도 묶었다. 고가주택 주택담보대출 한도도 낮췄다. 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 줄였다. 수요 억제의 신호는 강했다. 그러나 시장은 다시 움직이고 있다. 규제가 거래를 늦출 수는 있어도 공급 불안과 전세난을 대신 해결해주지는 못한다는 사실이 확인되고 있다. 대출 규제는 필요하다. 투기 수요를 누르지 않고 서울 집값을 안정시키기는 어렵다. 그러나 전세난에 밀려 매수를 고민하는 사람까지 같은 선상에 세우면 얘기가 달라진다. 현금 보유자는 버티고, 대출이 필요한 실수요자는 뒤로 밀린다. 결국 실수요자에게 남는 선택지는 좁아진다. 기다리면 나아질 것이라는 믿음이 있어야 규제도 버틴다. 그 믿음이 약해지는 순간, 관망은 매수로 바뀐다. 이 질문에 답하지 못하면 규제는 오래 버티기 어렵다. 정부가 공급을 말해도 시장은 실제 입주 물량과 사업 속도를 본다. 재건축·재개발 활성화를 말해도 인허가, 사업성, 공사비, 조합 갈등, 금융비용 문제가 풀리지 않으면 믿지 않는다. 도심 공급 확대를 말해도 언제, 어디에, 얼마나 들어서는지 분명하지 않으면 수요자는 기다리지 않는다. 부동산 시장에서 공급 대책은 발표문이 아니라 일정표로 평가된다. 전세시장 안정도 별도의 과제로 봐야 한다. 전세는 매매시장의 부속 변수가 아니다. 서울 주거시장의 한 축이다. 전세 매물이 줄고 가격이 오르면 매매시장 안정도 흔들린다. 세입자 부담이 커지면 소비 여력은 줄고, 주거 이동은 어려워진다. 전세가격 급등은 단순한 부동산 문제가 아니라 도시 생활비 상승 문제다. 서울에서 일하는 사람이 서울에 살기 어려워지는 구조는 장기적으로 도시 경쟁력에도 부담이 된다. 정책 메시지도 정교해야 한다. 시장이 불안해질 때마다 “투기 수요를 잡겠다”는 말만 반복하면 실수요자는 자신이 보호 대상인지 규제 대상인지 혼란스러워진다. 서울 주택시장에는 투기 수요도 있지만 전세난에 떠밀린 실수요도 있다. 이 둘을 구분하지 못하면 정책은 거칠어지고, 거친 정책은 우회로를 만든다. 부동산 정책은 강도보다 정확성이 중요하다.2026-06-11 07:51:17
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