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규제 변수에 서울 집값 상승폭 축소…재건축 단지 중심 상승은 지속 [경제일보] 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝히는 등 부동산 규제 정책을 다시 강화하는 움직임을 보이면서 주택시장에서 변화 조짐이 나타나고 있다. 매도 물량이 늘어나고 거래 분위기가 일부 조정되면서 서울 주택가격 상승세는 이어졌지만 상승폭은 이전보다 줄어들었다. 16일 한국부동산원이 발표한 ‘2월 전국 주택가격동향조사’에 따르면 서울의 주택종합 매매가격은 전월 대비 0.66% 상승했다. 전월 대비 0.25%포인트 낮아진 것이며 서울 주택가격 상승률은 지난해 12월 0.80%, 올해 1월 0.91%로 두 달 연속 확대됐지만 지난 달 들어 다시 둔화 흐름을 보였다. 서울에서는 정비사업 기대감이 반영된 지역을 중심으로 상승세가 이어졌다. 강북권에서는 성동구가 1.09% 올라 응봉동과 행당동 일대 중소형 아파트 위주로 상승 거래가 이어졌고 성북구도 길음동과 정릉동 역세권 단지를 중심으로 1.08% 상승했다. 광진구(0.98%)와 마포구(0.89%), 중구(0.85%) 역시 비교적 높은 상승률을 기록했다. 강남권에서는 영등포구가 1.12% 올라 서울 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 보였다. 대림동과 영등포동 일대 재건축 추진 단지를 중심으로 거래가 이어진 영향으로 해석된다. 관악구(0.90%)와 구로구(0.88%)도 대단지와 역세권 단지를 중심으로 상승세를 나타냈으며 강서구(0.82%)와 동작구(0.66%) 역시 비교적 높은 상승률을 보였다. 수도권 전체 상승 흐름은 이어졌지만 상승폭은 다소 줄어든 모습이다. 경기도 주택가격은 0.36% 올라 전월과 같은 상승률을 유지했다. 특히 용인시 수지구가 2.36% 올라 상승폭이 가장 컸고 구리시 역시 1.77% 상승하며 강세를 보였다. 인천은 0.04% 상승해 전월보다 상승폭이 소폭 축소됐다. 수도권 전체 상승률도 0.42%로 전월보다 0.09%포인트 줄었다. 비수도권 주택시장은 완만한 상승 흐름을 이어갔다. 지방 주택가격은 0.06% 상승해 4개월 연속 상승세를 유지했다. 울산(0.38%)과 전북(0.24%)은 비교적 높은 상승률을 보였지만 세종시는 0.01% 하락하며 하락 전환했다. 전국 주택종합 매매가격은 전월 대비 0.23% 상승했지만 상승폭은 전월보다 0.05%포인트 축소됐다. 아파트 기준으로 보면 상승세 둔화가 더 뚜렷했다. 서울 아파트 가격 상승률은 1.07%에서 0.74%로 낮아졌다. 경기도는 0.48%에서 0.45%로, 인천은 0.16%에서 0.10%로 각각 상승폭이 줄었다. 수도권 전체 아파트 상승률도 같은 기간 0.62%에서 0.49%로 둔화했다. 한국부동산원은 최근 시장 흐름에 대해 상승과 조정이 동시에 나타나는 상황이라고 설명했다. 서울과 수도권을 중심으로 가격을 낮춘 매물이 등장하고 매도 문의가 늘어나는 움직임이 나타나고 있지만 재건축 추진 단지 등에서는 상승 거래가 이어지고 있다는 분석이다. 전세 시장도 상승 흐름을 이어갔지만 상승폭은 줄었다. 전국 주택종합 전세가격 상승률은 0.22%로 전월보다 0.05%포인트 낮아졌다. 서울 전세가격은 0.35% 상승했지만 상승폭은 전월보다 0.11%포인트 축소됐다. 송파구는 잠실래미안아이파크와 잠실 르엘 등 대단지 입주 물량 영향으로 0.21% 하락했다. 반면 노원구(0.82%), 성동구(0.70%), 서초구(0.69%), 성북구(0.58%) 등은 정주 여건이 양호한 단지를 중심으로 임차 수요가 이어지며 상승세를 보였다. 월세가격 상승세는 전세보다 더 뚜렷했다. 전국 주택종합 월세가격은 0.24% 상승했다. 서울은 0.41% 올라 노원구(0.87%), 성동구(0.75%), 서초구(0.74%), 광진구(0.66%) 등 역세권과 준신축 단지를 중심으로 상승세가 나타났다. 부동산 시장에서는 당분간 지역별 온도차가 이어질 가능성이 크다는 전망이 나온다. 정비사업 기대감이 반영된 지역에서는 상승 흐름이 이어질 수 있지만 매물 증가와 규제 변수 등이 맞물리며 상승폭은 제한될 수 있다는 평가다. 부동산업계 관계자는 “최근 서울 주택시장은 재건축 추진 단지 등 일부 지역에서 상승 거래가 이어지고 있지만 매도 물량도 늘어나고 있어 단기간 급등보다는 제한적인 상승 흐름이 이어질 가능성이 있다”며 “정비사업 기대감이 있는 지역과 그렇지 않은 지역 간 가격 격차도 점차 확대될 수 있다”고 말했다.2026-03-16 14:35:18
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세운4구역 재개발 제동에 주민 반발…"국가유산청, 유산영향평가 근거 없다" [이코노믹데일리] 서울 종묘 인근 세운4구역 재개발 사업을 둘러싼 갈등이 주민 반발로 확산되고 있다. 국가유산청이 종묘 세계유산 보존을 이유로 세계유산영향평가 필요성을 거듭 제기하자 세운4구역 주민들이 공식 입장을 내고 요구 철회를 촉구하고 나섰다. 27일 세운4구역 주민대표회의는 호소문을 발표하고 국가유산청의 유산영향평가 요구가 법적 근거가 없다고 주장했다. 주민들은 이미 관련 행정 절차가 진행된 상황에서 추가 평가를 요구하는 것은 사업을 사실상 중단시키는 조치라고 반발했다. 세운4구역 재개발은 종묘 인근 세운지구 일대를 정비하는 대규모 도시정비사업이다. 낙후된 도심 주거 환경을 개선하고 상업·업무 기능을 함께 갖춘 복합 개발을 추진하는 사업으로 서울 도심 중심부 재정비 사업 가운데서도 상징성이 큰 프로젝트로 평가된다. 그러나 사업 추진 과정에서 종묘 경관 훼손 가능성이 제기되며 논란이 이어져 왔다. 종묘는 조선 왕실의 사당으로 유네스코 세계문화유산으로 등재된 문화재로 주변 개발이 세계유산의 역사적 경관에 영향을 줄 수 있다는 우려가 지속적으로 제기돼 왔다. 국가유산청은 이러한 점을 이유로 세계유산영향평가 필요성을 강조하고 있다. 세계유산 주변 개발 사업이 유산의 가치나 경관에 영향을 줄 수 있을 경우 사전에 영향을 평가하고 보존 대책을 마련해야 한다는 취지다. 하지만 주민 측은 해당 요구가 기존 행정 판단과 배치된다고 주장한다. 주민대표회의는 과거 문화재청이 관련 고시를 통해 세운지구에 대한 별도 심의 조항을 삭제했다고 설명했다. 이어 2023년 질의회신에서도 세운4구역이 문화재 협의 대상이 아니라는 입장을 밝힌 바 있다고 덧붙였다. 주민들은 이러한 행정 판단을 전제로 재정비촉진계획 변경 절차를 추진해 왔다는 입장이다. 사업 계획을 수립하는 과정에서도 문화재 관련 협의 절차를 이미 거쳤다고 강조했다. 그럼에도 국가유산청이 뒤늦게 세계유산영향평가를 요구하면서 사업이 지연되고 있다는 것이다. 이에 세운4구역 주민대표회의는 국가유산청의 요구가 명확한 법적 근거 없이 제기됐다며 종묘 보존을 명분으로 한 과도한 행정 개입이라는 입장을 내놓았다. 사업이 장기간 지연되면서 주민 재산권 피해가 커지고 있다는 목소리도 나왔다. 다른 개발 사례와의 형평성 역시 논란이 되는 문제 중 하나다. 주민 측은 태릉과 강릉 인근 태릉CC 개발 계획, 강남 선정릉 주변 초고층 건물 사례 등을 언급하며 세계유산 주변 개발에 동일한 기준이 적용되지 않고 있다는 입장이다. 세운4구역 주민들은 재개발 지연으로 인해 재산 피해가 발생했다며 국가와 국가유산청 관계자들을 상대로 손해배상 청구 소송도 제기한 상태다. 소송 규모는 약 160억원 수준이다. 주민대표회의는 서울시에도 역할을 요구했다. 남아 있는 인허가 절차를 신속히 진행해 사업이 정상 궤도에 오를 수 있도록 행정적 지원을 해달라는 것이다. 주민 측은 사업이 더 지연될 경우 추가적인 법적 대응도 검토할 수 있다는 입장을 밝혔다. 세운4구역 재개발을 둘러싼 갈등은 당분간 이어질 것으로 보인다. 세계유산 보존 문제와 도심 재개발 필요성이 충돌하는 사안인 만큼 이해관계 조정이 쉽지 않을 것으로 전망된다. 정비업계 관계자는 “도심 재개발 사업이 문화유산 보존 문제와 충돌하는 사례가 점점 늘고 있다”며 “문화재 보존과 도시 개발 사이에서 어떤 기준을 적용할 것인지에 대한 명확한 정책 방향이 필요하다”고 말했다.2026-01-27 10:58:50
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3조원 넘는 베팅 서울시 강북 중심 도시 재편 승부수 [이코노믹데일리] 서울시가 내부순환로와 북부간선도로를 지하화하는 대규모 사업에 착수하면서 단순한 교통 인프라 확충을 넘어 도시 전략의 방향을 분명히 드러냈다는 평가가 나온다. 12년에 걸쳐 최대 6조원에 이를 수 있는 재정을 투입해 강북 지역의 도시 골격을 다시 짜겠다는 선택이다. 19일 업계에 따르면 서울시는 신내에서 성산나들목까지 20.5㎞ 구간에 지하도시고속도로를 건설하고 고가도로를 철거해 지상 공간을 재편하는 계획을 추진한다. 지하도로는 2035년 완공을 목표로 하고 고가 철거와 지상도로 확충까지 포함한 전체 사업은 2037년까지 이어진다. 단기간 성과를 내기보다는 장기적 도시 구조 개편을 염두에 둔 일정이다. 이번 사업의 가장 큰 특징은 민간투자 방식이 아닌 재정사업을 선택했다는 점이다. 연평균 3000억원 수준의 예산을 장기간 나눠 투입하는 방식으로 시민 통행료 부담을 배제했다. 오세훈 서울시장은 이용자 부담이 없고 운행 시간 단축에 따른 사회적 편익을 고려하면 재정 투자가 합리적이라는 판단이라고 밝혔다. 노후화된 내부순환로와 북부간선도로의 유지 관리 비용까지 감안하면 재정사업이 더 적절하다는 설명이다. 서울시는 이 사업을 통해 강남에 비해 상대적으로 부족했던 강북의 교통 인프라 격차를 줄이겠다는 구상을 분명히 하고 있다. 도시고속도로 노선 수와 연장에서 강북은 강남의 절반 수준에 그쳐 왔다. 이번 지하화로 해당 구간의 차로 수가 늘어나면 동서 간 이동 여건이 개선되고 강북 생활권 전반의 접근성이 달라질 수 있다는 기대가 나온다. 그러나 이 사업의 본질은 교통 흐름 개선에만 있지 않다는 분석이 많다. 지하화로 확보되는 지상 공간은 재개발·재건축·복합개발 등 다양한 도시 재편의 출발점이 된다. 실제로 서울시는 인근 정비사업의 공공기여를 활용해 사업 비용 일부를 충당하는 방안도 검토하고 있다. 도로 하나를 파는 사업이 아니라 강북 전반의 도시 기능과 공간 활용 방식을 바꾸는 장기 프로젝트라는 의미다. 재정 부담과 비용 불확실성은 여전히 과제로 남아 있다. 신내~성산 구간 이후 하월곡~성동분기점 구간 공사에는 추가로 1조2000억원가량이 필요할 것으로 예상된다. 정릉천 정비 비용은 아직 산정되지 않았다. 서울연구원은 내부순환로·북부간선도로 지하화와 주변 하천 정비를 포함한 총비용을 약 6조원으로 추산한 바 있다. 그럼에도 서울시는 이번 사업을 통해 강북 중심 도시 재편이라는 큰 방향을 분명히 했다. 과거 서부간선도로 지하화 과정에서 교통체증과 시민 불편이 불거졌던 점을 의식해 준비 기간을 길게 잡고 민·관·학 협의체를 구성해 사전 조율에 나선 것도 같은 맥락이다. 공사 과정의 불편을 최소화하지 못할 경우 도시 전략 전체에 대한 신뢰가 흔들릴 수 있다는 판단이 깔려 있다. 결국 이번 선택은 도로를 얼마나 빨리 뚫느냐의 문제가 아니다. 서울이 앞으로 강남 중심의 성장 경로를 보정하고 강북을 새로운 도시 축으로 키우겠다는 의지를 재정과 정치적 책임을 걸고 명확히 했다는 데 의미가 있다. 장기간에 걸친 투자와 불확실성을 감수하겠다는 이 선택이 서울의 도시 지도를 어떻게 바꿀지 주목된다.2025-12-19 08:53:27
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'빠른 사업' 기대 꺾여…서울 소규모 재건축 곳곳서 좌초 [이코노믹데일리] 서울 곳곳에서 추진돼 온 소규모 재건축이 현실의 벽에 가로막히고 있다. 안전진단이나 정비구역 지정 절차를 생략할 수 있다는 ‘속도’의 이점만으로는 공사비와 분양성이라는 이중 난제를 뛰어넘기 어렵다는 이유 때문이다. 12일 정비업계에 따르면 최근 소규모 재건축 현장에서는 사업 추진이 좌초되거나 시공사 선정이 무산된 사례가 잇따르고 있다. 동작구 극동강변아파트의 경우 지난달 27일 시공사 선정을 위한 두 번째 현장설명회를 개최했다. 앞서 진행된 1차 입찰에서는 효성중공업과 HJ중공업, 진흥기업 등이 설명회에는 모습을 드러냈지만 무응찰로 유찰됐다. 정릉스카이연립도 올해 두 차례 설명회를 열었으나 시공사 불참 상황이 이어졌다. 조합은 2차 입찰 무산 후 시공사 선정 방식을 수의계약으로 전환했다. 용산 원효로 풍전아파트의 상황은 더 심각하다. 용산국제업무지구와 여의도 생활권을 동시에 누리는 입지적 강점을 갖췄음에도 불구하고 시공사 입찰이 두 차례 유찰됐다. 이후 조합은 인근 지역과의 신속통합기획을 검토 중인 것으로 알려졌다. 소규모 재건축은 1만㎡ 이내, 200가구 미만 단지를 대상으로 하는 ‘간편형 정비사업’이다. 도시·주거환경정비법을 적용받지 않아 안전진단·정비구역 지정 절차를 생략할 수 있는 것이 특징이다. 이로 인해 조합 설립 후 착공까지 2~3년이면 가능할 정도로 속도가 빠르다. 문제는 분양성이다. 소규모 단지의 경우 대단지보다 선호가 떨어지는 것이 일반적이고 청약 수요 자체도 제한적인 만큼 ‘미분양 리스크’를 시공사가 고스란히 떠안을 수 있다는 이유에서다. 업계에서 소규모 재건축을 기피하는 가장 직접적인 사유다. 공사비도 걸림돌이다. 서울의 대단지 공사비가 3.3㎡당 1000만원에 육박하는 상황에서 소규모 단지는 대량 발주를 통한 원가 절감이 사실상 불가능하다는 게 업계의 주된 평가다. 서울시는 소규모 재건축이 가진 구조적 한계를 개선하고자 용적률 규제를 5월부터 완화했다. 2종·3종 일반주거지역 내 소규모 건축물의 용적률을 법적 상한선(250%, 300%)까지 3년간 한시적으로 허용한 것이다. 층수를 2~3개 더 높여 공급 물량을 확보하면 사업성이 일정 부분 개선될 수 있다는 판단에서다. 하지만 현장의 반응은 미지근하다. 한 정비업계 관계자는 “공사비 상승과 금융 비용 증가가 겹친 상황에서 작은 단지는 수익 구조가 취약하다”며 “분양이 지연되면 리스크를 시공사가 그대로 떠안게 되기에 참여를 기피하는 것이다”라고 설명했다. 이어 “서울시가 용적률 규제를 완화했지만 사업성이 획기적으로 좋아지는 수준은 아니다”라며 “층수가 몇 개 늘어난다고 해서 공사비 구조가 바뀌진 않는 만큼 관련 부담을 낮춰줄 현실적인 조치가 필요하다”라고 말했다.2025-12-12 09:47:36
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