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재건축 조합들 "재초환 폐지하라"…주택 공급 정책 충돌 주장 [이코노믹데일리] 전국 재건축 조합들이 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지를 공식 요구하고 나섰다. 재건축을 통한 도심 주택 공급 확대가 정부 정책의 핵심 수단으로 거론되는 상황에서 재초환이 사업 추진을 가로막고 있다는 주장이다. 재건축 규제와 공급 확대 정책이 동시에 추진되면서 제도 간 충돌이 나타나고 있다는 지적도 함께 제기됐다. 전국재건축정비사업조합연대(전재연)는 22일 서울 강남구 대치동 세텍(SETEC)에서 기자회견을 열고 “재초환법은 신규 주택 공급 차질과 도심 노후 주거지 정비 지연 등 국가 주거 정책에 중대한 장애요인이 되고 있다”고 밝혔다. 재건축 사업이 지연되면서 도심 주택 공급 기반 자체가 약화되고 있다는 주장이다. 전재연은 특히 정부가 추진 중인 ‘2030년까지 수도권 주택 135만 가구 공급’ 정책과 재초환 제도가 근본적으로 충돌한다고 지적했다. 재건축 부담금이 사업성을 크게 낮추면서 다수 사업장이 추진을 포기하거나 장기간 정체 상태에 놓였다는 설명이다. 사업성이 낮아질수록 조합 내부 갈등이 커지고 사업 속도도 늦어지는 구조라는 입장이다. 재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 발생한 이익이 일정 기준을 넘을 경우 초과분 일부를 부담금 형태로 환수하는 제도다. 투기적 이익을 억제하고 개발 이익의 공공 환수를 강화한다는 취지로 도입됐다. 하지만 제도 시행 이후 재건축 사업지에서는 부담금 규모를 둘러싼 논쟁이 꾸준히 이어져 왔다. 과거에는 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 초과하면 부담금이 부과됐지만 지난해 3월 법 개정을 통해 기준이 8000만원으로 상향 조정됐다. 그러나 전재연은 기준 완화에도 제도의 구조적 문제가 그대로 남아 있다고 주장했다. 재건축이 단순한 사적 개발 사업이 아니라 노후 주거지 정비와 주택 공급 확대라는 공공적 기능을 수행하는 사업임에도 부담금 제도가 사업 추진을 위축시키고 있다는 것이다. 특히 공사비 상승과 금융 비용 증가가 겹친 상황에서 부담금까지 더해지면 사업성이 크게 떨어진다는 지적이다. 전재연 측은 재건축 사업을 통해 도심 주택 공급을 확대할 여지도 상당하다고 강조했다. 서울과 수도권에서만 최소 37만 가구에서 최대 61만 가구의 추가 공급이 가능하다는 것이다. 전재연 소속 80개 조합만 기준으로 봐도 기존 6만4000여 가구 규모 단지가 재건축을 거치면 약 9만7000가구로 늘어난다고 설명했다. 이와 함게 재건축 사업이 진행될수록 노후 주거지 정비와 도시 안전 확보에도 도움이 된다고 강조했다. 노후 아파트 단지는 건축 연한이 오래돼 구조 안전과 생활 환경 측면에서 개선 필요성이 꾸준히 제기돼 왔기 때문에 재건축 사업이 지연될수록 주거 환경 개선과 도시 정비 역시 늦어질 수밖에 없다는 것이다. 부담금 산정 방식에 대한 문제 제기 역시 이어졌다. 재초환 부담금이 실제 실현되지 않은 추정 이익을 기준으로 산정된다는 점이 대표적인 논쟁 지점이다. 부과율과 기준 시점 역시 현실과 괴리가 크다는 지적도 나온다. 사업 추진 과정에서 시장 상황과 공사비가 크게 변동하는데도 부담금 산정 방식은 이를 충분히 반영하지 못한다는 것이다. 정비업계 관계자는 “재건축초과이익환수제는 오랫동안 재건축 사업의 핵심 변수로 작용해 왔다”며 “도심 주택 공급 확대 정책과 재건축 규제 사이의 균형을 어떻게 맞출지가 앞으로 중요한 정책 과제가 될 것”이라고 말했다.2026-01-22 15:55:07
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'공사비·기간·재초환' 삼중 부담에…노후 단지 리모델링, 재건축 대안으로 급부상 [이코노믹데일리] ‘재건축 부담은 크고 신축 수요는 여전한’ 시장에서 리모델링이 새로운 해법으로 떠오르고 있다. 공사 기간 단축과 자재비 절감이 가능한 데다 사실상 ‘신축 효과’를 기대할 수 있어 조합들로부터 각광 받는 모습이다. 수요에 발맞춰 대형 건설사들도 리모델링 사업과 관련된 기술력을 끌어올리는 추세다. 3일 정비업계에 따르면 서울 강남구 삼성동 힐스테이트 2단지는 최근 현대건설과 협약을 체결하고 리모델링 정비사업 추진위원회 구성에 나섰다. 총 926가구 규모의 이 단지는 지난 2008년 준공돼 올해 18년차에 들어섰다. 지방에서도 재건축 대신 리모델링을 시도하는 사례가 이어지고 있다. 대구 수성구 범어동 래미안 범어 단지는 삼성물산이 내놓은 ‘래미안 넥스트 리모델링’을 제안받아 추진위를 꾸렸다. 이 단지 역시 2008년 준공됐으며 신축 아파트와의 시세 차가 크게 벌어지자 정비사업 대신 현실적으로 가능한 리모델링을 선택했다고 알려졌다. 시장에서는 리모델링을 둘러싼 관심이 커지는 이유를 한 가지로 설명한다. 재건축초과이익환수제·기부채납 등 각종 부담이 붙는 재건축과 달리, 리모델링은 제도적 규제가 훨씬 가볍다는 점이다. 또 기존 골조를 유지해 공사 기간이 짧다는 특징도 강점으로 꼽힌다. 특히 분당 ‘티에르원’ 등 완판 사례가 속속 나오며 상품성이 이미 검증됐다는 평가도 있다. 이에 대형 건설사들은 최근 리모델링을 주택사업의 새로운 ‘성장동력’ 삼고 강화하는 분위기다. 아직 구조적 성능은 양호하지만 노후 설비·주차난·커뮤니티 부족 등 생활 불편이 누적된 2000년대 준공 단지가 주요 제안 대상으로 보인다. 삼성물산은 골조를 유지하면서 외관·평면·커뮤니티를 전면 재구성하는 ‘넥스트 리모델링’을 내세웠다. 인공지능(AI) 기반 관리 시스템 등 하이엔드 요소를 적용해 신축과 같은 주거 환경 구현했다. 현대건설은 공사 범위를 공용부와 일부 세대로 좁혀 사업 기간을 2년 이하로 단축하는 모델을 강화하고 있다. 조합 설립 대신 입주자대표회의 추진이 가능해 절차 부담을 크게 낮췄다. 특히 최신기술을 적극적으로 도입해 노후 단지의 취약점을 동시에 보완했다. GS건설은 2023년 자회사 하임랩(HEIMLAB)을 론칭하면서 리모델링 서비스 제공에 나섰다. 현재는 단열·누수·공기질 문제까지 통합 개선하는 생활밀착형 리모델링 솔루션을 선보이는 중이다. 정비업계 관계자는 “리모델링은 재건축초과이익환수제나 각종 기부채납 의무가 없다는 점에서 조합과 조합원들의 부담이 확연히 줄어든다”며 “정비사업을 하기 어려운 노후 단지의 대안이 될 수 있기에 대형 건설사도 관련 시장을 키워가는 것 같다”고 말했다.2025-12-03 09:51:09
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