2026.07.14 화요일
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서울 전세 구하기 더 어려워졌다…84㎡ 신규·재계약 보증금 차이 8000만원 [경제일보] 수도권 전세시장에서 새로 집을 구하는 세입자와 기존 집에 눌러앉는 세입자 간 보증금 격차가 벌어지고 있다. 전셋값 상승분이 신규 계약에는 바로 반영되는 반면 재계약은 기존 계약 조건의 영향을 받기 때문이다. 전세 매물 부족과 이사 비용 부담까지 겹치면서 서울과 경기에서는 재계약을 택하는 세입자 비중도 높아지는 흐름이다. 6일 직방이 올해 1월부터 6월까지 수도권 아파트 전세 거래를 분석한 결과 서울을 중심으로 신규 계약과 재계약 간 보증금 차이가 확대된 것으로 집계됐다. 분석 대상은 동일 단지·동일 면적에서 신규 계약과 재계약이 모두 이뤄진 전세 거래이며 월세 계약은 제외됐다. 보증금은 거래 중앙값을 기준으로 비교했다. 서울은 수도권 중에서 신규 계약과 재계약 간 격차가 가장 컸다. 전용 59㎡형의 경우 신규 계약과 재계약의 보증금 차이는 1월 3500만원에서 6월 7750만원으로 두 배 이상 벌어졌다. 같은 기간 신규 계약 보증금은 5억원에서 5억4750만원으로 올랐지만 재계약은 4억6500만원에서 4억7000만원 수준에 그쳤다. 전용 84㎡형에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 서울 전용 84㎡형의 신규 계약과 재계약 보증금 차이는 1월 4375만원에서 6월 8000만원으로 확대됐다. 신규 계약 보증금은 6억5625만원에서 7억원까지 올랐지만 재계약은 6억1250만원에서 6억2000만원 수준으로 오르는 데 그쳤다. 새로 전세를 구하는 세입자가 체감하는 부담이 더 빠르게 커진 셈이다. 신규 계약 부담은 경기도에서도 커지고 있다. 전용 59㎡형은 신규 계약과 재계약 간 보증금 차이가 1월 2000만원에서 6월 2200만원으로 소폭 확대됐다. 전용 84㎡형은 같은 기간 격차가 1050만원에서 5100만원으로 커졌다. 신규 계약 보증금은 4억원에서 4억5000만원으로 올랐지만 재계약은 3억8950만원에서 3억9900만원 수준에 머물렀다. 인천은 신규 계약 보증금이 재계약보다 높은 흐름은 같았지만 격차 확대 폭은 상대적으로 작았다. 6월 기준 전용 59㎡형의 신규 계약과 재계약 보증금 차이는 950만원이었다. 전용 84㎡형은 712만원으로 수도권에서 가장 낮은 수준을 기록했다. 보증금 격차가 커지면서 기존 집에 머무는 세입자도 늘고 있다. 서울의 신규 계약 비중은 52.6%에서 45.0%로 낮아졌다. 반면 재계약 비중은 47.4%에서 55.0%로 높아졌다. 4월 이후에는 재계약 비중이 신규 계약을 앞질렀으며 경기도 역시 재계약 비중이 38.6%에서 45.4%로 상승했다. 전세시장에서는 신규 계약과 재계약의 가격 결정 방식이 다르다. 신규 계약은 현재 시장 가격을 바로 반영하지만 재계약은 기존 보증금을 기준으로 협의가 이뤄진다. 계약갱신청구권을 사용하는 경우 임대료 증액이 제한되는 점도 보증금 격차를 키우는 요인이다. 갱신청구권을 쓰지 않는 일반 재계약도 기존 계약을 바탕으로 협상하는 만큼 신규 계약보다 낮은 수준에서 보증금이 형성될 수 있다. 전세 매물 부족도 재계약 선호를 키우고 있다. 새로 전세를 구하려면 높아진 보증금뿐 아니라 이사 비용과 중개보수 등 부대비용까지 부담해야 한다. 기존 세입자 입장에서는 시장 가격을 따라 새 계약을 맺는 것보다 재계약을 통해 주거 안정을 유지하는 선택이 유리할 수 있는 것이다.. 부동산업계에서는 전셋값 강세가 이어질 경우 신규 세입자의 진입 부담이 더 커질 것이라고 전망하는 분위기다. 특히 재계약 비중이 높아질수록 시장에 나오는 전세 매물은 줄어들 수 있어 신규 계약 보증금 상승 압력도 당분간 이어질 수 있다는 평가가 나온다. 직방 관계자는 “전세 매물 부족과 전셋값 상승, 이사 비용 부담이 커지면서 기존 세입자의 재계약 선택이 늘어나는 것으로 보인다”고 설명했다.2026-07-06 10:51:42
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5대 은행 가계대출 두 달 새 6조 ↑…연간 관리 목표 부담 심화 [경제일보] 주요 시중은행의 가계대출 잔액이 2분기 들어 빠르게 늘며 지난해 말 대비 증가세로 돌아섰다. 증시 호조에 따른 신용대출 증가와 수도권 주택 거래 확대가 겹치면서 업계에서도 연간 가계대출 총량 관리에 주목하고 있다. 22일 금융권에 따르면 5대 은행(신한·KB국민·우리·하나·NH농협)의 지난 18일 기준 정책성 대출 제외 가계대출 잔액은 646조192억원으로 전년 말(645조1951억원) 대비 8241억원증가했다. 5대 은행 가계대출은 올해 1분기까지만 해도 감소세를 보였다. 지난 3월 말 가계대출 잔액은 639조3263억원으로 전년 말 대비 5조8688억원 줄었다. 신규 대출 제한과 기존 대출 상환이 맞물리면서다. 반면 2분기 들어 감소 폭은 빠르게 축소됐다. 지난 4월 말에는 전년 말 대비(5조2476억원) 감소한 수준이었으나 지난달 말에는 감소 폭이 1조5738억원으로 줄었다. 지난 18일에는 8241억원 증가로 전환했다. 약 두달간 잔액이 6조6717억원 늘어난 셈이다. 가계대출 증가 속도가 빨라지면서 은행권의 연간 가계대출 관리 목표도 부담으로 떠올랐다. 5대 은행은 올해 가계대출 증가액을 지난해 말보다 총 4조3300억원 안팎으로 관리하는 목표를 세운 것으로 알려졌다. 현재 추세가 이어질 경우 남은 증가 여력은 3조5000억원 수준에 그친다. 은행별로는 일부 은행이 이미 연간 목표치를 넘어선 것으로 전해졌다. 한 은행은 가계대출 잔액이 당국에 제출한 연간 증가액 목표치의 1.5배 이상 늘어난 것으로 파악됐다. 다른 은행도 지난 4월 말까지만 해도 전년 말 대비 약 1조7400억원 줄어든 상태였으나 이달 18일에는 감소 폭이 400억원 수준까지 축소됐다. 이번 가계대출 증가세에는 신용대출 확대가 크게 작용한 것으로 풀이된다. 5대 은행의 지난 18일 기준 개인 신용대출 잔액은 108조3339억원으로 지난 4월 말(104조3413억원)보다 3조9926억원 늘었다. 특히 마이너스통장으로 불리는 개인 신용한도대출 잔액 증가가 두드러졌다. 5대 은행의 개인 신용한도대출 잔액은 지난 4월 말 39조6675억원에서 지난달 말 41조4890억원, 이달 18일 42조7919억원으로 증가했다. 증시 호조에 주식 투자 목적으로 대출을 받는 이른바 '빚투' 수요가 신용대출 증가로 이어진 것으로 풀이된다. 주택담보대출(주담대)도 증가세를 보였다. 5대 은행의 지난 18일 기준 주담대 잔액은 614조5352억원으로 사상 최대 수준을 기록했다. 지난달 말과 비교하면 1조1472억원 늘었다. 주택담보대출 증가는 수도권 중심의 주택 매매 거래 확대가 영향을 미친 것으로 분석된다. 서울과 수도권 아파트 거래가 늘면서 1~2개월 전 체결된 매매 계약의 잔금 대출 실행이 6월에 집중된 영향도 반영된 것으로 보인다. 금융당국의 추가 대출 규제 가능성이 거론되면서 대출 수요가 앞당겨진 점도 증가 요인으로 꼽힌다. 가계대출 목표치를 초과한 은행은 향후 증가액 목표 설정 과정에서 불이익을 받는다. 이에 은행들은 금리감면 축소와 대출 취급 제한 등을 통해 총량 관리에 나서고 있다. IBK기업은행은 오는 30일부터 대면 주택담보대출 금리감면권을 0.5%포인트(p) 축소하기로 했다. 고정·변동금리 전세대출 금리감면권도 0.2%p 낮춘다. 오는 23일부터는 신용대출 상품인 'i-ONE 직장인스마트론'의 자동 금리감면권을 0.3%p 축소한다. 농협은행도 앞서 대출 관리 조치를 시행했다. 지난달 20일부터 대면 주택담보대출 갈아타기 취급을 중단했고 주택담보대출 대면 모기지보험(MCI) 가입도 제한했다. 지난 12일에는 MCI에 이어 MCG 모기지보험 가입을 추가로 제한했다. 은행권에서는 가계대출 증가세가 예상보다 빠른 만큼 추가 관리 조치가 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 신용대출과 주택담보대출이 동시에 늘고 있어 △금리감면 축소 △비대면 대출 한도 조정 △일부 상품 취급 제한 등 은행별 대응이 확산될 수 있다는 전망이다.2026-06-22 08:39:30
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레미콘 2차 합의안 투표 돌입…수도권 현장 셧다운 갈림길 [경제일보] 수도권 레미콘 운송거부 사태가 다시 중대 고비를 맞고 있다. 1차 잠정합의안이 조합원 투표에서 부결된 뒤 운송 중단이 일주일 넘게 이어진 가운데 2차 합의안 투표 결과에 따라 수도권 건설현장의 공정 정상화 여부가 갈릴 전망이다. 15일 건설업계에 따르면 전국레미콘운송총연합회는 이날 수도권 조합원을 대상으로 2차 잠정합의안 찬반투표를 진행한다. 전운련은 전날 오후 2시부터 수도권 레미콘 제조사들과 협상을 벌여 운반비 인상안을 담은 새 합의안을 마련했다. 2차 합의안의 핵심은 운반비를 회전당 4200원 올리는 내용이다. 인상 폭은 지난 10일 부결된 1차 잠정합의안과 같지만 적용 기간을 기존 1년에서 8개월로 줄인 점이 달라졌다. 적용 기간은 다음 달부터 내년 2월 28일까지로 전해졌다. 앞서 1차 잠정합의안은 조합원 투표에서 부결됐다. 당시에도 운송단가를 기존 회당 7만5800원에서 8만원으로 4200원 인상하는 방안이 제시됐지만 투표 참여 조합원 7222명 가운데 4931명이 반대했다. 반대율은 68.3%였다. 운송거부는 지난 8일부터 시작됐다. 레미콘은 생산 후 장시간 보관이 어려운 자재 특성상 운송이 멈추면 공장 출하와 현장 타설이 함께 중단된다. 골조 공정이 멈추면 후속 공정도 연쇄적으로 밀릴 수밖에 없어 건설현장에는 즉각적인 타격이 발생한다. 피해 규모도 빠르게 커졌다. 대한건설협회에 따르면 지난 12일 기준 대형 건설사 25개사의 117개 현장에서 약 16만㎥ 규모의 콘크리트 타설 작업이 중단됐다. 수도권 아파트 공사 현장뿐 아니라 삼성전자 평택캠퍼스와 SK하이닉스 용인 반도체 클러스터 등 대형 산업시설 공사도 영향을 받은 것으로 알려졌다. 이번 투표가 가결되면 레미콘 출하와 운송은 정상화 수순에 들어갈 가능성이 크다. 그동안 타설 작업을 미뤄온 주택사업장과 산업시설 현장도 순차적으로 공정을 재개할 수 있다. 다만 이미 지연된 공정을 만회하는 데는 시간이 걸릴 수밖에 없어 현장별 일정 조정은 불가피할 전망이다. 반대로 2차 합의안까지 부결될 경우 사태는 장기화 국면으로 들어갈 전망이다. 이 경우 건설사와 레미콘 제조사의 손실은 물론 공사 지연에 따른 지체상금, 후속 공정 대기 비용, 비레미콘 공정 근로자 휴업수당 문제까지 번질 수 있다. 건설업계는 이번 사태가 단순 노사 갈등을 넘어 수도권 현장 전체의 공급망 리스크를 드러낸 사례라고 보고 있다. 레미콘 운송이 특정 시점에 멈추면 대체 수단이 제한적인 만큼 대형 국책사업과 반도체 등 핵심 산업 현장에도 직접적인 영향이 발생하기 때문이다. 결국 관건은 이날 조합원 투표 결과다. 합의안이 통과되면 공사 차질은 일단 진정될 수 있지만, 부결될 경우 수도권 건설현장의 셧다운 우려는 더 커질 수 있다. 레미콘 운송단가 협상이 반복적으로 공사 중단 위험으로 이어지는 만큼 운송비 조정 방식과 공급 안정 대책을 함께 손봐야 한다는 목소리도 커질 전망이다.2026-06-15 10:12:02
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오세훈 "정책 참사" 주장에 국토부 반박…전세난 원인 놓고 충돌 [경제일보] 전월세 시장 불안을 둘러싸고 국토교통부와 서울시의 책임 공방이 커지고 있다. 오세훈 서울시장이 최근 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 정부 정책 실패를 지적하자 국토부는 현재 전월세 불안의 주된 원인이 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화에 있다고 반박했다. 13일 부동산업계에 따르면 오 시장은 지난 8일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 “서민의 주거 사다리가 무너진 정책 참사”라고 밝혔다. 전세 소멸 현상을 자연스러운 시장 변화로 볼 것이 아니라 정부의 부동산 정책 실패가 초래한 결과로 봐야 한다는 주장이다. 오 시장은 현재 서울 전세난의 원인을 수요 변화보다 공급 감소에서 찾았다. 서울 전역 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화, 대출 규제, 다주택자 압박 등이 전세 공급자를 시장 밖으로 밀어냈다는 것이다. 전세를 공급하던 다주택자와 임대사업자의 역할이 줄어들면서 무주택 임차인이 한정된 매물을 두고 경쟁하게 됐다는 논리다. 주택 구매 여건에 대한 비판도 이어졌다. 오 시장은 서울 아파트 평균 가격이 13억원을 넘어선 상황에서 주택담보대출 한도가 6억원 수준에 묶여 있다고 지적했다. 전세를 대체할 매매 사다리가 충분히 마련되지 않은 상황에서 전세시장 축소를 정상화 과정으로 볼 수 없다는 취지다. 이에 국토부는 11일 설명자료를 내고 전월세 가격 상승 원인을 서울시가 제기한 규제 문제만으로 볼 수 없다고 맞섰다. 국토부는 2022년부터 2024년까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 러시아·우크라이나 전쟁 이후 건설공사비 급등으로 주택 착공이 크게 줄었고 이 여파가 최근 입주물량 감소로 이어지고 있다고 설명했다. 국토부에 따르면 서울 아파트 착공 물량은 10년 평균 4만호 수준이었지만 2023년 2만7000호, 2024년 2만2000호, 2025년 2만7000호로 줄었다. 이에 따라 올해와 내년 입주물량도 각각 2만7000호, 1만7000호 수준으로 감소할 것으로 예상된다. 수도권 아파트 역시 10년 평균 착공 물량 18만5000호에 비해 작년 15만3000호에 그쳤다. 국토부는 전세의 월세화 역시 단기 정책만의 결과가 아니라 임대차 시장의 구조적 변화라고 봤다. 1인 가구 증가와 전세사기 여파에 따른 임차인의 월세 선호가 맞물리면서 수도권 전월세 거래에서 월세 비중이 꾸준히 높아지고 있다는 설명이다. 수도권 아파트 월세 거래 비중은 2020년 35.3%에서 지난해 47.2%로 올랐고 비아파트는 같은 기간 42.8%에서 73.5%까지 상승했다. 이와 함께 서울시가 주택공급 인허가권과 재개발·재건축 관련 권한을 갖고 있다는 점도 강조했다. 전월세 가격 상승의 전후 맥락을 고려하지 않은 채 중앙정부 책임으로만 돌리는 것은 적절하지 않다는 입장이다. 현재 필요한 것은 책임 공방보다 중앙정부와 지방정부의 협력을 통한 공급 확대라는 것이다. 정부는 공급 확대 대책도 이미 추진 중이라고 덧붙였다. 지난해 9월 수도권 135만호 착공 계획을 담은 주택공급 확대방안을 발표했고 올해 1월에는 수도권 도심 6만호 공급 계획을 포함한 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안을 내놨다. 3기 신도시 등 공공택지 공급 속도 제고와 도심 공공주택 복합사업 후보지 공모, 도심 유휴부지와 노후 공공임대 정비 등도 후속 조치로 제시했다. 비아파트 공급 확대도 전월세 안정 대책의 한 축으로 내세웠다. 정부는 2026년부터 2027년까지 수도권 9만호 규모 매입임대 공급과 규제지역 내 신축 매입임대 무제한 공급 계획을 발표했다. 도시형생활주택과 오피스텔 등 비아파트 공급도 2030년까지 11만호 수준으로 확대하겠다는 방침이다. 이번 공방은 전세시장 불안을 바라보는 양측의 관점 차이를 보여준다. 오 시장은 규제와 대출 제한이 전세 공급을 위축시켰다고 보고 있고 국토부는 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화가 현재 전월세 가격 상승의 핵심 배경이라고 판단하고 있다. 하지만 전월세 시장 불안은 착공 감소와 월세화 흐름, 규제에 따른 전세 공급 위축이 맞물린 결과에 가깝다. 국토부와 서울시가 서로 다른 원인 진단을 내놓고 있지만 시장이 체감하는 문제는 결국 공급 부족과 임차 부담 증가다. 양측의 공방이 길어질수록 전월세 안정 대책의 속도도 늦어질 수 있다는 점에서 중앙정부와 서울시의 정책 조율이 하반기 주택시장 관리의 핵심 과제로 떠오르고 있다.2026-06-13 12:00:00
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규제에 멈춘 수도권 아파트…동탄·수지·구리는 신고가 뛰었다 [경제일보] 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화 이후 수도권 아파트 시장이 ‘전면 상승’에서 ‘선별 장세’로 바뀌고 있다. 전체 신고가 거래 비중은 올해 들어 처음 10% 아래로 떨어졌지만 반도체 산업벨트와 서울 접근성이 좋은 일부 지역에는 매수세가 이어졌다. 규제가 수요를 사라지게 한 것이 아니라 입지와 산업 기반, 가격 부담에 따라 수요를 갈라놓은 모습이다. 8일 업계에 따르면 5월 수도권 아파트 신고가 거래 비중은 9.7%로 올해 들어 가장 낮은 수준을 기록했다. 수도권 시장 전반에는 관망세가 짙어졌지만 지역별 흐름은 엇갈렸다. 고가 단지 비중이 높은 지역은 신고가 거래가 줄어든 반면 서울 중간 가격대 지역과 경기 핵심 주거지는 오히려 신고가 비중이 높아졌다. 지역별로 보면 서울의 신고가 거래 비중은 19.3%로 전월 21.3%보다 2%포인트 낮아졌다. 경기는 7.7%에서 7.0%로 0.7%포인트 하락했다. 인천은 2.7%에서 2.8%로 0.1%포인트 오르는 데 그쳤다. 수도권 전체로는 매수 심리가 한발 물러섰지만 실수요가 받쳐주는 지역에서는 신고가 거래가 이어졌다. 서울 아파트 신고가 거래 비중은 올해 2월 31.3%까지 올랐으나 3월 25.1%, 4월 21.3%, 5월 19.3%로 3개월 연속 낮아졌다. 5월 신고가 거래는 864건으로 줄었다. 전체 거래량도 4467건에 그쳐 최근 3개월인 2~4월 월평균 6563건을 밑돌았다. 규제 강화 이후 매수자들이 가격과 자금 조달 부담을 다시 따지기 시작한 영향으로 풀이된다. 고가 주택 밀집 지역에서는 관망세가 더 뚜렷했다. 강남구의 5월 신고가 거래 비중은 19.3%로 전년 동기보다 31.1%포인트 낮아졌다. 서초구는 33.8%로 14.3%포인트 하락했고 용산구도 26.4%로 9.0%포인트 내려갔다. 가격 부담이 크고 대출 규제의 영향을 직접 받는 지역을 중심으로 매수세가 신중해진 셈이다. 반면 서울 안에서도 중간 가격대 지역은 다른 흐름을 보였다. 영등포구의 신고가 거래 비중은 41.2%를 기록했다. 동작구는 35.3%, 동대문구는 31.8%로 전년 동기 대비 20%포인트 안팎의 상승폭을 보였다. 강남권 고가 단지에 집중됐던 매수세가 가격 부담이 상대적으로 낮고 업무지구 접근성이 좋은 지역으로 옮겨가는 흐름이 나타난 것이다. 경기도 역시 전체 흐름과 일부 지역 흐름이 엇갈렸다. 5월 경기도 아파트 신고가 거래 비중은 7.0%로 전월 7.7%보다 0.7%포인트 낮아졌다. 그러나 구리와 용인 수지, 하남, 성남 중원, 화성 동탄 등은 신고가 비중이 올랐다. 서울 접근성, 교통 개선 기대감, 재건축·리모델링 이슈, 반도체 산업 배후 수요가 맞물린 지역이다. 구리시는 5월 신고가 거래 비중이 21.1%로 전월 대비 18.9%포인트 급증했다. 지하철 6호선 연장 추진 기대감과 노후 단지 재건축 이슈가 매수세를 자극한 것으로 분석된다. 서울 동북권과 가까운 입지에 교통 개선 기대감이 더해지면서 실수요와 투자 수요가 함께 움직인 것으로 보인다. 용인 수지구도 강세를 보였다. 5월 신고가 거래 비중은 19.4%로 전월보다 16.1%포인트 상승했다. 강남과 판교 접근성이 우수한 데다 리모델링 사업 추진 기대감과 반도체 산업 관련 개발 호재가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 주거 선호도와 미래 가치 기대가 동시에 반영된 지역으로 볼 수 있다. 하남시는 신고가 거래 비중이 21.4%로 전월 대비 12.9%포인트 올랐다. 성남 중원구도 24.6%로 11.8%포인트 상승했다. 두 지역 모두 서울 접근성이 우수하고 생활 인프라가 갖춰져 있어 실거주 수요가 꾸준히 유입된 것으로 분석된다. 대출 규제 이후에도 출퇴근 여건과 생활 편의성이 뚜렷한 지역은 가격 지지력이 유지되는 모습이다. 경기 남부 반도체 산업벨트의 대표 배후 주거지로 꼽히는 화성 동탄구도 상승세를 이어갔다. 동탄구의 5월 신고가 거래 비중은 12.0%로 6개월 연속 올랐다. 삼성전자 화성·기흥캠퍼스와 ASML 화성캠퍼스 등이 인접한 산업 기반이 주거 수요를 뒷받침하고 있다는 평가다. 실제 동탄구 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 지난달 7일 20억8000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. GTX-A 동탄역 개통 효과와 반도체 산업 배후 수요가 맞물리며 핵심 단지를 중심으로 가격 상승 기대가 이어지고 있다. 규제 이후에도 일자리와 교통을 함께 갖춘 지역에는 매수세가 남아 있다는 점을 보여주는 사례다. 인천은 상대적으로 부진했다. 5월 인천의 신고가 거래 비중은 2.8%로 전월 2.7%보다 0.1%포인트 오르는 데 그쳤다. 지난해 같은 기간 3.4%와 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 수도권 전반의 관망세 속에서 인천은 신고가 거래 회복세가 제한적인 모습이다. 수도권 아파트 시장은 당분간 지역별 온도 차가 커질 가능성이 있다. 규제 강화로 매수 심리가 위축된 만큼 고가 단지와 투자 수요 의존 지역은 거래가 둔화될 수 있다. 반면 산업 기반이 탄탄하거나 교통 개선 기대감이 있는 지역은 실수요를 중심으로 가격 지지력이 유지될 수 있다. 결국 5월 신고가 거래 흐름은 수도권 시장이 일방적인 상승 국면에서 벗어나고 있음을 보여준다. 규제는 전체 시장의 과열을 누르고 있지만 수요를 완전히 멈춰 세우지는 못했다. 돈은 더 신중해졌고 매수자는 더 까다로워졌다. 수도권 아파트 시장의 무게중심은 ‘어디든 오르는 장’에서 ‘될 곳만 움직이는 장’으로 옮겨가고 있다.2026-06-08 09:46:35
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대출 막고 세금 올리고 규제 묶고… 카드 다 꺼냈는데 서울 집값은 참여정부 이후 최대 [경제일보] 이재명 대통령 취임 1년이 지난 시점에서 수도권 아파트 가격 오름폭은 2000년대 이후 역대 정권 집권 첫 1년 기준으로 노무현 참여정부 이후 가장 높은 수준을 기록하고 있다. 대출을 막았다. 공급 계획을 발표했다. 규제지역으로 묶었다. 세금 중과를 재시행했다. 통상적인 부동산 정책 수단을 집권 첫해 안에 사실상 모두 꺼냈다. 그런데도 시장은 굴하지 않았다. 수치 자체는 반론의 여지가 없다. 집값이 정책 변수 하나로 결정되지 않는다는 것 역시 부동산 시장을 오래 지켜본 사람이라면 부인하기 어렵다. 그러나 그 두 가지 사실을 함께 놓는다고 해서 정책 선택의 책임이 희석되는 것은 아니다. 그리고 이 수치에는 불편한 선례가 있다. 참여정부가 바로 그 자리에 있었다. 참여정부의 기시감 참여정부(2003~2008)를 기억하는 세대라면 지금의 상황에서 묘한 데자뷔를 느낄 것이다. 당시에도 부동산 불로소득 근절이라는 강한 이념적 지향을 가진 정권이 들어섰고, 10·29 대책(2003년)과 8·31 대책(2005년) 등 굵직한 수요 억제 패키지가 잇달았다. 종합부동산세가 도입된 것도 그 시기였다. 그 모든 조치에도 서울 강남 아파트값은 참여정부 5년 내내 상승 곡선을 그었다. 임기 종료 시점까지 서울 아파트 가격은 집권 초 대비 두 배 가까이 오른 지역이 적지 않았다. 그 정치적 상처는 2007년 대선 패배의 주요 원인 중 하나로 역사에 기록됐다. 이재명 대통령은 참여정부의 정치적 유산과 맥이 닿아 있는 인물이다. 부동산 불로소득을 차단하겠다는 소신은 취임 이전부터 공개적으로 밝혀온 것이다. 현 정권의 부동산 정책이 참여정부의 문법을 여러 지점에서 닮아 있는 것은 우연이 아니다. 그 소신이 정책으로 구현되는 과정을 1년치 데이터와 함께 들여다보면, 어떤 카드가 어떤 순서로 소진됐는지, 그리고 시장은 그때마다 어떻게 응답했는지가 비교적 뚜렷하게 드러난다. 물려받은 조건 카드를 꺼내기 전에 판세부터 따져야 한다. 윤석열 정부 임기 중 주택 인허가와 착공 물량이 예년에 비해 크게 부진했고, 그 여파로 2025~2026년 서울·수도권의 입주 물량 감소가 이미 예고된 상태였다. 공급 절벽 우려는 정권 교체 훨씬 전부터 시장 가격에 반영되기 시작했다. 여기에 결정적 선행 변수가 더해졌다. 새 정부 출범 직전 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역이 해제됐다. 이 결정은 수요 억제의 빗장이 일부 풀린다는 신호로 시장에 읽혔고, 집값은 정권 교체와 함께 상승 기대가 더욱 커지는 방향으로 이미 기울어져 있었다. 새 정부 입장에서는 준비 기간도, 인수위도 없는 상태에서 이 상황을 고스란히 떠안아야 했다. 판은 기울어진 채로 게임이 시작됐다. 첫 번째 카드: 대출을 막다 이 대통령은 취임 한 달도 지나지 않아 첫 번째 카드를 꺼냈다. 가계부채 관리방안이었다. 정책 기반을 다지는 데 통상 수개월이 소요되는 새 정부 초기 일정을 감안하면 이례적으로 빠른 행보였다. 다주택자에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 대출 최대 한도를 6억원으로 제한했으며, 갭투자 차단을 위해 소유권 이전 조건부 전세대출도 봉쇄했다. 「금융소비자 보호에 관한 법률」 및 관련 감독 규정을 동원한 6·27 대책은 기술적 완성도 면에서 빈틈 없이 짜인 대출 억제 패키지였다. 시장의 응답은 달랐다. 6·27 대책 이후에도 서울 주요 지역 아파트 호가는 내려오지 않았다. 이미 수억원대 현금을 보유한 고자산층의 매수를 대출 규제가 막기엔 역부족이라는 반응이 시장에서 나왔다. 강남권 일부 단지에서는 오히려 희소성이 부각되며 신고가 거래가 이어졌다. 첫 번째 카드는 시장에 긁힌 자국을 남겼지만, 방향을 바꾸지는 못했다. 두 번째 카드: 공급을 내걸다 대출 규제가 시장에 별다른 인상을 남기지 못하자 두 달여 뒤 정부는 두 번째 카드를 꺼냈다. 9·7 주택 공급 확대방안에서 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 수요 억제 일변도에서 벗어나 공급을 병행하는 쪽으로 방향을 튼 것으로 읽혔고, 방향성 자체는 비판받기 어려운 전환이었다. 그러나 대책의 속살을 들여다본 시장 참여자들의 반응은 냉담했다. 공공 주도의 고밀 개발과 도심 복합사업 중심의 공급 방식이 문재인 정부 시절 이미 내놓았다가 시장의 외면을 받은 방안들과 본질적으로 달라 보이지 않았기 때문이다. 실수요자들이 원하는 것은 강남·마포·용산 같은 선호 입지의 아파트다. 공공분양이나 도심 복합사업을 통해 공급되는 주거 상품이 그 수요를 얼마나 흡수할 수 있는지에 대해서는 회의적 시각이 적지 않았다. 9·7 대책 발표 이후에도 서울 주요 지역 호가는 내려오지 않았고, 서울 아파트값 상승률은 대책 전후 수 주간 큰 변화를 보이지 않았다. 두 번째 카드 역시 시장을 움직이지 못했다. 세 번째 카드: 규제로 묶다 공급 계획이 시장에 먹히지 않자 정부는 세 번째 카드를 꺼냈다. 서울 전역과 과천·광명 등 12개 인접 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 일괄 묶는 전방위 규제 지정이었다. 이미 6억원으로 제한된 주담대 한도 위에 추가 상한까지 얹었다. 주택 가격이 25억원을 초과할 경우 대출 상한을 2억원으로, 15억~25억원 구간은 4억원으로 더 낮췄다. 고가 주택을 대출에 기대어 매수하는 경로를 사실상 봉쇄하는 설계였다. 출범 후 네 달여 만에 초강도 대출 규제, 공급 계획 발표, 규제지역 전방위 지정이라는 세 가지 카드를 모두 소진한 셈이었다. 참여정부가 집권 2~3년차에 걸쳐 순차적으로 꺼냈던 카드들을 이재명 정부는 집권 첫해 안에 집중적으로 투입했다. 네 번째 카드: 세금을 올리다 수요 억제 대책들이 잇따르는 가운데 정부는 역대 정권이 번번이 미뤄온 숙제 하나를 정면으로 끌어안았다. 다주택자 양도소득세 중과 조치의 재시행이다. 「소득세법」 제104조에 근거한 이 조치는 윤석열 정부에서 4년 연속 1년 단위 시행령 유예라는 방식으로 사실상 작동하지 않았다. 법률에 명시된 세율 조항이 행정부 시행령을 통해 해마다 유예되는 이 방식은 조세 법률주의의 원칙과 긴장 관계에 있다는 지적이 법조계 일부에서 꾸준히 제기돼왔다. 이 대통령이 직접 나서 "추가 유예는 없다"고 못 박은 것은, 이런 맥락에서 법 규정의 본래적 효력 회복이라는 의미도 함께 지닌다. 역대 정권이 기득권의 저항 앞에 번번이 물러섰던 자리에서 이 대통령은 물러서지 않았다. 그러나 양도세 중과 시행의 시장 효과는 단방향으로만 나타나지 않는다. 다주택자들이 세 부담을 피하기 위해 매도를 미루고 보유를 이어가거나 매매 대신 임대로 전환할 경우, 매매 시장의 매물 감소와 전월세 시장의 물량 축소가 동시에 진행될 수 있다. 네 번째 카드가 불러온 부작용은 엉뚱한 곳에서 나타나기 시작했다. 보완: 1·29 공급 신속화 방안 9·7 대책에 대해 "공급 청사진이 추상적이다"는 비판이 이어지자 정부는 올해 1월 후속 공급 계획을 내놨다. 1·29 도심 주택 공급 신속화 방안은 용산국제업무지구, 과천 경마장 부지, 군부대 이전지, 태릉CC 등 구체적 사업지와 공급 시기를 명시해 전작의 추상성을 상당 부분 보완했다. 공급 계획으로서의 구체성은 높아졌다. 그러나 실행 경로는 여전히 검증이 필요하다. 사업지 대부분이 지방자치단체의 협조와 주민 동의를 전제로 한다. 태릉CC는 과거 여러 정부에서 개발 구상이 제기됐다가 주민 반발과 환경 논란으로 번번이 제동이 걸렸던 전례가 있다. 이해당사자와의 충분한 사전 교감 없이 청사진부터 공개하는 방식이 9·7 대책에 이어 1·29 대책에서도 반복됐다는 지적이 나왔다. 정책의 속도와 설득의 절차 사이에서 어느 쪽을 택하느냐는 결국 실행 결과로 판가름 날 것이다. 임대차 시장에 켜진 경고등 네 장의 카드가 순서대로 소진되는 동안, 압력은 엉뚱한 곳으로 이동하고 있었다. 매매 수요를 억누를수록 임대차 수요가 늘어나는 것은 경제학의 기본이다. 여기에 토지거래허가구역 내 실거주 의무 강화로 임대 매물 자체가 줄어드는 압력까지 겹쳤다. 양도세 중과 재시행으로 매물을 거둬들인 다주택자들이 임대를 통해 수익을 유지하려 할 경우에도 시장에는 반대 효과가 작용한다. 최근 서울 강남권과 마포·용산 일대에서 전세 물량이 줄고 전셋값이 가파르게 오르는 현상이 나타나는 것은 이와 전혀 무관하지 않다는 분석이 나온다. 가계 대부분에게 전·월세 부담은 매매 가격보다 훨씬 즉각적이고 절박한 생계 문제다. 강남 아파트 가격이 오른다는 뉴스가 체감되려면 상당한 자산이 있어야 하지만, 전세금이 수천만원 오르거나 월세로 전환되는 것은 중산층 세입자에게 당장의 위기로 작용한다. 정책이 막아선 매매 시장의 압력이 임대차 시장으로 고스란히 흘러드는 형국이다. 그리고 이 흐름의 이면에는 정책 결정 방식 자체의 문제가 있다는 시각도 있다. 의사결정 방식에 대한 비판 부동산 정책의 내용 못지않게 결정 방식을 문제 삼는 목소리가 전문가 집단 사이에 적지 않다. 정책의 방향이 대통령 수준에서 사실상 확정된 뒤 아래로 내려오는 방식이 빈번했다는 것이다. 한 부동산 정책 전문가는 "양도세 중과 재시행이나 토지거래허가구역 보완책을 마련하는 과정을 보면 전문가 집단의 검토나 이해당사자 협의가 사후적으로 이루어지는 경우가 많았다"며 "상황 변화에 유연하게 대응하기 어려운 의사결정 방식이 누적되면 결국 시장은 정책보다 빨리 움직인다"고 말했다. 반론도 있다. 부동산 정책은 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 충분한 협의를 거치다 보면 결국 기득권의 저항에 밀려 무력화되는 일이 역대 정부에서 반복됐다는 것이다. 참여정부의 종합부동산세가 초기 설계와 달리 헌법재판소 결정과 정치적 타협 과정을 거치며 점차 약화된 사례는 이 논거를 뒷받침한다. 강하게 밀어붙이지 않으면 결국 후퇴한다는 학습 효과가 현 정부 내에 축적돼 있을 가능성이 있다. 어느 쪽이 더 맞는 진단인지는 앞으로 나올 정책의 결과가 말해줄 것이다. 남은 변수들 네 장의 카드를 소진한 이재명 정부가 남은 임기 동안 시장을 움직일 수단은 사실상 세제 개편과 공급 입법으로 좁아졌다. 올 하반기 나올 세제 개편안에서 종합부동산세와 양도소득세를 어떤 방향으로 손보느냐에 따라 시장 반응이 달라질 것이다. 세율 인상이나 과세 기준 강화 쪽으로 무게가 실릴 경우 투기 억제 신호로 읽히겠지만, 동시에 매물 잠김과 임대차 시장 압박이 심화되는 부작용도 함께 나타날 수 있다. 기준금리 인상이 속도를 높일 경우 가계 부채 부담 증가와 함께 매수 심리 위축으로 이어질 수 있다. 다만 금리 인상은 전세 대출 시장에도 영향을 미쳐 임대차 시장의 불안을 키울 수 있다는 점에서 동전의 양면을 지닌다. 1·29 대책에 포함된 공급 사업들이 현실화되려면 「도시 및 주거환경정비법」 개정을 비롯한 관련 입법 과제가 국회를 통과해야 한다. 국회의 정치 지형이 협력적이냐 아니냐에 따라 공급 계획의 실현 속도가 크게 달라질 것이다. 참여정부는 가용한 카드를 모두 꺼냈지만 끝내 서울 집값을 잡지 못했고, 그 대가를 임기 말 민심으로 치렀다. 이재명 정부는 그 카드들을 더 짧은 시간 안에 더 강하게 썼다. 참여정부와 같은 결말을 맞을 것인지, 아니면 세제와 입법이라는 마지막 수단으로 다른 결말을 써낼 것인지 그 답을 쓸 시간이 아직 남아 있다.2026-06-05 15:18:40
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이재명 대통령, 농지 가격까지 정조준…"땅값 문제 전수조사도 검토" [이코노믹데일리] 이재명 대통령이 귀농·귀촌을 가로막는 요인으로 농지 가격 문제를 지목하며 농지 관리 전반에 대한 점검 필요성을 언급했다. 24일 이 대통령은 청와대에서 주재한 국무회의에서 “요즘은 귀농·귀촌을 하려고 해도 농지 가격이 비싸 어렵다고 한다”며 “귀농 비용을 줄이려면 근본적으로 땅값을 낮출 필요가 있다”고 말했다. 이어 “산골짜기에 버려지다시피 한 땅도 너무 비싸 농사를 지을 수 없다더라, 심한 경우 평당 20만~30만 원에 이른다고 한다”며 “수도권 집값이 소강상태가 된 것 같지만 농지 가격 역시 함께 검토할 필요가 있다”고 지적했다. 그는 현행 농지 관리 실태에 대해 “농지까지 투기 대상이 돼 버리지 않았느냐”며 “땅값이 오를 것이라는 기대가 있으니 다 가지고 잇는 것이다”라고 진단했다. 이에 필요할 경우 “대규모 인력을 투입해 전수조사와 매각명령을 해야 한다”며 관련 내용을 검토해 보고하라고 지시했다. 이와 함께 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글을 통해 주택 시장에 대한 입장도 재차 밝혔다. 이 대통령은 “다주택을 유지하든 비거주 투자용 주택을 보유하든 평당 3억씩 하는 초고가 주택을 보유하든 자유”라면서도 “비정상의 정상화에 따른 위험과 책임을 피할 수는 없을 것”이라고 말했다. 그는 집값 상승 기대감이 낮아졌다는 내용의 기사를 공유하며 “시장에 맞서지 말라는 말도 있지만 정부에 맞서지 말라는 말도 있다”고 언급했다. 또 “대한민국의 정상화를 믿거나 말거나, 저항할지 순응할지는 각각의 자유지만 주식시장 정상화처럼 그에 따른 손익 역시 각자의 몫”이라고 밝혔다. 특히 “권력은 규제, 세제, 금융, 공급 등 정상화를 위한 막강한 수단을 가지고 있다”며 “문제는 권력의 의사와 의지이고 그 권력의 원천은 국민”이라고 설명했다. 이어 “우리 국민은 부동산, 특히 수도권 아파트 시장에서 비정상의 정상화를 지지하고 있다”고 덧붙였다. 끝으로 “부동산 정상화는 어려운 일이지만 계곡 불법시설 정비나 주식시장 정상화보다는 쉬운 일이다”라며 “비정상적인 집값 상승세가 국민주권정부에서도 계속될 것이라는 기대는 줄어드는 게 당연하다”고 말했다.2026-02-24 13:57:35
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서울 주택값 1월 0.91% 상승…강남·강북 모두 오름세 [이코노믹데일리] 서울 아파트를 포함한 주택 매매가격 상승폭이 두 달 연속 확대된 것으로 집계됐다. 규제 강화 이후 잠시 둔화했던 흐름이 다시 강해지며 서울과 수도권 전반으로 상승세가 이어지는 모습이다. 20일 한국부동산원이 발표한 ‘1월 전국 주택가격 동향’에 따르면 서울의 주택종합 매매가격은 전월 대비 0.91% 상승했다. 지난해 11월 상승폭이 축소된 뒤 12월 다시 확대된 데 이어 1월에도 오름폭이 커졌다. 지역별로 보면 강북권에서는 성동구(1.37%)와 용산구(1.33%)가 역세권과 재건축 추진 단지를 중심으로 높은 상승률을 기록했다. 중구와 마포구, 성북구 역시 상승폭이 상대적으로 컸다. 강남권에서는 송파구(1.56%)가 대단지 위주로 강세를 보였고 동작구와 강동구, 양천구, 영등포구 등도 역세권과 정비사업 기대감이 반영되며 오름세를 나타냈다. 경기도의 주택 매매가격은 0.36%로 전월보다 상승폭이 0.04%포인트 확대됐다. 규제지역과 토지거래허가구역 지정 이후에도 용인 수지구와 성남 분당구, 안양 동안구 등 서울 접근성이 우수한 지역이 전체 상승을 이끌었다. 인천은 상승세가 이어졌지만 오름폭은 다소 줄었다. 수도권 전체로는 상승률이 전월보다 커졌다. 비수도권도 3개월 연속 상승 흐름을 이어갔다. 울산(0.46%)과 전북(0.20%) 등 일부 지역은 상대적으로 높은 상승률을 기록했으며 전국 주택종합 매매가격 역시 전월 대비 오름폭이 커졌다. 아파트만 놓고 보면 서울의 상승률은 한 달 새 1%를 넘어서며 상승 탄력이 더 강해졌다. 경기 역시 오름폭이 확대됐고 인천은 소폭 둔화했다. 수도권 아파트 가격은 전반적으로 상승세가 강화되는 모습이다. 부동산원은 학군지와 역세권, 재건축 등 중장기 개발 이슈가 있는 단지를 중심으로 실수요가 이어지고 있다고 설명했다. 외곽의 일부 구축 단지나 입주 물량이 많은 지역에서는 약세가 나타났지만, 선호 지역의 상승 거래가 전체 시장을 끌어올렸다는 분석이다. 전세 시장도 매물 감소 속에 상승 흐름을 유지했다. 서울 전셋값 상승률은 0.46%로 전월 대비 다소 줄었지만 여전히 대단지와 교통 여건이 우수한 지역을 중심으로 오름세가 이어졌다. 경기도와 인천, 비수도권 역시 전반적으로 상승했다. 월세 가격은 전국적으로 완만한 상승세를 유지했다. 서울에서는 성동구와 서초구, 노원구 등에서 오름폭이 컸고 수도권과 비수도권 모두 전월과 비슷한 흐름을 보였다. 시장에서는 서울 핵심지 중심의 상승세가 수도권 주요 지역으로 확산되는 양상이 이어지고 있는 만큼 향후 금리와 추가 정책 변수에 따라 상승 흐름의 지속 여부가 가늠될 것이란 전망이 나온다.2026-02-20 06:00:00
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서울은 중고가, 경기는 상위 가격대…신고가 형성 구간 달라졌다 [이코노믹데일리] 지난해 수도권 아파트 시장에서는 거래량 변동 속에서도 신고가 거래가 이어졌다. 다만 신고가가 형성되는 가격대는 지역마다 다른 방향으로 움직였다. 서울에서는 중고가 구간의 신고가 비중이 확대됐고 경기도에서는 상위 가격대 거래가 늘어나는 흐름이 나타났다. 19일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난해 수도권 아파트 거래량은 1분기 5만5755건에서 2분기 7만3324건으로 늘었다. 이후 3분기 5만3346건으로 감소했고 4분기에는 5만9883건을 기록했다. 분기별 거래량은 등락을 거쳤지만 신고가 거래는 꾸준히 이어졌다. 하지만 신고가가 나타나는 가격대는 서울과 경기에서 서로 다른 흐름을 보였다. 서울 아파트 시장에서는 가격 상단이 유지되는 가운데 신고가 중심이 고가 구간에서 중고가 구간으로 이동했다. 지난해 1분기에는 ‘15억원 초과~20억원 이하’ 구간의 신고가 비중이 3.4%, ‘30억원 초과’ 구간이 3.7%로 고가 주택에서 신고가 거래 비중이 상대적으로 높았다. 하지만 4분기에는 ‘9억원 초과~12억원 이하’ 구간의 신고가 비중이 4.0%, ‘12억원 초과~15억원 이하’ 구간은 5.2%로 상승했다. 중고가 구간에서 신고가 거래가 확대된 것이다. 반면 ‘30억원 초과’ 구간의 신고가 비중은 1분기 3.7%에서 4분기 2.4%로 낮아졌다. 업계에서는 이러한 변화를 가격 조정보다는 수요 이동의 결과로 해석한다. 고가 주택에 대한 대출 규제와 금융 여건 변화가 맞물리면서 상대적으로 부담이 낮은 가격대로 수요가 이동했다는 분석이다. 경기도에서는 서울과 다른 흐름을 보였다. 지난해 1분기 기준 ‘6억원 이하’ 거래 비중이 66.7%에 달할 정도로 저가 중심 구조가 뚜렷했다. 신고가 비중 역시 ‘6억원 이하’ 구간이 1.5%, ‘6억원 초과~9억원 이하’ 구간이 0.5% 수준에 머물렀다. 하지만 하반기로 갈수록 거래 구조와 신고가 형성 가격대가 동시에 상향 이동했다. 4분기에는 ‘9억원 초과~12억원 이하’ 구간의 신고가 비중이 1.5%, ‘12억원 초과~15억원 이하’ 구간이 1.0%까지 높아졌다. 같은 기간 해당 가격대 거래량도 증가했다. ‘9억원 초과~12억원 이하’ 거래는 1분기 1874건에서 4분기 3192건으로 늘었고 ‘12억원 초과~15억원 이하’ 거래 역시 863건에서 1268건으로 증가했다. 인천에서는 연중 거래 구조 변화가 상대적으로 제한적이었다. ‘6억원 이하’ 거래 비중이 78~85% 수준을 유지했고 신고가 거래 역시 대부분 저가 구간에서 기록됐다. 수도권 내에서도 시장 구조와 수요 움직임이 지역마다 다른 양상을 보였다는 의미다. 시장에서는 올해 역시 금융 환경 변화가 제한적일 가능성이 높다는 점에 주목하고 있다. 대출 규제와 자금 조달 여건이 단기간에 완화되기 어렵다는 전망이 이어지면서 가격대별 수요 이동 흐름이 당분간 이어질 수 있다는 관측이다. 최근 고액 주택담보대출 관리 기조 강화 역시 시장 흐름에 영향을 미칠 변수로 꼽힌다. 부동산 업계 관계자는 “서울에서는 대출 규제 영향을 상대적으로 덜 받는 중고가 구간으로 수요가 이동하는 모습이 나타났다”며 “경기도는 가격 상승 구간이 점차 상향 이동하는 흐름이 확인된다”고 말했다. 이어 “금융 환경 변화가 제한적인 상황에서는 이런 가격대 이동 흐름이 당분간 이어질 가능성이 있다”고 덧붙였다.2026-01-19 14:23:48
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