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대어급에만 몰리는 시공사 경쟁…서울 정비사업 '냉온탕' 뚜렷 [이코노믹데일리] 서울 도시정비사업 시장이 올 상반기 들어 겉으로는 활기를 띠는 듯 보이지만 속을 들여다보면 온도 차가 뚜렷하다. 시공사 입찰이 몰리며 분주한 분위기가 형성됐지만 실제 경쟁이 벌어지는 곳은 압구정 성수 목동 등 일부 대어급 사업지에 국한돼 있다. 다수의 정비사업장은 시공사를 찾지 못해 유찰을 반복하며 제자리걸음을 하는 모습이다. 3일 업계에 따르면 서울 주요 정비사업지 가운데 이달 시공사 입찰에 나서는 압구정 특별정비구역과 1·4지구 입찰 마감을 앞둔 성수전략정비구역 일대에서는 대형 건설사들이 일찌감치 수주 경쟁에 나서고 있다. 반면 서울의 다른 정비사업지에서는 입찰 자체가 성사되지 않는 사례가 적지 않다. 경쟁 입찰이 이뤄지지 않아 두 차례 유찰 뒤 수의계약으로 전환되는 경우도 늘고 있다. 실제로 지난해 여의도 대교 개포주공 6·7단지 잠실 우성 1·2·3차 신반포4차 등 서울 핵심 입지로 꼽히는 단지들조차 유찰을 겪은 끝에 시공사를 단독으로 선정했다. 이 같은 양극화의 배경으로는 건설사들의 ‘선별 수주’ 기조가 지목된다. 건설 경기 둔화가 장기화할 것이라는 전망 속에 대형 건설사들은 수익성과 사업 안정성이 검증된 사업지에만 참여하려는 경향이 뚜렷해졌다는 분석이다. 입찰 보증금 부담이 커진 데다 사업성 검토에 투입할 인력과 시간이 제한적이라는 점도 선택과 집중을 강화하는 요인으로 꼽힌다. 무리한 경쟁으로 인한 출혈을 피하려는 움직임도 한몫한다. 특정 건설사가 오랜 기간 조합과 관계를 구축해 온 사업지의 경우 다른 건설사들은 본입찰 단계에서 승산이 낮다고 판단하면 참여를 포기하는 사례가 적지 않다. 이로 인해 입지와 사업 규모가 우수한 단지에서도 단독 응찰이 반복되는 구조가 고착화되고 있다는 평가다. 소규모 정비사업으로 갈수록 상황은 더욱 어렵다. 서울시에 따르면 지난해 말 기준 가로주택정비사업 자율주택정비사업 소규모 재건축 등을 추진 중인 사업장 296곳 가운데 실제 착공에 들어간 곳은 41곳에 그쳤다. 착공률은 7%대에 머물렀다. 절차 간소화를 통해 사업 속도를 높이겠다는 제도 취지와 달리 조합 설립 이후 시공사를 구하지 못해 사업이 멈추는 사례가 늘고 있다. 소규모 정비사업이 외면받는 가장 큰 이유로는 공사비 구조의 취약성이 지목된다. 단지 규모가 작아 자재 조달과 공정 운영에서 규모의 경제를 기대하기 어렵고 동일한 공정을 수행하더라도 단가가 상대적으로 높게 형성되기 때문이다. 여기에 원자재 가격과 인건비 상승분이 그대로 반영되면서 일반분양 물량이 적은 조합은 건설사가 제시하는 공사비를 감당하기 힘든 상황에 놓여 있다. 수익성은 도심 저층 주거지라는 특성상 분양가 인상에도 한계가 있어 더 압박받는다. 특히 커뮤니티 시설과 브랜드 경쟁력 확보가 쉽지 않고 분양 리스크도 상대적으로 크다는 점에서 단순한 규제 완화만으로는 사업성을 개선하기 어렵다는 평가가 나온다. 이에 전문가들은 정비사업 양극화를 완화하기 위해 절차 단축 중심의 정책에서 벗어나 공공기여 비율 조정이나 금융 지원 등 실질적인 수익 구조 개선이 병행돼야 한다고 강조한다. 대어급 사업지에만 건설사와 자본이 몰리는 현상이 이어질 경우 서울 도심 전반의 주거 환경 개선과 공급 확대에도 한계가 불가피하다는 분석이다.2026-02-03 08:56:52
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상가 입주권 허용이 부메랑…개포주공6·7단지, 법원 제동에 재건축 일정 흔들 [이코노믹데일리] 서울 강남구 개포주공 6·7단지 재건축 사업이 상가 조합원 입주권 문제로 다시 제동이 걸렸다. 상가 소유주에게 아파트 분양을 허용하는 합의안을 둘러싸고 법원이 절차상 하자를 인정하면서 사업 추진 일정에도 차질이 불가피해졌다. 조합은 조합원 분양공고를 철회하고 관리처분계획 수립 기준을 전면 재검토하기로 했다. 21일 정비업계에 따르면 개포주공 6·7단지 재건축 조합은 전날 조합원들에게 조합원 분양공고를 철회한다고 공지했다. 서울중앙지방법원이 제기된 총회결의 무효 확인 소송에서 원고 측 손을 들어주면서 기존 총회 의결의 효력이 인정되지 않게 된 데 따른 조치다. 조합은 공지문에서 “법원 판결로 관리처분계획 수립 과정의 조정과 관계 법령 및 행정 해석에 대한 재검토가 필요해졌다”고 설명했다. 이어 “기존 분양신청은 법적 효력을 상실하며 이번에 분양신청을 하지 않았더라도 현금청산자로 구분하지 않는다”고 안내했다. 조합은 향후 기준을 재정비한 뒤 분양신청 절차를 다시 진행할 방침이다. 이번 갈등의 핵심은 상가 소유주에게 아파트 입주권을 부여하는 방식이다. 개포주공 6·7단지 상가는 전체 토지 1494㎡ 가운데 절반가량인 747㎡를 45명이 나눠 보유하고 있다. 상가 지분이 여러 명에게 나뉘어 있는 이른바 ‘상가 쪼개기’ 구조로 오래전부터 이해관계가 복잡하게 얽혀 있던 곳이다. 조합은 사업 지연을 최소화하기 위해 2023년 상가 소유주들과 합의안을 마련했다. 임시총회를 통해 상가 소유주에게 아파트 입주권을 부여하는 대신 일정한 보상 기준을 적용하는 방안을 의결했다. 당시 합의안에는 1층 상가는 3.3㎡당 감정가액의 3.1배를 적용하고 2층 상가는 1층 산정가액의 55% 수준을 적용하는 기준이 포함됐다. 그러나 일부 조합원들은 해당 합의가 상가 소유주에게 과도한 이익을 제공한다며 총회결의 무효 확인 소송을 제기했다. 상가 지분 규모에 비해 아파트 입주권을 부여하는 방식이 형평성에 맞지 않는다는 주장이다. 또 보상 기준을 정하는 과정에서 조합원 의결 절차에도 문제가 있었다는 지적이 제기됐다. 법원은 이 같은 문제 제기를 받아들였다. 이에 따라 해당 임시총회 결의의 효력이 인정되지 않게 됐고 조합이 추진하던 분양 절차 역시 영향을 받게 됐다. 이번 판결로 조합은 관리처분계획을 다시 검토해야 하는 상황에 놓였다. 상가 보상 기준과 입주권 부여 방식 등을 새로 정리한 후 합의안을 마련해 총회를 다시 거칠 것으로 전망된다. 무엇보다 이 과정에서 사업 일정 지연 가능성도 거론된다. 재건축 사업에서 관리처분계획 단계는 조합원 분양신청과 분담금 산정, 일반분양 물량 확정 등이 이뤄지는 핵심 절차다. 관리처분계획이 늦어질 경우 이후 착공 일정도 영향을 받을 수밖에 없는 것이다. 개포주공 6·7단지는 강남권 재건축 사업 가운데 규모가 큰 단지로 꼽힌다. 재건축이 완료되면 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 예정인 만큼 사업 추진 과정에서도 시장의 관심이 이어져 왔다. 정비업계 관계자는 “재건축 사업에서 상가 입주권 문제는 조합 내부 갈등으로 이어지는 대표적인 쟁점 가운데 하나”라며 “법원 판단으로 관리처분계획을 다시 검토해야 하는 상황이어서 사업 일정에도 일정은 늦어질 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “상가 보상 기준을 어떻게 조정하느냐에 따라 조합원 분담금 구조도 달라질 수 있다”고 덧붙였다.2026-01-21 10:03:34
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