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왕숙2지구 첫 민간참여 공공분양…왕숙아테라 미리 가보니
[경제일보] 3기 신도시 초기 공급 단지들의 본청약이 본격화하면서 실수요자들의 계산도 복잡해지는 모습이다. 사전청약 당시보다 분양가 부담은 커졌지만 주변 시세와의 차이, 향후 교통망 구축 기대도 동시에 작용하고 있기 때문이다. 남양주 왕숙2지구 초기 공급 단지 가운데 하나인 ‘왕숙아테라’가 향후 3기 신도시 시장 분위기를 가늠할 시험대에 올랐다. 23일 분양업계에 따르면 왕숙아테라는 경기 남양주 왕숙2지구 A-1블록에 공급되는 민간참여 공공분양 단지다. 남양주 왕숙2지구에서 본청약을 진행하는 초기 공급 단지 가운데 하나로 금호건설은 이날부터 견본주택을 열고 본격적인 공급 일정에 들어갔다. 단지는 지하 2층~지상 최고 29층, 7개 동, 총 812가구 규모로 조성된다. 전용면적별로는 59㎡A 350가구, 59㎡B 188가구, 74㎡A 73가구, 84㎡A 201가구로 구성됐다. 앞서 ‘왕숙아테라’는 지난 2021년 9월 사전청약을 진행했다. 당시 전체 812가구 가운데 630가구가 사전청약 물량으로 배정됐다. 이후 지난 18일부터 19일까지 사전청약 당첨자 대상 본청약이 이뤄졌으며 특별공급은 오는 26일, 일반공급은 27일에 접수받는다. 수요자들이 가장 주목하는 부분은 사전청약 당첨자의 계약 전환율이다. 사전청약 당첨자들이 이탈한 물량은 일반분양에 더해질 예정이기 때문이다. 왕숙아테라 견본주택 관계자는 “최종 계약 과정에서 일부 변동 가능성은 남아 있지만 다른 3기 신도시 사업지와 비교해도 비교적 준수한 수준”이라고 말했다. 일반분양 물량이 300가구 안팎까지 늘어날 가능성도 언급됐다. 본청약 과정에서 가장 민감한 변수는 분양가다. 사전청약 당시 전용 84㎡는 5억원대, 전용 59㎡는 4억원 초반대로 알려졌지만 본청약에서는 전용 59㎡가 약 4억9000만원, 전용 84㎡는 약 6억9000만원 수준으로 책정됐다. 전용 84㎡ 사전청약 당첨자 입장에서는 체감 부담이 적지 않게 커진 셈이다. 그럼에도 주변 시세와 비교하면 가격 차이는 여전히 존재한다. 인근 다산신도시 전용 84㎡ 시세가 현재 9억~10억원에 형성돼 있기 때문이다. 단순 비교 기준으로도 약 2억~3억원 수준의 차이가 난다. 단지는 다산신도시와 인접해 기존 생활 인프라를 일부 공유할 수 있는 구조다. 특히 단지 인근에는 강동하남남양주선(지하철 9호선 연장) 예정 역사가 계획돼 있으며 단지와의 직선거리는 약 700m 수준이라고 소개됐다. 교육 환경 역시 청약 판단에 영향을 줄 수 있는 부분이다. 단지 인근에는 유치원과 초·중학교 예정 부지가 계획돼 있다. 신혼부부와 생애최초 특별공급 비중이 높은 공공분양 특성을 고려하면 높은 교육 인프라 접근성은 수요자들의 핵심 선택 요소가 될 것으로 전망된다. 견본주택 내부에 마련된 상품 구성은 실거주 수요에 맞춘 공간 활용에 초점을 맞췄다. 특히 전용 59㎡는 방 3개와 거실, 주방 구조를 기반으로 현관 수납과 에어브러시 기능 등을 기본 제공한다는 점이 눈길을 끌었다. 전용 84㎡는 팬트리와 클리닝 스테이션, 주방 전창 등을 적용해 공간 활용도를 높였다. 기본형과 옵션형을 함께 볼 수 있도록 구성한 점도 특징이다. 다만 왕숙2지구 초기 공급 단지라는 점은 기대와 부담이 동시에 작용하는 부분이다. 철도망과 상업시설, 생활 편의시설이 순차적으로 들어서는 구조여서 입주 초기 정주 여건은 향후 개발 속도에 영향을 받을 수 있다. 교통망 계획과 미래 가치 기대감은 존재하지만 실제 생활 환경이 안정적으로 자리 잡기까지는 시간이 필요한 셈이다. 결국 이번 청약 결과는 단순히 한 단지의 흥행 여부를 넘어 향후 3기 신도시 본청약 시장 흐름을 가늠할 기준 가운데 하나가 될 가능성이 크다. 높아진 분양가 부담에도 실수요자가 미래 가치와 현재 체감 부담 사이에서 어떤 선택을 내릴지가 이어질 공급 일정에도 영향을 줄 것으로 보인다.
2026-05-23 12:00:00
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강남 재건축이라는 위험한 착시
[경제일보] 강남 재건축 시장을 바라보는 시선에는 유독 환상이 많다. 압구정과 반포, 개포와 잠실에서는 신고가 거래가 이어지고 건설사들은 최고급 브랜드 경쟁에 사활을 건다. 스카이브리지와 호텔식 로비, 초대형 커뮤니티 시설과 특화 설계가 등장할 때마다 시장은 열광한다. 조감도만 보면 서울의 미래가 이미 완성된 듯한 분위기다. 그러나 현장 안으로 들어가면 전혀 다른 풍경이 펼쳐진다. 공사비 폭등과 추가분담금 갈등, 조합 내 권력 다툼과 소송전, 반복되는 사업 지연이 강남 재건축 곳곳에서 터져 나오고 있다. 겉은 최고급 아파트지만 안에서는 이해관계 충돌과 불신, 피로감이 쌓여간다. 화려한 조감도 뒤에서 실제로 커지고 있는 것은 기대보다 부담이다. 최근 서울 주요 재건축 현장의 공사비는 3.3㎡당 1000만원을 넘기 시작했다. 압구정과 개포 일대에서는 추가분담금이 수억원에서 많게는 10억원 안팎까지 거론된다. 사업이 늦어질수록 금융비용 부담도 함께 커진다. 재건축이 아니라 사실상 현금 동원 경쟁이라는 말까지 나오는 이유다. 문제는 이런 흐름이 일부 단지에 그치지 않는다는 점이다. 지금 강남 재건축 시장은 점점 ‘좋은 집을 짓는 사업’이 아니라 ‘누가 끝까지 버틸 현금을 갖고 있느냐’를 가르는 시장으로 변해가고 있다. 수십년 동안 한집에서 살아온 은퇴 고령층조차 추가분담금 부담 때문에 대출을 고민해야 하는 상황까지 벌어진다. 집값은 수십억원이라는데 정작 그 집에 살던 사람은 현금 부족 때문에 불안에 내몰리는 셈이다. 원래 재건축은 노후 주거지를 정비하고 생활 환경을 개선하기 위한 제도다. 그러나 지금 강남 재건축 시장에서는 도시 정비보다 자산 경쟁과 가격 상승 기대가 훨씬 강하게 움직이고 있다. 건설사는 초고급 브랜드 경쟁에 매달리고 조합은 더 높은 일반분양가와 더 화려한 설계를 원한다. 사업비는 끝없이 불어난다. 결국 그 부담은 다시 조합원에게 돌아간다. 더 심각한 문제는 사업 운영 과정이다. 수조원대 사업이 진행되는데도 상당수 조합원은 공사비 산정 근거와 금융비용 증가 내역을 충분히 이해하지 못한 채 총회 표결에 참여하는 경우가 적지 않다. 총회 의결은 형식적으로 성립한다. 하지만 실제 현장에서는 일반 조합원이 복잡한 사업 구조와 자금 흐름을 온전히 검증하기 어려운 경우가 반복된다. 이 과정에서 가장 강한 힘을 갖는 쪽은 결국 시공사와 사업 실무를 장악한 세력들이다. 공사비가 오르면 조합은 반발한다. 그러나 사업이 멈추면 금융비용 부담은 더 커진다. 시간이 길어질수록 조합원들은 지쳐가고 결국 추가 공사비를 받아들이는 방향으로 밀려간다. 계약이라는 형식을 갖췄을 뿐 실제 현장에서는 협상력 균형이 무너진 사례가 적지 않다. 강남 재건축 현장에서 왜 소송과 갈등이 반복되는지 이유는 어렵지 않다. 사업 규모는 수조원대로 커졌는데 이를 견제하고 감시할 장치는 여전히 허술하기 때문이다. 조합 집행부를 둘러싼 충돌과 시공사 선정 논란, 설계 변경과 공사비 증액 다툼이 사업 내내 이어진다. 도시를 정비하는 사업이라기보다 거대한 이해관계 충돌의 장처럼 변해가고 있다는 지적까지 나온다. 잠실 르엘 사례는 이를 단적으로 보여준다. 입주는 시작됐지만 관리처분계획 변경 문제로 등기와 정산이 늦어지면서 입주민들이 재산권 행사에 어려움을 겪었다. 새 아파트에 들어갔는데도 매매와 담보 설정, 대출 실행 등에 차질이 생길 수 있는 상황이 이어진 것이다. 수십억원짜리 고급 아파트인데도 가장 기본적인 권리관계 정리가 매끄럽게 끝나지 못한 셈이다. 그런데도 시장은 여전히 강남 재건축을 ‘불패 신화’처럼 소비한다. 그러나 냉정하게 보면 지금 강남 재건축은 지나치게 비대해진 욕망 위에 올라탄 시장에 가깝다. 더 높게 짓고 더 화려하게 만들고 더 비싸게 팔려는 경쟁 속에서 사업의 본래 목적과 상식은 점점 뒤로 밀리고 있다. 강남 재건축 시장을 보면 지금 대한민국 부동산 시장의 왜곡이 한곳에 응축돼 있다는 생각을 지우기 어렵다. 집은 살아가는 공간이어야 하는데 어느 순간부터 거대한 투자 상품이 됐다. 재건축은 도시를 정비하는 제도여야 하는데 초고가 자산 경쟁의 무대로 변해가고 있다. 그 과정에서 갈등과 금융 부담, 권리관계 혼란은 점점 커지고 있다. 물론 재건축 자체를 멈출 수는 없다. 서울의 노후 주거지를 정비하려면 재건축은 필요하다. 다만 지금처럼 초고급 경쟁과 끝없는 사업비 인상에만 매달리는 흐름이 이어진다면 결국 시장 전체가 감당해야 할 위험도 함께 커질 수밖에 없다. 강남 재건축 시장에 필요한 것은 더 화려한 조감도가 아니다. 사업비와 공사비를 둘러싼 투명성, 조합원 권리 보호, 현실적인 사업 관리다. 지금 강남 재건축 현장에서 가장 빠르게 사라지고 있는 것은 집의 본래 가치와 도시 정비의 상식이다.
2026-05-11 09:01:59
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윤병운 리더십 통했다…NH 고도성장 궤도 진입
[경제일보] NH투자증권이 윤병운 대표이사 취임 이후 추진해온 체질 개선 전략을 바탕으로 고도성장 국면에 본격 진입했다는 평가가 나온다. 단순한 호황 수혜를 넘어 사업 포트폴리오 재편, 신사업 확대, 자본 경쟁력 강화가 맞물리며 실적 반등을 넘어 구조적 성장 단계로 올라섰다는 분석이다. NH투자증권은 2026년 1분기 영업이익 6367억원, 당기순이익 4757억원을 기록하며 단일 분기 기준 사상 최대 실적을 달성했다. 전년 동기 대비 각각 120.3%, 128.5% 급증한 수치다. 특히 올해 1분기 순이익이 지난해 상반기 전체 순이익(4651억원)을 넘어섰다는 점에서 수익 창출 속도와 규모 모두 과거와는 차원이 달라졌다는 평가다. 4·3·2·1 전략 현실화…브로커리지 질주 시장에서는 이번 실적을 일회성 어닝 서프라이즈가 아닌 윤병운 대표 체제 2년간 축적된 전략 실행의 결과로 해석하고 있다. 윤 대표 취임 이후 추진해온 수익구조 다변화와 성장 인프라 구축이 실적으로 본격화됐다는 의미다. 핵심은 윤 대표가 제시한 ‘4·3·2·1 전략’이다. WM(4), IB(3), 운용(2), 홀세일 및 기타(1)의 비율로 균형 잡힌 포트폴리오를 구축해 특정 사업부 편중을 줄이고 안정적 수익 기반을 확보하겠다는 전략이다. 이번 1분기 성과는 이 구상이 현실화됐음을 보여줬다는 평가다. 실제 성장 동력은 전 사업부문에서 동시에 확인됐다. 브로커리지 부문은 국내 증시 거래대금 확대의 수혜 속에 수수료수지 3495억원으로 전분기 대비 57.4% 증가했다. 국내주식 시장점유율은 10.7%로 확대됐고, 위탁자산은 316조원, 약정금액은 850조원으로 각각 큰 폭의 성장을 기록했다. 단순 거래대금 증가를 넘어 점유율 상승까지 동반했다는 점에서 경쟁력 확대가 두드러졌다는 평가다. WM 체질 변화 본격화…IB 경쟁력 재확인 자산관리(WM) 부문에서도 질적 성장이 이어졌다. 금융상품판매 수수료수익은 전분기 대비 87.7% 증가한 491억원을 기록했고, 1억원 이상 HNW 고객은 35만8000명, 10억원 이상 고객은 2만4000명으로 각각 두 자릿수 증가율을 나타냈다. 윤 대표 체제에서 고액자산가 중심 고객 기반이 빠르게 확대되며 안정적 자금 조달 기반이 한층 두터워졌다는 분석이다. 기업금융(IB) 경쟁력은 더욱 강화됐다. ECM 주관 시장점유율 30.9%, 기업공개(IPO) 주관 점유율 37.4%로 업계 1위를 유지했고 여신전문금융회사채(여전채) 대표주관에서도 선두를 이어갔다. 케이뱅크, 인벤테라 등 주요 IPO와 대형 리파이낸싱 딜을 성사시키며 자본시장 내 존재감을 재확인했다. 운용 부문 역시 전략적 자산배분 효과가 나타났다. 운용손익·이자수지는 4242억원으로 전분기 대비 21.5% 개선됐고 WM 관련 이자수지도 증가세를 이어갔다. 금리 변동성이 확대된 환경에서도 안정성과 수익성을 동시에 확보한 셈이다. 이 같은 전 부문 동반 성장은 이미 지난해부터 예고됐다는 평가다. NH투자증권은 2025년 당기순이익 1조315억원, 영업이익 1조4206억원으로 창사 이래 최대 실적을 기록했고, 자기자본이익률(ROE)는 2023년 7.5%에서 2025년 11.8%로 상승했다. 올해 1분기 실적은 이 기초 공사 위에서 나온 성과라는 설명이다. 윤병운 승부수 ‘IMA’…새 성장엔진 시장서 검증 특히 시장이 주목하는 대목은 윤 대표가 직접 주도한 종합투자계좌(IMA) 사업이다. 농협금융지주 유상증자를 통해 자기자본 8조원 요건을 충족시키고 인가 준비를 진두지휘한 끝에 올해 3월 국내 세 번째 IMA 사업자로 지정됐고, 첫 상품은 4000억원 완판에 성공했다. 이는 단순 판매 흥행 이상의 의미를 갖는다. 법인 자금 비중이 절반을 넘고 판매금액의 상당 부분이 외부 신규 자산 유입으로 채워졌다는 점에서 시장 신뢰를 확인했다는 평가다. IB 전문가 출신 CEO의 딜 소싱 역량과 IMA 운용 경쟁력이 실제 시장에서 검증되기 시작했다는 것이다. 윤 대표의 강점은 여기서 더욱 부각된다. 1993년 입사 후 IB 한 분야를 파고든 정통 기업금융 전문가로서 쌓아온 네트워크와 딜 구조화 경험이 IMA의 핵심 자산 소싱 경쟁력으로 연결되고 있다는 분석이다. 특히 모험자본 투자 비중 확대가 요구되는 제도 구조를 고려하면 향후 이 경쟁력은 더욱 부각될 가능성이 크다. 실적 아닌 구조의 승부…지속 성장 기반 갖췄다 업계에서는 NH투자증권의 변화가 단기 실적 개선이 아닌 ‘지속 가능한 성장 구조’ 구축이라는 점에 주목하고 있다. WM·IB·운용 포트폴리오 재편, 자본 확충, 내부통제 강화, 디지털 혁신, AI 역량 내재화, 사업부 간 시너지 등 윤 대표 취임 이후 추진된 작업들이 유기적으로 맞물리며 경쟁사의 추격이 쉽지 않은 성장 기반을 형성하고 있다는 평가다. 금융투자업계 관계자는 “과거 증권사의 실적은 시장 변동성에 크게 좌우됐지만 NH투자증권은 윤병운 대표 체제에서 시장 환경과 무관하게 성장할 수 있는 구조를 만드는 단계로 넘어가고 있다”며 “이번 1분기 실적은 그 구조적 변화가 숫자로 입증된 첫 분기라는 점에서 의미가 크다”고 말했다. 결국 이번 최대 실적의 본질은 좋은 장세가 아니라 좋은 구조라는 해석이 나온다. 이 구조를 만든 동력의 중심에 윤병운 대표의 리더십이 있다는 점에서 NH투자증권의 고도성장 스토리는 이제 시작이라는 평가가 힘을 얻고 있다.
2026-05-07 09:43:33
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포스코이앤씨, '더샵 프리엘라' 1순위 경쟁률 평균 89.대 1…타입별 '대출 변수' 확인
[경제일보] 서울 영등포구 문래동에 공급된 ‘더샵 프리엘라’가 높은 경쟁률로 청약을 마감했지만, 분양가 수준에 따라 청약 성적이 갈리는 모습을 보였다. 전체적으로 보면 흥행에 성공했지만 대출 규제 영향으로 분양가 15억원 초과 타입의 수요는 상대적으로 제한됐다. 25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 더샵 프리엘라는 해당지역 1순위 청약에서 63가구 모집에 5622명이 몰리며 평균 89.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 이번 1순위 청약에서는 모든 타입이 마감됐다. 분양 관계자는 “입지와 상품성 측면에서 실수요자 관심이 높았고 특별공급에서도 경쟁률이 높게 나타났다”며 “다만 자금 조달이 가능한 수요가 주로 청약에 참여한 것으로 보인다”고 말했다. 다만 경쟁은 소형 중심으로 집중됐다. 전용 59㎡A 타입은 896.0대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록했고, 44㎡는 145.8대 1, 59㎡C 142.4대 1, 59㎡B 130.4대 1 등도 세 자릿수 경쟁률을 나타냈다. 이와 달리 분양가가 15억원을 초과한 타입은 상대적으로 저조한 경쟁률을 보였다. 74㎡A와 74㎡B 타입의 1순위 경쟁률은 각각 52.49대 1, 29.5대 1을 기록했다. 84㎡A와 84㎡B 타입 역시 43.33대 1과 32대 1의 두 자릿수 경쟁률로 마감됐다. 더샵 프리엘라 44㎡와 59㎡ 타입은 분양가 10억원, 14억원 수준에서 공급됐다. 74㎡와 84㎡의 분양가는 17억원, 19억7000만원 대에 형성돼 있다. 지난해 정부의 ‘10·15 대책’ 이후 고가 주택에 대한 대출 한도가 축소되면서 자금 부담은 더 커진 상태다. 15억원 미만의 주택담보대출 한도는 최대 6억원, 15억원 이상 25억원 미만의 한도는 4억원으로 제한됐기 때문이다. 현금 마련 부담이 커진 만큼 청약 시장에서 대출 규제가 수요를 가르는 기준으로 작용하고 있다는 점이 더샵 프리엘라 청약에서 다시 확인된 셈이다. 더샵 프리엘라는 문래 진주아파트 재건축 사업을 통해 공급되는 단지로, 지하 3층~지상 21층, 6개 동, 총 324가구 규모로 조성된다. 입주는 2029년 3월 예정이다. 향후 문래현대2차와 문래현대5차, 인근 리모델링 사업과 연계되면 일대에 1300여 가구 규모의 더샵 브랜드타운이 형성될 전망이다.
2026-03-26 10:00:40