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현대건설 1700억 PF 지원 끊었다…'디에이치 대치 에델루이' 재건축 위기 [경제일보] 서울 강남 대치동 재건축 단지 ‘디에이치 대치 에델루이’가 프로젝트파이낸싱(PF) 채무 상환 문제로 중대한 분기점을 맞았다. 시공사인 현대건설이 사업 철수를 통보하면서 입주 지연과 금융 리스크가 동시에 확대될 가능성이 거론된다. 11일 정비업계에 따르면 현대건설은 지난 9일 디에이치 대치 에델루이 재건축 조합에 공문을 보내 더 이상 사업을 함께 추진하기 어렵다는 입장을 전달했다. 조합 총회에서 관리처분계획 변경안이 잇따라 부결되는 등 사업 정상화 여건이 마련되지 않았다는 판단에서다. 디에이치 대치 에델루이는 대치동 일대 노후 주택을 재건축한 단지로 지하층을 포함한 8개 동, 총 282가구 규모다. 지난해 8월 준공됐으며 현재 입주 절차가 진행 중이다. 그러나 PF 채무 문제와 조합 내부 갈등이 겹치면서 입주 일정이 정상적으로 진행되지 못하고 있다. 현대건설은 공문에서 사업 진행을 가로막는 내부 갈등이 장기간 이어지고 있고 관리처분계획 변경이 성사되지 못했다는 점을 문제로 지적했다. 비상대책위원회가 활동하며 의사결정 구조가 교착 상태에 빠진 점도 주요 원인으로 언급된 것으로 전해졌다. 채권 보호를 위한 조치도 함께 통보했다. 약 1692억원 규모 PF 대출에 대한 신용공여를 즉시 중단하고 이주비 대출과 조합원 잔금대출 협조도 중단하겠다는 내용이다. 입주 절차 중단과 채권 회수를 위한 법적 절차 검토 방침도 전달한 것으로 알려졌다. 조합은 재건축 사업을 추진하는 과정에서 금융기관으로부터 약 1700억원 규모 PF 대출을 받았다. 당시 현대건설은 연대보증 형태로 신용공여를 제공했다. 조합이 채무를 상환하지 못할 경우 시공사가 대신 변제한 뒤 조합에 구상권을 행사하는 구조다. 건설사가 PF에 신용공여를 제공하는 방식은 정비사업에서 일반적으로 활용된다. 문제는 사업비 확보를 위한 관리처분계획 변경안이 조합 내부에서 합의되지 못했다는 점이다. 해당 안에는 추가 분담금을 기존 약 2억원 수준에서 최대 11억7000만원까지 높이는 방안 등이 포함돼 있었다. 업계에서는 시공사의 신용공여가 중단될 경우 금융기관이 연체금리를 적용할 가능성이 크다고 보고 있다. 금리는 연 15% 수준까지 올라갈 수 있다는 관측도 이어졌다. 추가 대출 역시 사실상 어려워질 수 있어 자금 조달 창구가 막히면 조합의 사업 운영 자체가 흔들릴 수 있다는 분석이다. 시공사가 실제 철수 절차에 들어갈 경우 사업 구조는 더욱 복잡해질 수 있다. 현대건설이 PF 채무에 대해 대위변제를 진행하면 조합과 조합원 자산에 대한 채권 확보 조치가 뒤따를 가능성이 있기 때문이다. 이 경우 조합원 종전자산에 근저당이 설정되는 상황까지 이어질 것으로 전망된다. 이미 준공된 단지에서 금융 문제가 발생했다는 점도 주목되는 대목이다. 재건축 사업은 통상 착공 이전이나 공사 과정에서 금융 갈등이 발생하는 경우가 많지만 준공 이후 PF 문제로 갈등이 확대되는 사례는 상대적으로 드물기 때문이다. 정비업계에서는 강남권 핵심 입지 재건축 사업에서도 금융 리스크가 현실화될 수 있다는 점을 보여준 사례로 보고 있다. 최근 몇 년 사이 공사비 상승과 금리 부담이 동시에 커지면서 사업비 구조가 취약한 정비사업지에서는 유사한 갈등이 나타날 수 있다는 우려도 나온다.2026-03-11 17:01:45
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PF 만기 13조원… 건설업계, '11월 분기점' 앞두고 신뢰 시험대 [이코노믹데일리] 국내 건설업계가 11월을 앞두고 긴장감을 높이고 있다. 올해 4분기 만기가 도래하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 채권 규모가 13조원을 넘어선 가운데 자금 회수가 불투명한 사업장이 늘고 있기 때문이다. 금융당국은 다음 달 ‘2단계 PF 구조조정안’을 내놓을 예정이지만, 업계 안팎에서는 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 적지 않다. 15일 국회 국토교통위원회가 공개한 자료에 따르면 2025년 10월부터 연말까지 만기가 도래하는 PF 채권 잔액은 13조4800억원으로 집계됐다. 이 중 5조원은 연장 협의가 진행 중이며, 3조원 이상은 상환이 불투명한 상태다. 금융권은 “만기 연장이 지연될 경우 연내 부실화 위험이 크다”며 “시장 신뢰 회복이 가장 시급하다”고 진단했다. 정부가 준비 중인 2단계 대책에는 부실사업장 분류 기준 강화, 브릿지론 연장 제한, 신용보강 요건 확대 등이 포함될 것으로 알려졌다. 국토교통부 관계자는 “유동성 공급 중심이었던 1차 대책과 달리, 2차는 건전성 확보에 초점이 맞춰질 것”이라고 밝혔다. 하지만 업계에서는 “조기 정리 방식이 자금 경색을 심화시킬 수 있다”는 우려도 나온다. 중견 건설사들의 부담은 특히 크다. 레고랜드 사태 이후 유동성 위기를 버텨온 기업들은 이미 차환 여력이 한계에 이르렀다. 한 업계 관계자는 “신규 수주보다 만기 협의가 더 큰 과제”라며 “채권단 회의가 사실상 경영회의로 대체된 수준”이라고 말했다. 복잡한 연대보증 구조 탓에 한 곳의 부실이 다른 현장으로 번질 가능성도 제기된다. 대형 건설사들도 상황이 녹록지 않다. 부동산 경기 침체와 착공 지연으로 현금 흐름이 약화된 가운데 부채비율은 전년 대비 평균 10% 이상 상승했다. PF 대출금리에 연동된 차입 비용은 올해 평균 7%를 넘어서며 이자 부담이 수익성을 압박하고 있다. 금융권은 “계열 시행사나 협력사의 신용 리스크가 전이될 가능성도 배제할 수 없다”고 분석했다. 정부의 지원책도 속도와 실효성 측면에서 한계를 드러내고 있다. 한국토지주택공사(LH)의 지방 미분양 주택 매입사업은 집행률이 40%에 그쳤고, 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 발급 건수는 지난해보다 25% 줄었다. 보증 축소는 시행사 자금 조달을 막고 시공사의 유동성 악화로 이어지는 악순환을 낳고 있다. PF 차환금리는 9월 기준 평균 8.1%로 지난해 말보다 1.8%포인트 상승했다. 투자자 신뢰가 약화되면서 금융권은 신규 취급을 최소화하고 있다. 중소 시행사 채권의 평균 수익률은 12%를 넘었고 일부 프로젝트는 이자 지급이 지연되고 있다. 한 증권사 관계자는 “이자율이 높아도 투자 수요가 붙지 않는다”며 “시장 심리가 극도로 위축된 상태”라고 말했다. 금융당국은 11월 말까지 전국 PF 사업장 실사 결과를 공개할 예정이다. 실사에서는 회생 가능한 사업장과 청산 대상이 구분될 예정으로, 업계는 이를 ‘유동성 분기점’으로 본다. 한 건설사 임원은 “실사 결과에 따라 시장이 다시 위축될 수 있다”며 “현재는 부도보다 신용등급 하락이 더 큰 부담”이라고 말했다. 한국건설산업연구원은 올해 4분기 착공 물량이 전년 대비 21% 감소할 것으로 내다봤다. 공사 물량 감소는 현금 유입 축소로 이어지고, 이는 다시 PF 부실을 확대시킬 가능성이 높다. 결국 이번 위기의 본질은 자금 부족이 아니라 신뢰의 문제다. 정부와 업계가 수차례 유동성 대책을 내놨지만 시장 불안은 여전하다. 자금은 돌고 있지만 신뢰가 멈춰 있다. 11월 발표될 실사 결과와 2단계 대책이 향후 10년 건설산업의 분수령이 될 것으로 보인다.2025-10-16 09:00:00
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