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공시지가, 집값보다 더 오른 이유는
[경제일보] 서울의 공동주택 공시가격이 올해 큰 폭으로 올랐다. 일부 지역에서는 상승률이 두 자릿수를 훌쩍 넘는다. 시장에서 체감하는 집값의 움직임과는 결이 다르다. 거래가 뜸해졌다는 이야기가 이어지는 와중에 공시가격만 가파르게 올라간 듯 보이는 장면은 많은 이들에게 낯설다. 같은 부동산을 두고도 ‘가격’이 둘로 갈라진 것처럼 느껴지는 순간이다. 이 괴리는 우선 시간의 문제에서 비롯된다. 공시가격은 시장의 흐름을 실시간으로 따라가지 않는다. 일정 시점을 기준으로 수집된 거래 사례와 평가 자료를 토대로 산정된다. 그 사이 시장은 이미 방향을 틀기도 한다. 지난해 특정 지역에서 나타났던 상승 흐름이 뒤늦게 반영되는 경우가 적지 않다. 시장이 숨을 고르는 구간에서도 공시가격은 과거의 상승분을 품은 채 올라오는 이유다. 체감과 수치 사이에 간극이 생기는 배경이다. 가격의 분포가 달라진 점도 빼놓기 어렵다. 최근 부동산 시장은 전반적 상승이라기보다 특정 지역과 자산으로 수요가 쏠리는 모습에 가깝다. 이른바 ‘상급지’로 불리는 지역의 가격은 크게 움직이고, 외곽이나 수요가 약한 곳은 정체되거나 미미한 변동에 그친다. 문제는 공시가격이 이런 차이를 그대로 드러내기보다 일정한 기준 아래 묶어내려는 성격을 가진다는 데 있다. 일부 지역의 급등이 전체 수치를 끌어올리는 효과가 나타나고, 상대적으로 변화가 적은 지역까지 상승 흐름 속에 포함된 것처럼 보이게 된다. 산정 방식의 특성도 영향을 준다. 공시가격은 개별 거래를 하나하나 따라가기보다 대표성이 있다고 판단되는 사례를 중심으로 평가된다. 이 과정에서 가격이 빠르게 오른 지역의 사례가 기준점 역할을 하게 되면, 그 영향이 주변으로 확산된다. 시장은 점점 더 나뉘고 있는데, 공시가격은 이를 한 틀 안에 담으려 하면서 체감과의 거리가 벌어진다. 여기에 제도적 성격도 겹친다. 공시가격은 단순한 참고 수치에 그치지 않는다. 보유세를 비롯한 각종 부담의 기준이 된다. 세제와 연결되는 순간, 공시가격은 시장의 결과를 반영하는 수치이면서 동시에 정책의 도구가 된다. 같은 숫자라도 어떤 기준을 택하고 어떤 속도로 반영하느냐에 따라 납세자가 느끼는 부담은 달라진다. 이 지점에서 공시가격은 ‘시장 가격’과는 다른 성격을 띠게 된다. 결국 공시가격이 집값보다 더 오른 것처럼 보이는 현상은 단일한 원인으로 설명되기 어렵다. 시간의 간극, 가격 상승의 편중, 평가 방식의 특성, 그리고 정책과의 연결이 겹쳐 만들어낸 결과에 가깝다. 시장은 이미 여러 갈래로 나뉘어 움직이고 있는데, 이를 하나의 지표로 담아내는 과정에서 균열이 드러난 셈이다. 문제는 이 괴리가 반복될수록 신뢰가 흔들릴 수 있다는 점이다. 공시가격은 단순한 통계가 아니라 국민 다수의 부담과 직결된 기준이다. 시장과 동떨어졌다는 인식이 쌓이면 제도 전반에 대한 의문으로 이어질 수 있다. 숫자를 둘러싼 논쟁이 커지는 이유도 여기에 있다. 지금 필요한 것은 상승률을 둘러싼 공방이 아니다. 어떤 기준으로 가격을 읽어낼 것인지, 그 결과를 어떻게 부담으로 연결할 것인지에 대한 설계다. 시장은 계속 변하고, 가격은 그 변화의 결과다. 이를 담아내는 방식이 현실과 너무 멀어지지 않도록 조정하는 일은 정책의 몫이다. 공시가격을 둘러싼 논란은 그 출발점에 서 있다.
2026-03-18 07:48:16
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성산시영·미미삼 본궤도…강북 대단지 재건축이 움직인다
[이코노믹데일리] 서울 강남에 집중돼 있던 대단지 재건축 온기가 강북으로 확산하는 조짐을 보이고 있다. 마포구 성산시영 아파트와 노원구 월계동 미미삼(미륭·미성·삼호3차) 아파트가 잇달아 핵심 행정 절차를 넘어서며 강북 재건축 활성화의 ‘시험대’로 떠올랐다. 26일 정비업계에 따르면 성산시영 아파트 재건축정비사업 조합설립추진위원회는 최근 마포구청 조합설립 인가를 받았다. 재건축 조합추진위 승인 후 9개월 만이며 조합설립 인가는 재건축 사업이 사실상 본궤도에 올랐다는 신호로 받아들여진다. 지난 1986년 준공된 이 단지는 14층, 33개동, 3710가구 규모의 대단지다. 재건축이 완료되면 최고 40층, 30개 동, 4823가구로 탈바꿈할 예정이다. 이 경우 마포구 최대 단지인 마포래미안푸르지오보다도 약 1000가구 많은 단지로 자리하게 된다. 특히 지하철 6호선 월드컵경기장역과 마포구청역을 도보로 이용할 수 있고 월드컵공원이 인접한 입지가 강점으로 꼽힌다. 이 같은 사업성 덕분에 성산시영 재건축은 본격적인 시공사 선정 활동이 이뤄지기 전부터 대형 건설사들의 시선을 끌고 있다. 시공사 선정 절차는 내년 하반기 진행될 가능성이 크다. 현재 삼성물산, 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨, HDC현대산업개발 등이 단지에 현수막을 내걸며 관심을 보이는 중이다. 성산시영뿐 아니라 노원구에서도 강북 재건축의 또 다른 축이 움직이고 있다. 미미삼이라 불리는 미륭·미성·삼호3차 아파트는 현재 정비계획 입안을 마쳤다. 계획이 확정되면 정비구역 지정과 추진위 구성, 조합 설립 절차로 이어질 예정이다. 미미삼 역시 1986년 준공된 3930가구 대단지다. 재건축을 통해서는 약 6700가구 규모로 확대될 전망이다. 특히 미미삼은 광운대역과 인접해 있어 역세권 개발 수혜가 기대된다. HDC현대산업개발이 광운대역 인근에 약 4조5000억원을 투입해 주거·업무·상업·공공시설을 아우르는 대규모 복합개발 ‘서울원 프로젝트’를 추진 중인 점도 기대감을 키우는 요인이다. 또 단지 바로 옆에는 중랑천과 동부간선도로가 있으며 월계 이마트와 트레이더스도 가깝다. 업계에서는 두 단지는 강북 재건축 시장의 향방을 가늠할 시험대가 될 것이라고 평가하는 분위기다. 강북은 강남권에 비해 상대적으로 재건축 사업이 활발하지 않았던 지역이다. 서울시에 따르면 강남 3구의 재건축 사업장은 65곳에 달한다. 하지만 강북 전체 자치구의 재건축 사업장은 22곳에 불과하다. 특히 노원·도봉·강북구를 합친 ‘노도강’ 지역은 단 2곳에 그친다. 서울시는 이러한 불균형을 해소하기 위해 강북 지역을 중심으로 신속통합기획 확대, 재정비촉진지구 규제 완화, 용적률 상향, 안전진단 절차 간소화 등을 추진하고 있다. 특히 이달 18일에는 노원구 상계(1·2단계)와 중계, 중계2 택지개발지구 재건축에 대한 지구단위계획구역 재정비안 행정 절차를 마치고 최종 고시 하기도 했다. 정비업계 관계자는 “강남권에 비해 강북 대단지는 상대적으로 희소하지만 성산시영처럼 입지와 규모를 동시에 갖춘 단지는 브랜드 측면에서도 매력적이다”라며 “정책 환경 변화 등의 제도적 뒷받침이 계속된다면 강북 재건축 흐름은 이어질 수 있다”고 말했다. 다른 관계자는 “성산시영과 미미삼은 강북 재건축의 상징성이 큰 단지다”라며 “이 두 곳이 순조롭게 궤도에 오르면 강북 전반으로 재건축 기대감이 확산될 수 있다”고 말했다.
2025-12-26 08:59:08
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엔화의 귀환, 한국 경제는 준비돼 있는가
일본은행이 기준금리를 0.75%로 끌어올렸다. 숫자만 보면 미미해 보이지만, 의미는 결코 가볍지 않다. 일본이 마이너스 금리와 초저금리라는 ‘비정상’의 시대를 접고 정상화의 문턱을 넘어섰다는 선언이기 때문이다. 30년간 잠들어 있던 엔화의 시간이 다시 움직이기 시작했다. 당장의 국내 금융시장은 비교적 차분했다. 이미 예고된 조치였고, 시장은 학습돼 있었다. 그러나 진짜 파장은 이제부터다. 일본의 금리 인상은 단순한 통화정책 변화가 아니라 글로벌 자금 흐름의 방향을 바꾸는 신호탄이기 때문이다. 먼저 한국 수출기업부터 보자. 엔화 강세는 일본 제품의 가격 경쟁력을 약화시키는 요인이다. 자동차, 기계, 전자부품 등에서 한국 기업은 상대적으로 유리한 위치에 설 수 있다. 특히 일본 기업과 글로벌 시장에서 직접 경쟁하는 대기업들에게는 단기적으로 숨통이 트일 수 있다. 그러나 안심하기엔 이르다. 엔화 강세는 일본 기업의 원가 부담을 높이고, 이는 부품·소재 가격 인상으로 이어질 가능성이 크다. 일본산 중간재 의존도가 높은 한국 제조업은 비용 압박을 피하기 어렵다. 수입기업의 셈법은 더욱 복잡하다. 엔화 가치 상승은 일본에서 들여오는 원자재·부품·설비의 가격 상승을 의미한다. 정밀기계, 반도체 장비, 화학 소재를 일본에 의존하는 기업들은 곧바로 원가 부담을 체감할 것이다. 반면 일본 내수용 소비재를 수입하는 일부 기업은 환율 변동을 가격 전가로 흡수하기 어려워 수익성 악화를 겪을 가능성이 크다. 유학생과 개인에게 미치는 영향은 보다 직관적이다. 엔화 강세는 학비와 생활비 부담을 키운다. 이미 일본 유학의 ‘가성비’는 상당 부분 훼손됐다. 아르바이트 소득으로 버티던 유학생들에게 환율은 체감 물가 그 자체다. 반대로 일본에서 벌어들이는 소득을 원화로 환전하는 이들에게는 유리하지만, 그 혜택을 누릴 수 있는 이는 많지 않다. 더 큰 문제는 엔 캐리 트레이드다. 초저금리 엔화를 빌려 글로벌 자산에 투자해 온 자금은 최대 4조 달러로 추산된다. 일본 금리가 오르면 이 자금은 되돌아갈 명분을 얻는다. 한국 증시와 채권시장에 유입된 일부 자금도 예외가 아니다. 아직은 ‘가능성’의 영역이지만, 시장은 늘 가능성을 먼저 가격에 반영한다. 일본의 금리 정상화는 한국 경제에 시험지를 던지고 있다. 환율, 자본 이동, 산업 경쟁력, 가계 부담까지 모든 변수가 동시에 흔들린다. 문제는 우리가 이 시험을 얼마나 준비했느냐다. 일본은 잃어버린 30년을 지나 출구 전략에 들어섰지만, 한국은 여전히 고금리·저성장이라는 복합 위기 한가운데에 서 있다. 엔화의 귀환은 시작일 뿐이다. 파도는 아직 본격적으로 밀려오지 않았다. 그러나 바다는 이미 달라졌다. 이제 필요한 것은 안도감이 아니라 대비다. 시장이 조용할 때가 정책과 기업, 그리고 개인이 움직여야 할 시간이다.
2025-12-22 09:47:55