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'다주택자 양도소득세' 검색결과
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![[데스크 칼럼] 서울 강북마저 월세 300만 원…꼬여버린 부동산 대책](https://image.ajunews.com//content/image/2026/06/23/20260623074506472981.jpg)
서울 강북마저 '월세 300만 원'…꼬여버린 부동산 대책 [경제일보] 서울 강북에서도 월세 300만원이 넘는 아파트 계약이 빠르게 늘고 있다. 올해 1분기 강북 14개 구의 월세 300만원 이상 신규 계약은 606건이었다. 지난해 같은 기간보다 53.4% 증가했다. 서울 전체 증가율 32.5%, 강남 3구 증가율 21.2%보다 훨씬 가파르다. 마포·용산·성동을 제외한 강북 11개 구에서도 같은 가격대 월세 계약이 1년 새 79.5% 늘었다. 월세 300만원이 서울 세입자의 일반적 부담이라고 말할 수는 없다. 신축 대단지의 넓은 면적, 낮은 보증금, 학군과 직주근접 수요가 겹친 거래도 적지 않다. 그럼에도 강남 고가 주거지의 특수한 가격대로 여겨졌던 월세가 동대문·성북·은평·노원·도봉·강북구까지 퍼지고 있다는 사실은 다른 의미를 갖는다. 서울 임대차 시장의 상단이 넓어지고, 그 속도가 빨라지고 있다는 경고다. 전세 시장은 이미 경고음을 넘어 비상등을 켠 모습이다. 6월 둘째 주 서울 아파트 전세수급지수는 122.5를 기록했다. 전세난이 극심했던 2021년 2월 이후 약 5년 반 만의 최고치다. 수급지수 100은 수요와 공급이 균형을 이룬 상태를 뜻한다. 122.5라는 숫자는 전세를 구하려는 사람이 매물을 내놓는 사람보다 훨씬 많다는 뜻이다. 월세 시장도 같은 방향으로 움직이고 있다. 서울 월세수급지수는 지난 5월 114.8까지 올랐다. 전세가 귀해지면 세입자는 월세로 밀려난다. 보증금을 더 마련할 여력이 없는 사람은 매달 나가는 돈을 늘릴 수밖에 없다. 전세를 구하지 못해 월세로 옮긴 세입자가 늘면 월세 공급도 빠르게 줄어든다. 집주인은 수요가 몰리는 만큼 월세를 올리고, 새로 이사해야 하는 세입자는 더 비싼 조건을 감수한다. 서울 강북의 월세 300만원 계약 증가는 이런 흐름의 한 장면이다. 더 큰 문제는 시장에 나와야 할 전세 매물마저 줄고 있다는 점이다. 올해 들어 서울 아파트 전월세 거래 가운데 갱신계약 비중은 45%를 넘었다. 최근에는 절반 가까이가 기존 계약을 연장하는 방식으로 이뤄지고 있다. 세입자가 굳이 이사하지 않으려는 까닭은 분명하다. 새로 계약할 집을 찾기 어렵고, 찾더라도 보증금과 월세가 크게 올라 있기 때문이다. 계약갱신이 늘었다는 사실 자체를 문제 삼을 일은 아니다. 세입자가 주거 안정을 누릴 수 있도록 계약갱신청구권을 도입한 취지는 존중돼야 한다. 다만 신규 세입자가 구할 수 있는 매물이 줄어드는 현실까지 외면해서는 안 된다. 갱신으로 묶인 집이 늘어날수록 시장에 나오는 전세 물량은 줄고, 그 부담은 이사를 해야 하는 사람에게 집중된다. 결혼, 출산, 취업, 전근, 자녀 교육 때문에 집을 옮겨야 하는 사람은 전세시장 바깥으로 밀려나 월세를 선택하게 된다. 입주 물량 전망도 세입자에게 넉넉한 답을 주지 못한다. 한국부동산원과 부동산R114의 공동 추계에 따르면 서울 공동주택 입주 예정 물량은 올해 2만7158가구에서 내년 1만7197가구로 약 1만 가구 줄어든다. 서울은 재건축·재개발 이주 수요까지 계속 쌓이고 있다. 새 아파트 입주는 줄고, 기존 전세 매물은 갱신계약과 월세 전환으로 줄어든다. 이 상황에서 전세와 월세가 함께 오르는 것은 시장 논리로만 설명할 수 있는 현상이다. 정부는 집값과 가계부채를 잡겠다며 대출 규제를 강화해 왔다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 주택 구입 대출을 받은 사람에게 전입 의무를 부과했다. 전세대출 보증비율도 낮췄다. 이어 규제지역의 담보인정비율을 낮추고, 주택 매매·임대사업자 대출을 사실상 막는 조치도 내놓았다. 다주택자 양도소득세 중과 유예도 지난달 종료됐다. 과열된 매매시장을 그대로 둘 수 없다는 정부 판단에는 일리가 있다. 서울 집값이 다시 불안해지는 국면에서 가계부채를 더 늘려서는 안 된다는 원칙도 맞다. 그러나 주택 정책은 매매시장만 따로 떼어 놓고 설계할 수 없다. 집을 사고파는 시장과 전세·월세 시장은 서로 얽혀 있다. 매매를 조이면 임대차 시장은 어떻게 움직이는지, 실거주 의무와 대출 규제가 기존 세입자가 살고 있는 주택의 거래에 어떤 부담을 주는지, 임대사업자의 자금 조달을 막았을 때 임대주택 공급에는 어떤 변화가 생기는지까지 함께 살펴야 한다. 정부 대책이 월세 상승의 유일한 원인이라고 말할 수는 없다. 서울의 월세 부담은 공급 부족, 입주 물량 감소, 정비사업 이주 수요, 계약갱신 증가, 전세보증금 반환 부담, 집주인의 월세 선호가 겹쳐 나타난 결과다. 그러나 정책이 이들 변수와 맞물려 임대차 시장에 어떤 압력을 더했는지는 따져봐야 한다. 매매 가격을 누르는 조치가 전세 매물 감소와 월세 전환을 부추기는 방향으로 작동한다면, 정책은 본래의 목표와 다른 곳에서 더 큰 부담을 만들게 된다. 집값을 잡겠다는 명분 아래 세입자의 주거비가 치솟는다면 국민이 체감하는 정책의 결과는 실패에 가깝다. 아파트 가격이 조금 덜 오르는 대신 전세가 사라지고 월세가 급등한다면, 집을 소유하지 못한 사람에게는 아무런 위안이 되지 않는다. 집값 통계는 안정됐다고 말할지 몰라도, 월급에서 주거비로 빠져나가는 돈이 늘어난 가계는 안정됐다고 느끼지 못한다. 정부는 2030년까지 수도권에 135만호를 착공하겠다고 밝혔다. 공급 확대 방향은 옳다. 다만 착공은 입주가 아니다. 몇 년 뒤 공급 계획이 오늘 전세 계약을 앞둔 세입자에게 집을 마련해 주지는 않는다. 올가을과 겨울, 내년 봄에 이사해야 하는 사람에게 필요한 것은 발표자료 속 착공 물량이 아니라 실제로 계약할 수 있는 전세 매물과 감당 가능한 월세다. 이제는 매매시장 안정과 임대차 시장 안정을 함께 보는 정책이 필요하다. 투기성 대출은 막되, 세입자가 살고 있는 주택의 거래와 임대차 계약이 불필요하게 경직되지 않도록 제도를 다듬어야 한다. 장기 임대 공급을 늘릴 수 있는 세제와 금융의 기준을 예측 가능하게 만들고, 그 대신 임대료와 임대기간에 대한 책임을 분명히 지우는 방안도 검토할 만하다. 재건축·재개발 이주가 몰리는 지역에는 별도의 전세 공급 대책이 따라야 한다. 비아파트와 공공임대 공급도 서둘러야 한다. 서울 강북의 월세 300만원은 부동산 시장의 특이한 한 건으로 치부할 일이 아니다. 전세가 줄고 월세가 오르며, 주거비 부담이 서울 전역으로 번지는 흐름을 보여주는 신호다. 정부가 집값만 바라보며 대책을 이어갈수록 세입자는 전세시장 밖으로 밀려날 수 있다. 부동산 정책의 성패는 매매가격 그래프만으로 가릴 수 없다. 국민이 매달 내는 월세와 다음 계약 때 감당해야 할 보증금에서 먼저 드러난다.2026-06-23 07:46:01
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4월 서울 아파트 실거래가 한 달 만에 반등…중저가 지역 상승세 뚜렷 [경제일보] 서울 아파트 시장이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 충격을 한 달 만에 털어낸 모습이다. 정부 발표 이후 매물이 늘며 WLSKS 3월 실거래가격지수가 하락했지만 4월에는 중저가 단지를 중심으로 실수요가 유입되면서 다시 상승 전환했다. 18일 서울시가 한국부동산원의 2026년 4월 서울 아파트 실거래가격지수와 아파트 거래 통계를 분석한 결과에 따르면 4월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 196.3으로 집계됐다. 전월 196.2보다 0.08% 오른 수치다. 지난해 같은 달 174.0과 비교하면 12.86% 상승했다. 매매 실거래가격지수는 실제 매매계약이 체결된 뒤 신고가 완료된 거래 자료를 바탕으로 산출된다. 2017년 11월 가격을 100으로 놓고 이후 가격 변동을 지수화한 지표다. 서울 아파트값은 앞서 3월 하락했다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 올해 5월 종료한다고 발표하면서 절세 목적 매물이 시장에 나온 영향이다. 권역별 흐름은 엇갈렸다. 동북권과 서남권, 서북권은 상승했지만 도심권과 동남권은 하락했다. 고가 주택이 많은 권역보다 상대적으로 자금 부담이 낮은 지역에서 가격 회복세가 뚜렷했다. 올해 1~4월 누적 기준으로 보면 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 3.2% 올랐다. 동북권이 4.6%로 가장 높은 상승률을 기록했고 서남권 4.4%, 서북권 3.0% 순으로 뒤를 이었다. 서울시는 대출 제한 등으로 자금 조달 부담이 큰 상황에서 중저가 아파트를 중심으로 실수요가 집중된 결과로 분석했다. 전세가격 상승세도 이어졌다. 4월 서울 아파트 전세 실거래가격지수는 141.4로 전월 139.8보다 1.14% 올랐다. 지난해 같은 달 127.9와 비교하면 10.53% 상승했다. 권역별로는 서울 전역에서 전세 지수가 올랐고 규모별로도 전용면적 40㎡ 이하 초소형을 제외한 모든 면적대에서 상승했다. 반면 거래량은 감소했다. 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 7282건으로 전월보다 15.2% 감소했다. 가격이 상승 전환했지만 거래가 함께 늘어난 것은 아니라는 의미다. 거래 구조에서는 15억원 이하 매물이 여전히 중심을 차지했다. 5월 서울 아파트 거래 중 15억원 이하 비중은 76.4%로 전월 76.0%보다 0.4%포인트 높아졌다. 다만 서울시는 10·15 대책 이후 대출 규제 영향으로 한때 15억원 이하 거래 비중이 80%를 웃돌았으나 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 고가주택 거래가 늘면서 4~5월에는 연초보다 비중이 낮아졌다고 설명했다. 자치구별로는 15억원 이하 거래 비중이 90%를 넘는 노원구와 구로구, 강서구의 거래량이 많았다. 중저가 주택이 많은 지역을 중심으로 실수요 거래가 이어진 것으로 해석된다. 임대차 거래도 감소했다. 5월 서울 아파트 전세 거래량은 7741건으로 전월 8797건보다 12.0% 줄었으며 월세 거래량 역시 7429건으로 전월보다 15.9% 감소했다. 전세와 월세 비중은 비슷한 수준을 유지했다. 5월 서울 아파트 전월세 거래 중 전세 비중은 51.0%로 나타났다. 전세 비중은 10·15 대책 발표 직후인 지난해 11월 55.4%에서 12월 50.0%로 떨어진 뒤 비슷한 수준에서 움직이고 있다. 전세 거래 중 갱신계약 비중은 53.6%로 지난해 같은 달 43.0%보다 높았지만 계약갱신요구권 사용 비중은 50.2%로 전년 동월보다 7.3% 포인트 낮아졌다.2026-06-18 08:14:00
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5월 가계대출 9조3000억원 ↑…금융당국 "비상관리체계 가동" [경제일보] 지난달 전 금융권 가계대출 증가폭이 9조원을 넘어서며 전월보다 크게 확대됐다. 금융당국은 관리목표 미준수 금융회사를 매주 점검하고 고액 연봉자 신용대출 한도 축소 등 은행권 자율관리 조치를 추진하기로 했다. 11일 업계에 따르면 금융위는 이날 신진창 금융위 사무처장 주재로 관계기관 합동 가계부채 점검회의를 열고 지난달 가계대출 동향과 대응 방안, 가계대출 추가약정 이행 현황을 논의했다. 지난달 전 금융권 가계대출은 전월 대비 9조3000억원 증가한 것으로 나타났다. 전월 증가폭 3조5000억원, 전년 동월 5조9000억원보다 규모가 확대됐다. 주택담보대출(주담대)은 4조원 증가해 전월(5조5000억원)보다 증가폭이 축소됐다. 은행권 주담대는 2조7000억원에서 3조2000억원으로 증가폭이 커졌으나 제2금융권 주담대는 2조8000억원에서 8000억원으로 줄었다. 기타대출은 5조3000억원 증가하며 전월 2조원 감소에서 증가 전환했다. 신용대출이 9000억원 감소에서 3조4000억원 증가로 돌아선 영향이다. 업권별로는 은행권 가계대출이 6조9000억원 증가했다. 전월 2조1000억원보다 증가폭이 확대됐다. 은행 자체 주담대는 1조4000억원에서 2조1000억원으로 늘었고 기타대출은 6000억원 감소에서 3조7000억원 증가로 전환했다. 정책성대출은 1조4000억원에서 1조1000억원으로 증가폭이 축소됐다. 제2금융권 가계대출은 2조3000억원 증가했다. 상호금융권은 2조1000억원에서 7000억원으로 증가폭이 줄었으나 보험은 4000억원 감소에서 9000억원 증가로, 여신전문금융사는 2000억원 감소에서 6000억원 증가로 전환했다. 저축은행도 200억원 감소에서 2000억원 증가로 돌아섰다. 신 사무처장은 지난달 주담대는 최근 주택 거래량 증가와 중도금 등 기존 승인 집단대출 실행 확대에도 전월보다 축소됐으나 가정의 달 자금수요와 주식시장 등의 영향으로 한도대출을 중심으로 기타대출 증가폭이 크게 확대된 것으로 진단했다. 이어 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등에 따라 출회된 매물이 시장에서 소화되는 과정에서 주담대가 다시 확대될 가능성이 있고 신용대출 변동성도 계속 커질 수 있다고 짚었다. 또한 전 금융권이 엄중한 경각심을 갖고 선제적인 가계대출 자율관리 조치를 더욱 강화해야 한다고 당부했다. 은행권은 고액 연봉자의 신규 신용대출 한도 축소와 신용대출 중도상환수수료 면제를 통한 상환 유도 등 자율관리 조치를 추진하기로 했다. 개별 은행들은 자체 관리목표와 경영전략을 고려해 세부 시행방안을 마련하고 관련 조치를 신속히 추진할 예정이다. 금감원이 점검한 가계대출 추가약정 위반 사례도 공개됐다. 올해 1분기 은행권에서 적발한 추가약정 위반 건수는 총 1174건이다. 유형별로는 △기존 주택 처분약정 위반 56건 △추가주택 구입금지 약정 위반 1106건 △전입약정 위반 12건이다. 가계대출 추가약정은 주담대나 고액 신용대출, 전세자금대출 등을 받을 때 기존주택 처분과 추가 주택구입 금지 전입 의무 등을 차주가 금융회사와 약속하는 제도다. 위반이 적발되면 대출회수 조치가 이뤄지고 신용정보원에 약정위반 사실이 등록돼 향후 3년간 전 금융권에서 주택 관련 대출이 제한된다. 신 사무처장은 "지금은 관계기관과 전 금융권이 전력을 다해 가계부채를 철저하게 관리해야 할 시점"이라며 "가계부채 증가 추세가 안정화될 때까지 관리목표 미준수 금융회사에 대한 점검회의를 매주 개최해 관리계획 이행현황 등을 집중 점검하는 가계부채 비상 관리체계를 가동하겠다"고 말했다.2026-06-11 14:50:59
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양도세 유예 종료 후 거래 둔화…서울 아파트 토지거래허가 신청 32% 감소 [경제일보] 서울 아파트 시장이 숨고르기에 들어간 모양새다. 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 몰렸던 매매 거래가 마무리되면서 토지거래허가 신청 건수는 감소했지만 강남권과 한강변 주요 지역으로의 수요 집중은 여전히 이어지고 있다. 11일 서울시에 따르면 지난 5월 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 6087건으로 집계됐다. 전월 8952건과 비교하면 약 32% 감소한 수준이다. 거래 감소는 예고된 흐름에 가깝다는 분석이 나온다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된 지난달 9일 이전까지 매물이 집중적으로 시장에 출회됐기 때문이다. 실제로 지난 달 첫째 주까지 접수된 신청 건수는 3213건으로 한 달 전체 신청 건수의 절반을 넘었다. 이후 약 3주 동안 접수된 신청은 2874건에 그쳤다. 거래량은 줄었지만 수요가 향한 지역은 비교적 뚜렷했다. 강남3구와 용산구, 한강변 주요 지역을 중심으로 거래가 집중되는 현상이 이어졌다. 강남·서초·송파·용산구의 신청 비중은 올해 2월 10.9%에서 5월 첫째 주 20.7%까지 확대됐다. 성동·광진·마포·영등포·동작·양천·강동구 등 이른바 한강벨트 7개구 비중도 같은 기간 21.6%에서 24.2%로 늘었다. 반면 서울 외곽 자치구 비중은 감소했다. 올해 2월 전체 신청의 67.5%를 차지했던 외곽 지역은 5월 첫째 주 55% 수준까지 낮아졌다. 업계에서는 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 목적의 매도 거래가 고가 주택 밀집 지역에서 집중된 영향으로 보고 있다. 양도세 중과 유예 종료 전인 4월부터 5월 첫째 주까지 접수된 토지거래허가 신청은 총 1만2165건이었다. 이 가운데 다주택자 매물에 해당하는 실거주 의무 유예 신청은 3311건으로 전체의 27.2%를 차지했다. 지역별로는 한강벨트 7개구가 38.2%로 가장 높았다. 강남3구와 용산구도 25.5%를 기록했다. 반면 강북권 10개구는 23.6%, 서남권 4개구는 22.6%로 상대적으로 낮았다. 눈길을 끄는 부분은 가격 흐름이다. 거래량 감소에도 불구하고 토지거래허가 신청 기준 평균 거래가격은 전월 대비 1.5% 상승했다. 지난 3월 하락세로 돌아섰던 가격은 4월부터 다시 반등한 뒤 두 달 연속 상승세를 이어갔다. 권역별 상승폭은 서남권 4개구가 2.08%로 가장 높았다. 이어 강북권 10개구 1.72%, 한강벨트 7개구 1.36%, 강남3구 및 용산구 0.81% 순으로 나타났다. 시장에서는 거래량 감소를 가격 조정 신호로 보기에는 이르다는 평가도 나온다. 절세 목적 거래가 마무리되면서 거래 규모는 줄었지만 실수요가 선호하는 핵심 지역 중심의 매수세는 유지되고 있다는 점에서다. 지난해 10월 서울 전역에 토지거래허가제가 시행된 이후 올해 5월까지 누적 허가 신청 건수는 4만3266건이다. 이 가운데 4만1453건이 처리돼 처리율은 95.8%를 기록했다. 향후 시장 흐름은 정부의 세법 개정과 추가 규제 여부에 영향을 받을 것으로 보인다. 다만 최근 거래 흐름만 놓고 보면 서울 아파트 시장은 외곽보다 핵심지, 저가보다 선호 입지 중심으로 수요가 집중되는 양상이 더욱 뚜렷해지고 있는 것으로 분석된다.2026-06-11 08:32:55
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다주택자 다음은 '살지 않는 1주택자'…부동산 규제 칼끝 넓어진다 [경제일보] 집을 여러 채 가진 사람만 부동산 규제 대상이라는 공식이 흔들리고 있다. 이재명 대통령이 취임 1주년 기자회견에서 다주택자 부담 강화와 투자 소득 과세 필요성을 다시 언급하면서 정부의 다음 관심이 ‘살지 않는 1주택자’로 향할 가능성이 커졌다. 이 대통령은 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 부동산 정책과 관련해 “여러 채를 가지고 있는 건 상관없다. 못 가지게 하지는 않는다”면서도 “그에 상응하는 부담은 하게 하자”고 말했다. 이어 “투자 소득은 뭘 왜 그렇게 많이 깎아줘야 하나. 오래 투기했다고 뭘 깎아주나. 투기 권장 사회였던 거다”라고 했다. 대통령 발언은 7월 세제개편안을 앞둔 시점에 나왔다. 정부 안팎에서는 다주택자와 고가 1주택자의 보유 부담을 높이는 방안, 실제 거주하지 않는 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제를 줄이는 방안 등이 거론된다. 집을 한 채만 갖고 있더라도 실거주가 아니라 투자 목적으로 보유했다면 기존보다 더 큰 세 부담을 질 수 있다는 뜻이다. 지금까지 부동산 규제의 주된 대상은 다주택자였다. 그러나 정부가 ‘거주 여부’를 더 강하게 따지기 시작하면 얘기가 달라진다. 직장과 생활 근거지는 따로 있으면서 서울이나 수도권 인기 지역에 집을 보유한 1주택자도 규제 논의의 사정권에 들어올 수 있다. 정부가 보는 방향은 비교적 뚜렷하다. 집을 갖는 것 자체를 막지는 않되 투자 목적의 보유에는 그만한 비용을 물리겠다는 것이다. 이 대통령이 “못 가지게 하지는 않는다”고 말하면서도 “상응하는 부담”을 강조한 것도 같은 맥락이다. 부동산을 실거주 수단으로 볼 것인지 투자 자산으로 볼 것인지에 따라 세제와 금융 규제의 강도가 달라질 수 있다. 시장에서는 7월 세제개편안에 촉각을 세우고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 이어 보유세와 장기보유특별공제까지 손질될 경우 매물과 거래 흐름이 달라질 수 있기 때문이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 정부가 올해 1월 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 뒤 3월 21일 8만80건까지 늘었다. 이후 감소세로 돌아서 양도세 중과가 시행된 지난달 10일 6만6914건, 이날 기준 5만9248건까지 줄었다. 정부는 세 부담을 높이면 실거주 목적이 약한 주택이 시장에 나올 수 있다고 본다. 하지만 시장 반응은 단순하지 않다. 일부 집주인은 세 부담을 피하기 위해 매물을 내놓을 수 있다. 반대로 세제 불확실성이 커지면 매도자와 매수자가 모두 움직이지 않는 상황도 생길 수 있다. 매물이 늘어도 가격 기대가 꺾이지 않으면 실수요자가 체감하는 효과는 제한적일 수 있다. 대출 규제도 같이 움직인다. 금융위원회는 지난 4월 다주택자 대상 주택담보대출 만기 연장 불허 규제를 발표하면서 투기성 비거주 1주택자 규제 방안도 추후 내놓겠다고 밝힌 바 있다. 현재 거론되는 방식은 실제 살지 않는 1주택자 가운데 투기성이 있다고 판단되는 경우 전세대출 신규 공급이나 만기 연장에 제한을 두는 것이다. 은행권의 수도권·규제지역 아파트 1주택 전세대출 규모는 약 9조2000억원이다. 건수로는 약 5만9000건이다. 문제는 이 가운데 어디까지를 투기성 보유로 볼 것이냐다. 직장 이전, 자녀 교육, 부모 봉양, 질병 치료처럼 실제 거주하지 못하는 사정도 있다. 기준을 넓게 잡으면 선의의 1주택자까지 피해를 볼 수 있고 좁게 잡으면 규제 효과가 떨어진다. 최근 가격이 오른 비규제지역을 추가로 묶는 방안도 시장에서 거론된다. 경기 화성시 동탄구와 구리시 등은 신고가 거래가 늘면서 규제지역이나 토지거래허가구역 추가 지정 가능성이 오르내린다. 다만 실제 지정은 가격 상승률과 거래량, 투기 수요 유입 여부 등을 따져 결정될 것으로 보인다. 이 대통령은 공급 확대도 함께 언급했다. 그는 “공급을 늘리는 정책은 지금 정리는 하고 있다”며 “조만간 정리해서 발표하게 될 것”이라고 말했다. 투기와 투자 수요는 누르되 실수요자가 살 집은 더 빠르게 공급하겠다는 기존 방향을 다시 확인한 셈이다. 정부는 지난해 9·7 공급대책에서 2030년까지 수도권에 135만가구를 착공하겠다는 목표를 내놨다. 올해 들어서도 용산·과천·성남 등 수도권 6만가구 공급, 수도권 규제지역 내 매입임대주택 9만가구 공급, 도시형 생활주택 등 비아파트 공급 활성화 방안을 제시했다. 서울 아파트값과 전월세 부담이 다시 커지는 상황에서 정부가 꺼낼 수 있는 공급 카드를 최대한 동원하겠다는 취지다. 다만 전세시장에 대한 시각은 논란의 여지가 있다. 이 대통령은 양도세 중과 유예 종료로 다주택자 매물이 나오고 이를 무주택자가 매입하면서 전세 물량이 줄었다고 설명했다. 그러면서 이를 “정상화 과정”으로 평가하고 “통계적으로 보면 전세가 대폭등하거나 그런 건 아니다”라고 말했다. 전세 물량이 줄어든 지역의 임차인 입장에서는 받아들이기 쉽지 않은 대목이다. 통계상 급등이 아니더라도 선택 가능한 매물이 줄고 보증금이 오르면 체감 부담은 커진다. 정부가 중산층도 살 수 있는 양질의 공공임대주택을 비교적 낮은 가격에 공급하겠다고 밝혔지만 실제 입주까지는 시간이 걸린다. 6·3 지방선거 결과도 변수다. 여당은 서울시장 탈환에 실패했다. 이를 두고 서울 부동산 민심이 현 정부 정책에 경고를 보낸 것이라는 해석도 나온다. 그러나 이 대통령의 이날 발언을 보면 정부가 부동산 정책 방향을 크게 바꿀 가능성은 높아 보이지 않는다. 투기·투자 수요는 규제하고 공급은 늘리는 노선을 유지하겠다는 뜻이 분명하다. 하반기 부동산 시장은 7월 세제개편안과 금융당국의 비거주 1주택자 규제안에 따라 출렁일 가능성이 있다. 다주택자 부담 강화는 어느 정도 예고된 수순이다. 더 큰 관심은 집을 한 채만 가진 사람 중 실제 살지 않는 보유자를 어디까지 규제 대상으로 볼 것이냐다. 정부는 실수요 보호와 시장 안정을 내세운다. 시장은 세금과 대출 규제가 거래를 더 얼어붙게 할지 주목한다. 공급 대책은 아직 구체적인 내용이 나오지 않았다. 결국 하반기 부동산 정책의 핵심은 하나다. 정부가 투기 수요를 얼마나 정확히 가려낼 수 있느냐다. 그 기준이 거칠면 시장은 또 한 번 흔들릴 수 있다.2026-06-08 16:07:47
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규제가 쫓아낸 돈 3200억, 서울 아닌 오사카로 향했다 [경제일보] 올해 1월부터 4월까지 국내 거주자가 해외 부동산 취득 목적으로 송금한 금액은 2억1030만달러, 원화로 약 3191억원이다. 최근 5년 기준 연간 최고치였던 지난해 전체 송금액(5억9050만달러)의 35%에 해당하는 수치로, 현재 속도가 유지된다면 연말 기준 지난해를 넘어설 가능성이 높다. 이재명 정부 출범 후 고강도 규제가 이어지는 가운데, 국내 다주택 취득 시 적용되는 대출 규제나 중과세를 피해 해외 부동산으로 눈을 돌리는 수요가 늘고 있다는 분석이 나온다. 자금이 움직인 방향 5년치 추이를 보면 해외 부동산 취득 목적 송금액은 문재인 정부의 다주택자 규제가 최고조에 달했던 2021년 5억8900만달러로 고점을 형성했다. 이후 윤석열 정부 임기 중인 2022년 5억4090만달러, 2023년 3억6680만달러로 줄었다. 그러다 2024년 4억1950만달러로 반등한 뒤 2025년 들어 5억9050만달러로 다시 2021년 수준까지 올라섰다. 다만 2025년 연간 수치를 이재명 정부 규제의 결과로만 해석하기는 어렵다. 이재명 대통령 취임은 2025년 6월 초로, 연간 수치의 절반가량은 윤석열 정부 임기 내에 집계됐다. 2025년 상승은 공급 절벽 우려에 따른 시장 기대 심리가 정권 교체 이전부터 이미 형성돼 있던 영향도 있다는 게 업계의 시각이다. 이재명 정부 출범 이후의 규제 강화 효과는 2026년 올해 수치에 보다 직접적으로 반영되고 있다는 분석이 나온다. 규제가 열어준 탈출구 해외 부동산이 국내 규제망의 사각지대가 되는 구조는 단순하다. 해외 부동산은 국내 주택 수 산정에 포함되지 않는다. 이재명 정부의 6·27 가계부채 관리방안에 따라 다주택자의 국내 주택담보대출은 전면 금지됐고, 대출 한도는 최대 6억원으로 제한됐다. 갭투자 차단을 위한 소유권 이전 조건부 전세대출도 봉쇄됐다. 이후 서울 전역과 과천·광명 등이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 묶였고, 다주택자 양도소득세 중과도 4년 만에 재시행됐다. 이 조치들은 국내 소재 부동산에 적용된다. 해외 부동산은 이 규제 체계의 적용 범위 밖에 있다. 국내에서 추가 주택을 취득할 때 수반되는 대출 제한과 세금 중과를 해외 부동산에서는 적용받지 않는다는 점이 투자 유인으로 작용하고 있다는 게 업계의 분석이다. 역외 과세의 허점 해외 부동산 취득이 세금 부담에서 완전히 자유로운 것은 아니다. 해외 부동산 양도차익도 국내 과세 대상이며, 이중과세 방지 협정에 따라 현지 납부 세액을 공제한 뒤 나머지를 국내에서 납부하는 방식이다. 국세청도 역외 탈세 대응을 위해 해외 신탁 신고 요건을 강화하는 등의 조처를 이어가고 있다. 그러나 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "국가별 과세 체계와 환율 변동에 따른 추가 세 부담을 고려해야 한다"고 지적한다. 국내 다주택자에게 적용되는 대출 규제와 양도세 중과가 즉각적이고 강제적인 방식으로 작동하는 데 비해, 해외 부동산에 대한 국내 과세 집행은 자진 신고에 상당 부분 의존하는 구조다. 세무 전문가들 사이에서는 집행 역량의 한계가 개선되지 않는 한 국내외 규제 부담의 비대칭이 해소되기 어렵다는 시각이 적지 않다. 일본으로의 쏠림: 두 가지 동기 올해 1~4월 국가별 송금액을 보면 미국이 1억1200만달러로 가장 많고, 일본이 3600만달러로 두 번째다. 이 중 일본 투자 증가 속도가 두드러진다. 올해 1~4월 일본 송금액은 지난해 연간 합산액(7770만달러)의 46.3%에 육박했다. 현재 속도라면 일본 단일 국가 송금액만으로도 지난해를 상회할 전망이다. 일본 투자 급증의 배경에는 두 가지 요인이 작용하는 것으로 풀이된다. 하나는 자산 분산과 환 헤지 수요다. 엔화 약세 기조가 이어지면서 원화 기준 매입 비용이 낮아진 데다 오사카 등 주요 도시의 경기 회복 기대감도 투자 심리를 자극하고 있다. 올해 초 오사카에 1억5000만엔짜리 타워맨션을 매입한 A씨는 "원화 자산에만 집중하기보다 자산을 분산하고 싶었다"며 "일본은 지리적으로 가깝고 외국인 투자 규제도 상대적으로 적다"고 말했다. 또 "국내에 비해 안정적인 정치 구도"를 매입 이유로 꼽기도 했다. 다른 하나는 국내 규제 회피 수요다. A씨의 발언에서도 드러나듯, 해외 부동산이 국내 주택 수에 포함되지 않는다는 점이 투자 결정의 명시적 배경으로 거론된다. 엔저는 환경 변화에 따라 끝날 수 있지만, 국내 규제 강도가 유지되는 한 이 두 번째 동기는 환율과 무관하게 작동할 수 있다는 게 전문가들의 시각이다. 빠져나간 자금과 국내 임대 시장 이 자금 흐름이 국내 임대차 시장에 어떤 함의를 갖는지에 대한 우려도 나온다. 올해 들어 해외로 향한 3200억원 가운데 일부라도 국내 임대차 시장에 남아 있었다면 물량 부족이 심화되는 임대 공급에 일정 부분 기여할 수 있었을 것이라는 지적이다. 현재 서울 임대차 시장은 전세 물량 감소와 함께 전셋값이 가파르게 오르는 국면에 있다. 매매 수요를 억누를수록 임대차 수요가 늘어나는 한편, 토지거래허가구역 내 실거주 의무 강화와 양도세 중과 재시행이 임대 매물 자체를 줄이는 방향으로 작용하고 있다는 분석이 나온다. 여기에 다주택 보유자 일부가 국내 규제를 피해 해외로 투자처를 옮기면서 국내 임대 공급 기반이 추가로 이탈한다면, 수요 억제 정책의 의도와 실제 임대 시장 여건 사이의 괴리가 커질 수 있다는 우려가 제기된다. 한 부동산 전문가는 "규제의 직접적인 효과와 그것이 만들어내는 부차적인 시장 반응을 함께 살펴야 정책 효과를 제대로 평가할 수 있다"고 말했다. 자금 유치 경쟁에 나선 해외 업계 이 같은 수요 변화를 가장 빠르게 반영하고 있는 곳은 해외 현지 부동산 업계다. 서울글로벌부동산협회 소속 중개사들은 이달 17일부터 22일까지 5박 6일 일정으로 태국·말레이시아를 포함한 동남아 해외부동산 투어를 진행한다. 지난해 말 말레이시아 현지 업체가 쿠알라룸푸르로 국내 공인중개사들을 초청한 지 반년 만이다. 이번에는 태국 파타야와 말레이시아 경제특구 조호바루가 일정에 추가됐다. 협회 관계자는 "자산 여력이 있는 한국인들을 유치하려는 현지 업계의 움직임이 크다"며 "서울은 물론 미국·싱가포르에 비해 가격이 저렴하다는 점도 기대 요인"이라고 밝혔다. 업계에서는 국내 다주택자를 겨냥한 규제가 이어지면서 해외 부동산 투자 수요가 당분간 증가세를 유지할 것으로 보고 있다. 올 하반기 부동산 세제 개편안 발표와 공급 관련 입법 처리 여부가 국내 투자 여건에 변화를 줄 수 있는 변수로 꼽힌다. 그 이전까지는 해외 부동산으로 향하는 자금 흐름이 현재의 속도를 이어갈 가능성이 높다는 게 업계의 대체적인 시각이다.2026-06-05 16:11:22
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대출 막고 세금 올리고 규제 묶고… 카드 다 꺼냈는데 서울 집값은 참여정부 이후 최대 [경제일보] 이재명 대통령 취임 1년이 지난 시점에서 수도권 아파트 가격 오름폭은 2000년대 이후 역대 정권 집권 첫 1년 기준으로 노무현 참여정부 이후 가장 높은 수준을 기록하고 있다. 대출을 막았다. 공급 계획을 발표했다. 규제지역으로 묶었다. 세금 중과를 재시행했다. 통상적인 부동산 정책 수단을 집권 첫해 안에 사실상 모두 꺼냈다. 그런데도 시장은 굴하지 않았다. 수치 자체는 반론의 여지가 없다. 집값이 정책 변수 하나로 결정되지 않는다는 것 역시 부동산 시장을 오래 지켜본 사람이라면 부인하기 어렵다. 그러나 그 두 가지 사실을 함께 놓는다고 해서 정책 선택의 책임이 희석되는 것은 아니다. 그리고 이 수치에는 불편한 선례가 있다. 참여정부가 바로 그 자리에 있었다. 참여정부의 기시감 참여정부(2003~2008)를 기억하는 세대라면 지금의 상황에서 묘한 데자뷔를 느낄 것이다. 당시에도 부동산 불로소득 근절이라는 강한 이념적 지향을 가진 정권이 들어섰고, 10·29 대책(2003년)과 8·31 대책(2005년) 등 굵직한 수요 억제 패키지가 잇달았다. 종합부동산세가 도입된 것도 그 시기였다. 그 모든 조치에도 서울 강남 아파트값은 참여정부 5년 내내 상승 곡선을 그었다. 임기 종료 시점까지 서울 아파트 가격은 집권 초 대비 두 배 가까이 오른 지역이 적지 않았다. 그 정치적 상처는 2007년 대선 패배의 주요 원인 중 하나로 역사에 기록됐다. 이재명 대통령은 참여정부의 정치적 유산과 맥이 닿아 있는 인물이다. 부동산 불로소득을 차단하겠다는 소신은 취임 이전부터 공개적으로 밝혀온 것이다. 현 정권의 부동산 정책이 참여정부의 문법을 여러 지점에서 닮아 있는 것은 우연이 아니다. 그 소신이 정책으로 구현되는 과정을 1년치 데이터와 함께 들여다보면, 어떤 카드가 어떤 순서로 소진됐는지, 그리고 시장은 그때마다 어떻게 응답했는지가 비교적 뚜렷하게 드러난다. 물려받은 조건 카드를 꺼내기 전에 판세부터 따져야 한다. 윤석열 정부 임기 중 주택 인허가와 착공 물량이 예년에 비해 크게 부진했고, 그 여파로 2025~2026년 서울·수도권의 입주 물량 감소가 이미 예고된 상태였다. 공급 절벽 우려는 정권 교체 훨씬 전부터 시장 가격에 반영되기 시작했다. 여기에 결정적 선행 변수가 더해졌다. 새 정부 출범 직전 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역이 해제됐다. 이 결정은 수요 억제의 빗장이 일부 풀린다는 신호로 시장에 읽혔고, 집값은 정권 교체와 함께 상승 기대가 더욱 커지는 방향으로 이미 기울어져 있었다. 새 정부 입장에서는 준비 기간도, 인수위도 없는 상태에서 이 상황을 고스란히 떠안아야 했다. 판은 기울어진 채로 게임이 시작됐다. 첫 번째 카드: 대출을 막다 이 대통령은 취임 한 달도 지나지 않아 첫 번째 카드를 꺼냈다. 가계부채 관리방안이었다. 정책 기반을 다지는 데 통상 수개월이 소요되는 새 정부 초기 일정을 감안하면 이례적으로 빠른 행보였다. 다주택자에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 대출 최대 한도를 6억원으로 제한했으며, 갭투자 차단을 위해 소유권 이전 조건부 전세대출도 봉쇄했다. 「금융소비자 보호에 관한 법률」 및 관련 감독 규정을 동원한 6·27 대책은 기술적 완성도 면에서 빈틈 없이 짜인 대출 억제 패키지였다. 시장의 응답은 달랐다. 6·27 대책 이후에도 서울 주요 지역 아파트 호가는 내려오지 않았다. 이미 수억원대 현금을 보유한 고자산층의 매수를 대출 규제가 막기엔 역부족이라는 반응이 시장에서 나왔다. 강남권 일부 단지에서는 오히려 희소성이 부각되며 신고가 거래가 이어졌다. 첫 번째 카드는 시장에 긁힌 자국을 남겼지만, 방향을 바꾸지는 못했다. 두 번째 카드: 공급을 내걸다 대출 규제가 시장에 별다른 인상을 남기지 못하자 두 달여 뒤 정부는 두 번째 카드를 꺼냈다. 9·7 주택 공급 확대방안에서 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 수요 억제 일변도에서 벗어나 공급을 병행하는 쪽으로 방향을 튼 것으로 읽혔고, 방향성 자체는 비판받기 어려운 전환이었다. 그러나 대책의 속살을 들여다본 시장 참여자들의 반응은 냉담했다. 공공 주도의 고밀 개발과 도심 복합사업 중심의 공급 방식이 문재인 정부 시절 이미 내놓았다가 시장의 외면을 받은 방안들과 본질적으로 달라 보이지 않았기 때문이다. 실수요자들이 원하는 것은 강남·마포·용산 같은 선호 입지의 아파트다. 공공분양이나 도심 복합사업을 통해 공급되는 주거 상품이 그 수요를 얼마나 흡수할 수 있는지에 대해서는 회의적 시각이 적지 않았다. 9·7 대책 발표 이후에도 서울 주요 지역 호가는 내려오지 않았고, 서울 아파트값 상승률은 대책 전후 수 주간 큰 변화를 보이지 않았다. 두 번째 카드 역시 시장을 움직이지 못했다. 세 번째 카드: 규제로 묶다 공급 계획이 시장에 먹히지 않자 정부는 세 번째 카드를 꺼냈다. 서울 전역과 과천·광명 등 12개 인접 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 일괄 묶는 전방위 규제 지정이었다. 이미 6억원으로 제한된 주담대 한도 위에 추가 상한까지 얹었다. 주택 가격이 25억원을 초과할 경우 대출 상한을 2억원으로, 15억~25억원 구간은 4억원으로 더 낮췄다. 고가 주택을 대출에 기대어 매수하는 경로를 사실상 봉쇄하는 설계였다. 출범 후 네 달여 만에 초강도 대출 규제, 공급 계획 발표, 규제지역 전방위 지정이라는 세 가지 카드를 모두 소진한 셈이었다. 참여정부가 집권 2~3년차에 걸쳐 순차적으로 꺼냈던 카드들을 이재명 정부는 집권 첫해 안에 집중적으로 투입했다. 네 번째 카드: 세금을 올리다 수요 억제 대책들이 잇따르는 가운데 정부는 역대 정권이 번번이 미뤄온 숙제 하나를 정면으로 끌어안았다. 다주택자 양도소득세 중과 조치의 재시행이다. 「소득세법」 제104조에 근거한 이 조치는 윤석열 정부에서 4년 연속 1년 단위 시행령 유예라는 방식으로 사실상 작동하지 않았다. 법률에 명시된 세율 조항이 행정부 시행령을 통해 해마다 유예되는 이 방식은 조세 법률주의의 원칙과 긴장 관계에 있다는 지적이 법조계 일부에서 꾸준히 제기돼왔다. 이 대통령이 직접 나서 "추가 유예는 없다"고 못 박은 것은, 이런 맥락에서 법 규정의 본래적 효력 회복이라는 의미도 함께 지닌다. 역대 정권이 기득권의 저항 앞에 번번이 물러섰던 자리에서 이 대통령은 물러서지 않았다. 그러나 양도세 중과 시행의 시장 효과는 단방향으로만 나타나지 않는다. 다주택자들이 세 부담을 피하기 위해 매도를 미루고 보유를 이어가거나 매매 대신 임대로 전환할 경우, 매매 시장의 매물 감소와 전월세 시장의 물량 축소가 동시에 진행될 수 있다. 네 번째 카드가 불러온 부작용은 엉뚱한 곳에서 나타나기 시작했다. 보완: 1·29 공급 신속화 방안 9·7 대책에 대해 "공급 청사진이 추상적이다"는 비판이 이어지자 정부는 올해 1월 후속 공급 계획을 내놨다. 1·29 도심 주택 공급 신속화 방안은 용산국제업무지구, 과천 경마장 부지, 군부대 이전지, 태릉CC 등 구체적 사업지와 공급 시기를 명시해 전작의 추상성을 상당 부분 보완했다. 공급 계획으로서의 구체성은 높아졌다. 그러나 실행 경로는 여전히 검증이 필요하다. 사업지 대부분이 지방자치단체의 협조와 주민 동의를 전제로 한다. 태릉CC는 과거 여러 정부에서 개발 구상이 제기됐다가 주민 반발과 환경 논란으로 번번이 제동이 걸렸던 전례가 있다. 이해당사자와의 충분한 사전 교감 없이 청사진부터 공개하는 방식이 9·7 대책에 이어 1·29 대책에서도 반복됐다는 지적이 나왔다. 정책의 속도와 설득의 절차 사이에서 어느 쪽을 택하느냐는 결국 실행 결과로 판가름 날 것이다. 임대차 시장에 켜진 경고등 네 장의 카드가 순서대로 소진되는 동안, 압력은 엉뚱한 곳으로 이동하고 있었다. 매매 수요를 억누를수록 임대차 수요가 늘어나는 것은 경제학의 기본이다. 여기에 토지거래허가구역 내 실거주 의무 강화로 임대 매물 자체가 줄어드는 압력까지 겹쳤다. 양도세 중과 재시행으로 매물을 거둬들인 다주택자들이 임대를 통해 수익을 유지하려 할 경우에도 시장에는 반대 효과가 작용한다. 최근 서울 강남권과 마포·용산 일대에서 전세 물량이 줄고 전셋값이 가파르게 오르는 현상이 나타나는 것은 이와 전혀 무관하지 않다는 분석이 나온다. 가계 대부분에게 전·월세 부담은 매매 가격보다 훨씬 즉각적이고 절박한 생계 문제다. 강남 아파트 가격이 오른다는 뉴스가 체감되려면 상당한 자산이 있어야 하지만, 전세금이 수천만원 오르거나 월세로 전환되는 것은 중산층 세입자에게 당장의 위기로 작용한다. 정책이 막아선 매매 시장의 압력이 임대차 시장으로 고스란히 흘러드는 형국이다. 그리고 이 흐름의 이면에는 정책 결정 방식 자체의 문제가 있다는 시각도 있다. 의사결정 방식에 대한 비판 부동산 정책의 내용 못지않게 결정 방식을 문제 삼는 목소리가 전문가 집단 사이에 적지 않다. 정책의 방향이 대통령 수준에서 사실상 확정된 뒤 아래로 내려오는 방식이 빈번했다는 것이다. 한 부동산 정책 전문가는 "양도세 중과 재시행이나 토지거래허가구역 보완책을 마련하는 과정을 보면 전문가 집단의 검토나 이해당사자 협의가 사후적으로 이루어지는 경우가 많았다"며 "상황 변화에 유연하게 대응하기 어려운 의사결정 방식이 누적되면 결국 시장은 정책보다 빨리 움직인다"고 말했다. 반론도 있다. 부동산 정책은 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 충분한 협의를 거치다 보면 결국 기득권의 저항에 밀려 무력화되는 일이 역대 정부에서 반복됐다는 것이다. 참여정부의 종합부동산세가 초기 설계와 달리 헌법재판소 결정과 정치적 타협 과정을 거치며 점차 약화된 사례는 이 논거를 뒷받침한다. 강하게 밀어붙이지 않으면 결국 후퇴한다는 학습 효과가 현 정부 내에 축적돼 있을 가능성이 있다. 어느 쪽이 더 맞는 진단인지는 앞으로 나올 정책의 결과가 말해줄 것이다. 남은 변수들 네 장의 카드를 소진한 이재명 정부가 남은 임기 동안 시장을 움직일 수단은 사실상 세제 개편과 공급 입법으로 좁아졌다. 올 하반기 나올 세제 개편안에서 종합부동산세와 양도소득세를 어떤 방향으로 손보느냐에 따라 시장 반응이 달라질 것이다. 세율 인상이나 과세 기준 강화 쪽으로 무게가 실릴 경우 투기 억제 신호로 읽히겠지만, 동시에 매물 잠김과 임대차 시장 압박이 심화되는 부작용도 함께 나타날 수 있다. 기준금리 인상이 속도를 높일 경우 가계 부채 부담 증가와 함께 매수 심리 위축으로 이어질 수 있다. 다만 금리 인상은 전세 대출 시장에도 영향을 미쳐 임대차 시장의 불안을 키울 수 있다는 점에서 동전의 양면을 지닌다. 1·29 대책에 포함된 공급 사업들이 현실화되려면 「도시 및 주거환경정비법」 개정을 비롯한 관련 입법 과제가 국회를 통과해야 한다. 국회의 정치 지형이 협력적이냐 아니냐에 따라 공급 계획의 실현 속도가 크게 달라질 것이다. 참여정부는 가용한 카드를 모두 꺼냈지만 끝내 서울 집값을 잡지 못했고, 그 대가를 임기 말 민심으로 치렀다. 이재명 정부는 그 카드들을 더 짧은 시간 안에 더 강하게 썼다. 참여정부와 같은 결말을 맞을 것인지, 아니면 세제와 입법이라는 마지막 수단으로 다른 결말을 써낼 것인지 그 답을 쓸 시간이 아직 남아 있다.2026-06-05 15:18:40
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강남 살아나고 외곽도 뛰었다…서울 아파트값 상승폭 확대 [경제일보] 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 종료된 이후 서울 아파트 시장이 다시 상승 압력을 키우고 있다. 유예 종료 이전 시장에 나왔던 급매물이 상당 부분 소화된 데다 실수요 중심 매수세가 이어지면서다. 한동안 숨 고르기에 들어갔던 강남권도 회복 흐름을 보였고 중위권 지역의 상승세 역시 이어졌다. 23일 한국부동산원이 지난 21일 발표한 5월 셋째 주(18일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.31% 상승했다. 서울의 상승률은 직전 주보다 0.03%포인트 확대됐다. 최근 3주 연속 상승폭이 커졌으며 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 공식화했던 지난 1월 넷째 주와 같은 수준까지 올라섰다. 한국부동산원은 일부 지역에서는 거래 관망세가 이어졌지만 재건축 단지와 주거 선호도가 높은 지역을 중심으로 수요가 유입되며 상승 거래가 이어졌다고 설명했다. 강남권도 회복 흐름을 이어갔다. 직전 주 강남구까지 상승 전환하며 서울 25개 자치구 모두가 상승권에 들어선 이후 오름폭도 점차 확대되는 양상이다. 먼저서초구는 0.26%를 기록해 전주보다 상승폭이 0.09%포인트 확대됐다. 강남구는 0.19%에서 0.20%, 송파구는 0.35%에서 0.38%로 각각 상승했다. 다만 강남권의 상승세가 과열 국면으로 보기는 어렵다는 시각도 나온다. 송파구를 제외하면 상승폭 확대 수준이 크지 않고 거래량 역시 본격적인 회복 단계라고 판단하기에는 아직 이르다는 평가다. 반면 중위권 이하 지역에서는 상승 흐름이 더욱 강하게 나타났다. 성북구는 0.49%, 서대문구는 0.46%, 강북구는 0.45%, 관악구는 0.45%, 강서구와 광진구는 각각 0.43% 상승했다. 도봉구는 0.37%, 구로구는 0.33%, 노원구는 0.32% 올랐다. 특히 서대문구는 2014년 3월 이후, 강북구는 2018년 9월 이후 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 중저가 지역에서 형성된 매수세가 상급지 이동 수요로 이어질 가능성도 제기된다. 서울 중하위권의 거래와 가격 강세가 이어지면서 일부 수요자들이 대출과 보유 자산을 활용해 중위권이나 한강벨트 인근 주택으로 갈아타기에 나설 수 있다는 분석이다. 이 같은 흐름이 향후 강남권 등 상급지까지 확산될지도 시장의 관심사로 꼽힌다. 경기도 역시 상승 기조를 이어갔다. 광명시는 0.68%, 안양시 동안구는 0.48%, 성남시 분당구는 0.48% 상승했다. 용인 수지구와 수원 영통구, 화성 동탄구 등 경기 남부 주요 지역도 상승폭을 키웠다. 업계에서는 반도체 산업 투자 확대 기대감이 경기 남부 주요 지역의 주택시장에도 영향을 미친 것으로 보고 있다. 전세시장에서는 서울 전셋값이 전주 0.28%에서 이번 주 0.29%로 오름폭을 키웠다. 역세권과 대단지 중심으로 임차 수요가 이어진 영향으로 풀이된다. 송파구가 0.51%로 가장 높은 상승률을 기록했고 성동구 0.49%, 성북구 0.47%, 광진구 0.42%, 도봉구 0.42%, 노원구 0.39% 등이 뒤이었다. 매매시장과 전세시장이 동시에 상승 흐름을 이어가고 있지만 향후 움직임은 정책 변수에 영향을 받을 가능성이 크다. 양도세 중과 재개 이후 시장이 빠르게 안정을 찾을지, 매물 감소가 추가 가격 상승으로 연결될지는 당분간 더 지켜봐야 할 변수로 꼽힌다.2026-05-23 06:00:00
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서울 첫 집 매수 다시 늘었다…중저가 지역으로 2030 실수요 이동 [경제일보] 서울에서 생애 첫 집을 사는 실수요자가 다시 빠르게 늘고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 중저가 매물이 시장에 나오자 2030세대를 중심으로 매수 움직임이 확대되는 모습이다. 20일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 4월 서울에서 생애 처음으로 집합건물을 매입해 소유권 이전등기를 신청한 매수인은 7341명으로 집계됐다. 이는 부동산 시장이 과열됐던 2021년 11월 이후 가장 많은 수준이다. 시장에서는 다주택자들이 세 부담을 줄이기 위해 외곽과 중저가 주택부터 처분하면서 무주택 실수요자들이 매수에 나선 영향으로 보고 있다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 강남권 핵심 주택 집중으로 이어지면서 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역에 거래가 몰렸다는 분석이다. 실제 생애 첫 매수자는 노원구와 강서구, 성북구, 은평구 등 중저가 아파트 비중이 높은 지역에 집중됐다. 송파구를 제외하면 대부분 15억원 이하 주택 거래가 활발한 곳들이다. 연령별로는 30대 비중이 절반 이상을 차지했다. 주택 가격 부담이 커진 상황에서도 대출 규제를 활용해 내 집 마련에 나선 젊은층 수요가 시장을 움직였다는 평가다. 정부의 대출 규제 체계 역시 이런 흐름에 영향을 미쳤다. 고가 주택 대출 한도는 크게 줄었지만 15억원 이하 주택은 상대적으로 대출 여력이 남아 있기 때문이다. 특히 생애 최초 주택 구입자는 주택담보인정비율(LTV)을 최대 70%까지 적용받을 수 있어 실수요 진입이 가능했다. 전세 시장 불안도 매매 전환을 자극한 요인으로 꼽힌다. 최근 서울에서는 전세 매물이 줄고 보증금 부담이 커지면서 세입자들의 고민도 깊어지고 있다. 전세대출 규제와 월세 전환 확대가 동시에 이어지자 일부 무주택자는 “차라리 집을 사는 편이 낫다”는 판단에 나서고 있다는 것이다. 특히 그동안 상대적으로 가격 상승폭이 크지 않았던 지역에서는 실수요 유입과 함께 집값 상승세도 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 성북구와 강서구, 영등포구, 노원구 등은 올해 들어 서울 평균보다 높은 아파트값 상승률을 기록했다. 부동산 업계에서는 최근 서울 시장 흐름이 강남 초고가 지역 중심에서 중저가 실수요 시장으로 점차 확산하는 모습이라고 보고 있다. 전세 불안과 세제 변화, 대출 규제가 맞물리면서 실수요자의 매수 패턴도 달라지고 있다는 분석이다.2026-05-20 07:52:54
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5월 서울·경기 주택사업 전망 후퇴…비수도권은 반등 조짐 [경제일보] 대출 규제와 세제 부담이 겹치면서 수도권 주택사업자들의 시장 심리가 다시 움츠러들고 있다. 반면 지방에서는 산업 경기 회복과 거래 증가 기대감이 맞물리며 사업 전망이 개선되는 흐름이 나타났다. 19일 주택산업연구원에 따르면 주택사업자를 대상으로 조사한 5월 전국 주택사업경기 전망지수는 전월 대비 13.9포인트 오른 77.6으로 집계됐다. 지수는 상승했지만 기준선인 100에는 여전히 미치지 못했다. 전망지수가 100을 넘으면 경기를 긍정적으로 보는 사업자가 많다는 의미이고, 100 아래면 부정 전망이 우세하다는 뜻이다. 전국 지수와 달리 수도권 분위기는 오히려 악화했다. 수도권 전망지수는 72.9로 전월보다 5.3포인트 하락했다. 경기 지역이 68.4로 8.5포인트 떨어지며 가장 큰 낙폭을 기록했고 서울은 82.5로 5.3포인트, 인천은 67.8로 2.2포인트 각각 낮아졌다. 업계에서는 최근 주택담보대출 금리 상승과 세제 불확실성이 수도권 시장 심리를 위축시킨 것으로 보고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된 데 이어 비거주 1주택자 과세 강화 논의까지 이어지면서 매수·매도 모두 관망세가 짙어졌다는 분석이다. 여기에 중동 전쟁 장기화에 따른 국제 유가와 원자재 가격 불안도 부담 요인으로 꼽힌다. 공사비 상승 우려가 커지면서 사업 수익성 전망이 악화했고 건설사들의 신규 사업 추진 심리에도 영향을 미쳤다는 평가다. 반면 비수도권은 상대적으로 분위기가 살아났다. 비수도권 전망지수는 78.6으로 전월 대비 18.0포인트 상승했다. 광역시는 82.8로 20.0포인트, 도지역은 75.4로 16.3포인트 각각 올랐다. 지역별로는 울산이 84.6으로 25.8포인트 상승했고 대전은 86.6으로 25.5포인트 올랐다. 광주(76.4)는 23.5포인트, 대구(86.3)는 18.2포인트, 세종(92.3)은 17.3포인트 각각 상승했다. 도지역에서는 충북이 75.0으로 29.6포인트 올라 가장 큰 개선 폭을 기록했다. 이어 경남(90.9) 29.4포인트, 강원(80.0) 21.7포인트, 전북(81.8) 20.3포인트, 경북(84.6) 18.0포인트 순으로 상승했다. 특히 울산과 경남 등 부울경 지역에서는 조선·자동차 업황 회복이 주택시장 기대감으로 이어졌다는 분석이 나온다. 산업단지와 제조업 경기 개선으로 지역 고용과 소득 여건이 나아지면서 거래량 증가 기대도 함께 커졌다는 것이다. 자금 조달 여건 전망은 다소 개선됐다. 전국 자금조달지수는 73.0으로 전월 대비 6.9포인트 상승했다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증료 할인과 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 특례 연장 조치 등이 일부 영향을 준 것으로 풀이된다. 반면 자재수급 전망은 악화했다. 자재수급지수는 전월 대비 12.5포인트 하락한 67.1로 조사됐다. 중동 정세 불안이 장기화하면서 건설 자재 조달과 공사비 부담 우려가 다시 커진 영향이다. 시장에서는 당분간 수도권과 지방의 흐름 차별화가 이어질 가능성에 무게를 두고 있다. 수도권은 대출 규제와 세제 변수에 민감하게 반응하는 반면 지방은 지역 산업 경기와 공급 여건에 따라 제한적인 회복 흐름이 나타날 수 있다는 분석이다.2026-05-19 12:15:07
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양도세 중과 재개 직후 서울 집값 급등…강남도 12주 만에 반등 [경제일보] 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 종료된 직후 서울 아파트 시장의 상승세가 한층 가팔라졌다. 강남권 재건축 단지를 중심으로 급매물이 빠르게 소화된 데 이어 비강남권까지 매수세가 확산하면서 서울 전역이 다시 상승 흐름으로 돌아섰다. 매매 물건 감소와 전세 물량 부족이 겹치며 전셋값 상승폭도 10년 반 만에 최고 수준까지 커졌다. 16일 한국부동산원이 발표한 5월 둘째 주(11일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.28% 올랐다. 직전 주 상승률인 0.15%와 비교하면 오름폭이 0.13%포인트 확대됐다. 서울 아파트값은 최근 3주 동안 0.14~0.15% 수준에서 움직였지만 이번 주 들어 상승 강도가 뚜렷하게 커졌다. 올해 1월 넷째 주 이후 가장 높은 상승률이다. 그동안 하락 흐름을 이어오던 강남구도 반등했다. 강남구는 이번 주 0.19% 상승하며 12주 만에 다시 오름세로 돌아섰다. 서초구는 0.17%, 송파구는 0.35% 상승했다. 서울 25개 자치구 전체가 상승 전환한 것은 지난 2월 이후 처음이다. 시장에서는 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 강남권 급매물이 빠르게 거래된 영향이 컸다고 보고 있다. 송파구에서 먼저 나타난 급매 소진 흐름이 강남권 전반으로 퍼졌고 이후에는 추가 매물이 많지 않았다는 분석이다. 비강남권 상승세는 더 강했다. 성북구는 종암·돈암동 대단지를 중심으로 가격이 뛰며 0.54% 상승했다. 통계 작성 이후 가장 높은 상승률이다. 서대문구 역시 0.45% 오르며 2014년 이후 최고 상승폭을 기록했다. 강서구(0.39%), 종로구(0.36%), 동대문구(0.33%), 강북구(0.33%), 구로구(0.33%) 등 중저가 아파트 비중이 높은 지역에서도 상승 흐름이 이어졌다. 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 실수요가 이동한 결과라는 해석이 나온다. 경기 지역 아파트값은 전주 0.07%에서 이번 주 0.11%로 상승폭이 확대됐다. 안양시 동안구는 0.69%, 광명시는 0.67%, 성남시 분당구는 0.43% 상승했다. 과천시도 12주 만에 다시 상승 전환했다. 전세시장 분위기도 심상치 않다. 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.28% 올라 2015년 11월 이후 약 10년 6개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 성북구 전셋값은 0.51% 오르며 2013년 이후 최고 상승폭을 나타냈고 송파구(0.50%), 성동구(0.40%), 강북구(0.40%), 광진구(0.37%) 등도 높은 상승률을 보였다. 업계에서는 매물 감소와 전세 불안이 동시에 이어지며 시장 긴장감이 커지고 있다고 보고 있다. 양도세 부담 확대 이후 다주택자들이 매도 대신 보유 전략으로 선회했고 전셋값 상승에 부담을 느낀 실수요층이 매수 시장으로 이동하고 있다는 것이다. 한 부동산업계 관계자는 “급매가 대부분 정리된 이후에는 시장에 나오는 물건 자체가 크게 줄었다”며 “전세가격 상승까지 겹치면서 실수요자들의 매수 문의도 다시 늘어나는 상황”이라고 말했다.2026-05-16 06:00:00
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구윤철 부총리 "공급 시계 앞당긴다"…태릉CC·과천경마장 2029년 착공 추진 [경제일보] 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관이 태릉 골프장과 과천 경마장, 방첩사 부지 등 주요 공공택지 공급 일정을 1년 앞당기겠다고 밝혔다. 정부가 서울·수도권 공급 확대에 다시 속도를 내는 모습이지만 현장에서는 문화재와 교통, 도시계획 문제 등 복합 변수가 여전히 남아 있는 상황이다. 구 부총리는 15일 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에서 “발표된 계획이 실제 주거 공급으로 이어질 수 있도록 실행 단계를 최대한 압축하고 있다”며 “과천 경마장과 방첩사, 태릉CC 부지는 2029년 착공을 목표로 추진하겠다”고 말했다. 정부는 강서 군부지와 노후 공공청사 복합개발 사업 약 2900가구 규모 공급 계획도 예비타당성조사 면제 절차 등을 거쳐 2027년 착공에 들어간다는 방침이다. 단기 공급 확대 방안도 함께 검토 중이다. 오피스텔과 비아파트를 포함한 입주 가능 주택 공급 확대 방안을 논의되고 있으며 실수요자 중심 공급을 통해 시장 불안을 줄이겠다는 입장이다. 이날 회의에서는 주택시장 동향과 가계부채 관리, 부동산 불법행위 대응 방안도 함께 논의됐다. 정부는 다주택자 양도소득세 중과 재개 이후 시장 변동성을 면밀히 관리하겠다는 방침도 재확인했다. 구 부총리는 “시장 불안이 확산되지 않도록 모든 가용 수단을 총동원해 대응하겠다”며 “부동산 시장과 금융의 절연은 더욱 빈틈없이 추진하고 있다”고 말했다. 금융권 대출 점검도 강화된다. 기존에는 개인 임대사업자와 일부 고액 대출 중심으로 점검이 이뤄졌지만 앞으로는 법인사업자와 모든 주택담보 사업자대출, 소액대출까지 관리 범위가 확대된다. 다만 정부가 제시한 공급 일정이 실제 사업 속도로 이어질 수 있을지에 대해선 여전히 신중한 분위기가 이어진다. 핵심 공급지 상당수가 복잡한 이해관계와 규제 문제를 안고 있기 때문이다. 대표적으로 용산국제업무지구는 업무 기능과 주거 기능 간 충돌 문제가 여전히 남아 있다. 정부는 용산 일대 1만가구 이상 공급 계획을 제시했지만 대규모 주거 공급을 위해선 학교와 교통, 기반시설 재설계가 불가피하다는 지적이 나온다. 태릉CC 부지도 변수에서 자유롭지 않다. 약 6800가구 공급 계획을 추진 중이지만 조선왕릉 인접 지역이라는 특성상 경관 훼손 논란과 세계유산 영향평가 문제가 반복적으로 거론된다. 과천 경마장 부지는 한국마사회와 지역 주민 반발, 교통 인프라 부담 등이 동시에 얽혀 있다. 대체 부지 확보와 이전 비용 문제까지 남아 있어 단기간 해결이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 정부가 속도전 카드로 내세운 노후 공공청사 복합개발 역시 한계가 있어 보인다. 국·공유지를 활용한 공급 특성상 원룸이나 오피스텔 중심 공급이 많아 실수요자 선호와 괴리가 있다는 이유다. 업계에서는 공급 물량 자체보다 실제 착공과 입주까지 이어지는 실행력이 중요하다는 시각이 나온다. 도시계획 변경과 교통·교육 인프라 확충, 주민 의견 조율 등을 얼마나 현실적으로 풀어내느냐가 사업 속도를 좌우할 핵심 변수라는 평가다.2026-05-15 09:07:19
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양도세 중과 재시행 후 서울 매물 2800건 증발…거래 절벽 우려 커진다 [경제일보] 다주택자 양도소득세 중과 제도가 다시 시행되자 서울 아파트 시장에서 매물 감소 흐름이 빠르게 나타나고 있다. 중과 유예 종료 직전까지 급매물 위주로 거래가 이뤄졌지만 제도 시행 이후에는 집주인들이 매물을 거둬들이며 다시 관망세로 돌아서는 분위기다. 시장에서는 거래 감소와 함께 매물 잠김 현상이 재현될 가능성도 제기된다. 12일 부동산 플랫폼 아실 기준 지난 11일 서울 아파트 매물은 6만5682건으로 집계됐다. 이는 양도세 중과 유예 관련 마지막 토지거래허가 신청을 받았던 지난 9일(6만8495건)과 비교해 이틀 만에 2813건 감소한 수치다. 서울 아파트 매물은 이미 이달 초부터 감소 흐름이 뚜렷했다. 지난 7일에는 6만9554건으로 내려오며 다시 6만건대로 진입했다. 올해 3월 21일 8만80건까지 증가했던 매물은 이후 빠르게 줄어드는 흐름을 보였다. 시장에서는 다주택자들이 중과 시행 전 마지막 처분 시점을 활용해 급매물을 상당 부분 소화한 뒤 남은 물건은 다시 회수하고 있다는 분석이 나온다. 세 부담이 크게 높아진 상황에서 무리하게 매도에 나설 유인이 줄어들었다는 것이다. 강남권에서도 매물 감소 흐름이 이어지고 있다. 최근까지 급매물이 다수 나왔던 송파·서초·강남 등 주요 지역에서도 추가 매물 출회가 둔화되는 분위기다. 시장에서는 양도세 부담뿐 아니라 향후 세제 개편 가능성까지 겹치면서 집주인들의 관망 심리가 강해졌다는 해석이 나온다. 과거 사례처럼 거래 감소와 가격 상승 압력이 동시에 나타날 수 있다는 우려도 제기된다. 실제로 지난 2018년 다주택자 양도세 중과 시행과 2021년 중과세율 강화 당시에도 서울 주요 지역에서는 매물 잠김 현상이 나타난 바 있다. 정부는 현재 시장 상황이 과거와는 다르다고 보고 있다. 금리 수준과 대출 규제, 토지거래허가구역 지정, 공급 확대 정책 등이 함께 작동하고 있어 단순히 양도세 중과만으로 시장 방향이 결정되지는 않을 것이라는 설명이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 10일 SNS를 통해 “양도세 중과 여부는 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐”이라며 “집값이 내릴 것으로 판단되면 누가 말려도 매물을 내놓고 오를 것 같으면 매물을 거둬들이는 것이 자산시장의 기본 속성”이라고 밝혔다. 김 장관은 또 비거주 1주택자에 대한 토지거래허가제 예외 적용 가능성과 임대사업자 세제 혜택 적정성 검토 방침도 언급했다. 정부는 실거주 의무와 거래 규제 일부를 조정해 시장에 매물이 나올 수 있는 여건을 마련하겠다는 입장이다. 하지만 실제 거래 활성화 효과는 제한적일 수 있다는 전망도 적지 않다. 세 부담이 커진 상황에서 집값 상승 기대감까지 유지될 경우 집주인들이 쉽게 매도에 나서지 않을 가능성이 크기 때문이다. 특히 급매물이 상당 부분 소화된 이후에는 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아서면서 거래량 자체가 줄어드는 흐름이 나타날 수 있다는 분석도 이어진다. 부동산업계에서는 당분간 시장 방향성이 세제 개편과 금리 흐름에 크게 좌우될 것으로 보고 있다. 매물 감소가 단기적으로는 가격 하방을 지지할 수 있지만 거래 자체가 위축될 경우 시장 경직성이 더 커질 것이란 평가다.2026-05-12 11:02:31
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김윤덕 "양도세 중과, 국민주권정부는 다르다"…부동산 불로소득 구조 바꿀까? [경제일보] 김윤덕 국토교통부 장관이 다주택자 양도소득세 중과 재개를 둘러싼 시장의 ‘매물 잠김’ 우려에 대해 정면으로 반박했다. 양도세 중과가 다시 시행되면 다주택자들이 세 부담을 피하기 위해 매도를 미루고, 이로 인해 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있다는 지적이 커지는 가운데 김 장관은 “국민주권정부는 다를 것이고 다를 수밖에 없다”고 강조했다. 김 장관은 10일 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 올린 글에서 “양도세 중과 재개 후 매물 잠김 우려의 목소리가 크다”면서도 “금융, 세제, 공급 등 경제적 유인 구조를 전면 재설계해 부동산 불로소득에 기대는 경제구조에서 생산적 경제구조로의 대전환을 만들어 내겠다”고 말했다. 단순히 세율을 높이는 데 그치지 않고 부동산을 통한 초과이익 기대 자체를 낮추는 방향으로 시장 구조를 바꾸겠다는 의미다. 정부가 한시적으로 운영해온 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 전날 종료됐다. 이에 따라 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에게 양도세 중과가 다시 적용된다. 현행 제도상 조정대상지역에서 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 중과세율을 더해 세금을 부담해야 한다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가된다. 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 김 장관의 이번 게시글은 이 같은 제도 재개에 따른 시장 불안을 진화하려는 성격이 강하다. 부동산 시장에서는 양도세 중과가 다주택자의 매도 유인을 높이기보다 오히려 매물을 거둬들이게 만들 수 있다는 우려가 꾸준히 제기돼 왔다. 세금 부담이 지나치게 커지면 집주인이 ‘팔고 세금을 내느니 보유하겠다’고 판단할 가능성이 있어서다. 특히 서울 강남·용산 등 핵심입지는 향후 가격 상승 기대가 남아 있는 지역에서는 양도세 부담이 매도 결정을 늦추는 요인이 될 수 있다. 김 장관은 그러나 양도세 중과 하나만으로 시장을 보지 않겠다는 점을 강조했다. 그는 “정부는 출범 3개월 만에 수도권 135만호 공급대책을 발표한 데 이어, 지난 1월 29일에는 그 후속으로 우량 입지 중심 6만호 공급방안을 발표했다”고 밝혔다. 과천, 태릉 등 주요 주택 공급 사업에 대해서도 “그 어느 때보다 빠르게 추진될 수 있도록 부처 간 칸막이를 허물고 범정부적 역량을 더 강하게 결집해가고 있다”고 했다. 김 장관의 메시지는 분명하다. 다주택자에게 세 부담을 높이는 동시에 실수요자가 원하는 지역에 공급을 늘려 가격 기대를 낮추겠다는 것이다. 양도세 중과가 보유와 매각의 손익 구조를 바꾸는 장치라면 공급 확대는 장기 가격 기대를 낮추는 장치다. 두 정책이 함께 작동해야 매물 잠김 우려를 줄일 수 있다는 판단이 깔린 것으로 풀이된다. 금융 규제도 김 장관이 강조한 부분이다. 그는 강력한 금융규제와 토지거래허가구역 지정 등 고강도 시장 안정화 조치를 시행하고 있다며 “앞으로 2026년 가계대출 증가율은 1.5% 이내에서, 2030년까지 GDP 대비 가계대출 비중은 80% 수준에서 관리될 것”이라고 밝혔다. 부동산 가격 상승의 연료가 됐던 과도한 신용 팽창을 억제하겠다는 취지다. 이는 부동산 시장을 세금만으로 잡지 않겠다는 정부의 정책 방향을 보여준다. 대출 증가율을 낮게 묶고 토지거래허가구역을 통해 투기적 거래를 차단하며 공급을 확대해 가격 상승 기대를 누그러뜨리겠다는 구상이다. 김 장관이 말한 ‘경제적 유인 구조의 전면 재설계’는 세제와 금융, 공급을 동시에 움직이겠다는 뜻으로 해석된다. 불법·탈법 거래에 대한 경고도 이어졌다. 김 장관은 “부동산 거래 과정에서 편법 증여, 허위 거래 신고 등 시장 질서를 해치는 불법·탈법 행위가 없었는지 총리실, 국세청, 금감원 등과 협력해 점검과 조사를 더욱 강화해 나가겠다”고 밝혔다. 양도세 중과 재개 이후 거래가 위축되는 과정에서 우회 증여, 다운계약, 명의신탁 등 편법 거래가 늘어날 가능성을 차단하겠다는 메시지다. 김 장관은 제도 보완 가능성도 열어뒀다. 그는 “매도 기회의 형평성 관점에서 비거주 1주택자 등에 대한 토지거래허가 예외 방안을 검토할 예정”이라고 했다. 또 “재경부를 중심으로 조세 형평성 관점에서 임대사업자에게 주어지는 영구적 양도세 감면 혜택의 적정성에 대해서도 살펴볼 것”이라고 밝혔다. 투기 억제라는 큰 방향은 유지하되, 제도 적용 과정에서 형평성 문제가 생길 수 있는 부분은 조정하겠다는 뜻이다. 전문가들은 이번 정부의 양도세 중과 재개에 대한 시장 영향은 단기와 중장기로 나눠볼 필요가 있다고 말한다. 단기적으로는 거래 위축 가능성이 크다. 양도세 중과 유예 종료 전 절세 매물이 일부 출회됐다면 중과 재개 이후에는 매도자와 매수자 모두 관망세로 돌아설 수 있다. 매도자는 세 부담 때문에 매각을 늦추고, 매수자는 정책 효과를 지켜보며 가격 조정을 기다릴 수 있다. 이 경우 거래량은 줄고 가격은 제한적으로 움직이는 경직적 장세가 나타날 가능성이 있다. 반면 중장기적으로는 정부의 공급 속도와 금융 규제의 정밀성이 관건이다. 실수요자가 선호하는 지역에 실제 입주 가능한 물량이 빠르게 늘어나면 가격 상승 기대는 낮아질 수 있다. 대출 규제가 투기 수요를 정확히 겨냥하고 실수요자의 내 집 마련 통로를 과도하게 막지 않는다면 시장 안정 효과도 기대할 수 있다. 그러나 공급이 늦어지고 전세가격이 계속 오르면 양도세 중과는 매물 감소만 부각시키는 정책으로 비칠 수 있다. 한 부동산 전문가는 “특히 서울 핵심권역과 수도권 외곽의 반응은 다를 수 있다”며 “강남권, 용산, 마포·성동 등 선호 지역에서는 보유 기대수익이 높아 매물 잠김이 더 강하게 나타날 수 있는 반면 가격 상승 기대가 약하고 대출 부담이 큰 지역에서는 일부 매도 압력이 커질 수 있다”고 말했다. 같은 세제가 적용돼도 지역별 수급과 기대심리에 따라 시장 반응은 달라질 수밖에 없다는 것이다. 김 장관은 게시글에서 “양도세 중과 여부는 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐”이라고 했다. 정부가 양도세 중과를 부동산 시장 안정의 단독 처방으로 보지 않는다점을 드러낸 것이다. 세금, 대출, 공급, 단속, 제도 보완을 함께 묶어 부동산 시장의 기대수익 구조를 바꾸겠다는 입장을 나타냈다는 해석이 우세하다. 부동산 업계에서는 김 장관의 이번 게시글은 단순한 해명문이 아니라 양도세 중과 재개를 둘러싼 시장의 불안을 향해 정부가 내놓은 정책 선언문에 가깝다고 해석한다. 한 업계관계자는 “이제 남은 과제는 그 선언을 시장의 숫자로 증명하는 일”이라며 “매물은 얼마나 줄거나 늘어날지, 거래량은 얼마나 버틸지, 전세가격은 안정될지, 공급대책은 실제 속도를 낼지에 따라 이번 양도세 중과 재개의 성패가 갈릴 전망”이라고 내다봤다.2026-05-10 14:17:48
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![[기자수첩] 양도세 중과 앞둔 부동산 시장, 집주인은 관망하고 세입자는 불안하다](https://image.ajunews.com//content/image/2026/05/10/20260510094500728137.jpg)
양도세 중과 앞둔 부동산 시장, 집주인은 관망하고 세입자는 불안하다 [경제일보] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 서울 부동산 시장의 분위기가 묘하다. 현장에서는 집을 내놓기보다 조금 더 지켜보겠다는 분위기가 짙어지고 있다. 문제는 이런 흐름이 단순한 거래 감소에서 끝나지 않는다는 점이다. 시장이 얼어붙기 시작하면 가장 먼저 흔들리는 곳은 늘 전월세시장이다. 정부가 기대한 그림은 비교적 명확했다. 세 부담이 커지기 전에 다주택자 매물이 시장에 나오고 공급이 늘면서 시장도 안정될 것이라는 논리였다. 실제로 봄 들어 일부 급매물이 출회되며 거래가 잠시 살아나는 듯한 분위기도 있었다. 하지만 오래가지 않았다. 급매물은 빠르게 소화됐고 서울 아파트 매매 물건 수는 다시 6만건대로 내려왔다. 분위기를 바꾼 것은 결국 불확실성이다. 양도세 중과 재개뿐 아니라 추가 세제 개편 가능성까지 거론되면서 다주택자들은 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다. 지금 집을 팔았다가 몇 달 뒤 세제 방향이 또 달라질 수 있다는 생각이 시장에 퍼져 있다. 정책 변화 가능성이 커질수록 시장에서는 매도와 매수 모두 늦춰지는 흐름이 나타난다. 문제는 이런 흐름이 전월세시장까지 이어진다는 점이다. 집을 팔지 않겠다는 선택은 결국 임대 물건 감소로 연결된다. 집주인들이 직접 거주를 택하거나 증여로 방향을 돌리면 시장에 남는 전세 물건은 더 줄어든다. 최근 전세시장에서 조건에 맞는 집을 찾기 어려워졌다는 반응이 이어지는 이유도 여기에 있다. 전세시장은 원래 시장 변화에 가장 먼저 반응하는 곳이다. 매매시장이 막히면 수요는 사라지지 않고 임대시장으로 이동한다. 집 구매를 미룬 사람들은 전세시장으로 향한다. 그런데 공급은 충분하지 않다. 새 아파트 입주 물량은 줄고 기존 임대 물건도 감소하고 있다. 시장의 압력이 자연스럽게 전세시장으로 몰릴 수밖에 없는 구조다. 최근 서울을 떠나 경기도로 이동하는 인구가 다시 늘어난 것도 같은 흐름으로 읽힌다. 수원과 용인, 성남, 고양처럼 서울 접근성이 좋은 지역으로 이동이 몰리고 있다. 단순한 생활권 이동이라기보다 서울에서 주거비를 감당하기 어려워진 사람들이 밀려나는 모습에 가깝다. 일각에서는 서울 집값보다 더 무거운 것은 전세 보증금이라는 말까지 나온다. 물론 정부 입장에서도 시장을 그대로 둘 수만은 없었을 것이다. 다주택 투기 수요를 억제해야 한다는 요구도 적지 않았다. 하지만 시장은 정책 의도대로만 움직이지 않는다. 거래를 억누르면 시장이 잠시 조용해질 수는 있다. 그러나 거래 감소가 곧 시장 안정으로 이어지는 것은 아니다. 더 우려스러운 것은 공급 전망까지 밝지 않다는 점이다. 공사비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 착공 감소 흐름이 이어지면서 몇 년 뒤 공급 부족 가능성을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 공급 불안 심리가 커질수록 집주인들의 관망 분위기 역시 더 강해질 가능성이 크다. 결국 지금 시장에 필요한 것은 추가 규제 경쟁이 아니다. 시장이 예측 가능하게 움직일 수 있다는 신호다. 세금 정책이 어떻게 바뀔지, 공급은 실제 얼마나 이뤄질지, 임대시장은 어떻게 안정시킬지에 대한 방향성을 명확히 보여줘야 한다. 그래야 집주인도 세입자도 움직일 수 있다. 다주택자 규제 자체를 부정하기는 어렵다. 다만 지금 나타나는 신호 역시 함께 볼 필요는 있다. 시장은 거래량보다 실제 체감 불안에 더 민감하게 반응한다. 지금 서울 부동산 시장에서 커지는 것은 집값보다 ‘살 집을 구할 수 있느냐’에 대한 불안이다.2026-05-10 09:45:22
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