2026.05.28 목요일
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대형 건설사, 올해 공급 14만 가구…'수도권 집중' 속 지방 분양은 선별 대응 [이코노믹데일리] 공사비 상승과 미분양 부담이 겹치면서 대형 건설사들의 분양 전략이 수도권 중심으로 재편되는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 올해 아파트 공급 규모는 지난해와 비슷한 수준이지만 사업지는 서울과 수도권에 집중되는 모습이다. 지방 분양 시장의 불확실성이 커지자 건설사들이 사업 위험을 줄이기 위해 공급 지역을 선별하는 분위기다. 8일 건설업계에 따르면 국내 10대 건설사의 올해 아파트 공급 예정 물량은 약 13만8000가구로 집계됐다. 지난해와 비슷한 규모다. 다만 공급 예정 사업지 상당수가 서울과 수도권에 집중돼 있다는 점이 특징이다. 수도권은 분양 속도가 빠르고 미분양 발생 가능성이 상대적으로 낮다. 시장 변동성이 커진 상황에서 건설사들이 안정적인 사업지를 선택하는 전략을 택하고 있다는 분석이다. 특히 서울 주요 정비사업 단지는 고강도 대출 규제가 이어지는 상황에서도 청약 경쟁률이 높게 나타나며 수요를 입증해 왔다. 재건축·재개발 사업지의 경우 조합과 시행사의 사업 추진 의지도 강한 편이다. 인허가 절차가 일정 수준 진행된 사업지에서는 분양 일정이 크게 지연될 가능성 역시 크지 않다는 평가다. 이런 점이 건설사들이 수도권 정비사업을 중심으로 공급 계획을 세우는 이유로 꼽힌다. 건설사별 공급 계획을 보면 포스코이앤씨가 가장 많은 물량을 준비하고 있다. 올해 공급 예정 물량은 약 2만2438가구다. 총 24개 사업지 가운데 14곳이 수도권에 위치한다. 주요 사업지로는 신반포21차 재건축과 고양 풍동 A3-1·2블록, 문래 진주아파트 재건축, 송도 G5블록 등이 포함돼 있다. 현대건설 역시 수도권 중심 공급 전략을 유지하고 있다. 올해 13개 사업장에서 약 1만3750가구 공급을 목표로 잡았다. 반포 일대 재건축 사업인 ‘디에이치 반포 클래스트’를 비롯해 평택 고덕지구와 인천 산곡6구역 등이 주요 사업이다. 대우건설은 약 1만8536가구 공급을 계획하고 있다. 서울에서는 흑석·장위·신림·신길·노량진 등 정비사업이 포함됐다. 인천 검단신도시와 운서에서도 신규 분양이 예정돼 있다. 지방 사업은 거제와 청주, 천안 등 일부 지역에 한정된 모습이다. 사업지를 선별적으로 선택하는 전략이 나타난다. 롯데건설도 1만가구 이상 공급을 목표로 하고 있다. 용산 이촌 현대아파트 재건축과 경기 광주 쌍령공원, 화성 향남지구 등이 주요 사업지로 거론된다. 이 역시 수도권 정비사업과 택지개발 사업이 공급 계획의 중심을 이루는 구조다. 건설업계에서는 수도권 신규 아파트 수요는 여전히 안정적인 편이라는 평가가 많다. 신규 주택 선호가 이어지면서 입지 경쟁력이 높은 사업지는 분양가 상승에도 청약 수요가 꾸준히 유지되는 모양새다. 일각에서는 분양 사업 환경이 낙관적인 상황은 아니라는 지적도 있다. 최근 몇 년 동안 공사비가 빠르게 상승하면서 사업 수익 구조에 부담이 커졌기 때문이다. 여기에 금융 규제가 이어지면서 분양 시장의 불확실성도 남아 있다. 실제로 지방 분양 시장의 상황은 수도권과 대비된다. 미분양 부담이 빠르게 커지면서 사업 추진 위험이 높아진 상황이다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 준공 후 미분양 주택은 2만9166가구로 집계됐다. 이 가운데 85.1%가 비수도권에 집중돼 있다. 부산과 울산 등 일부 지역을 제외하면 지방 분양 시장의 수익성을 확보하기 어렵다는 평가도 적지 않다. 분양이 지연될 경우 금융 비용 부담이 커지는 점도 건설사들이 사업 추진에 신중한 이유다. 지방 사업은 시장 상황을 지켜보며 속도를 조절하는 전략이 이어질 가능성이 높다는 전망이 나온다. 건설업계 관계자는 “서울과 수도권 정비사업은 공사비 부담이 커도 분양가와 수요로 일정 부분 흡수가 가능하다”며 “지방에서는 미분양 위험이 커 시장 상황을 지켜보자는 분위기가 강하다”고 말했다.2026-01-08 09:00:52
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미분양·공사비·규제 삼중 압박…건설사 신용등급 하방 리스크 커졌다 [이코노믹데일리]주택 경기 침체가 장기화되는 가운데 미분양 증가와 공사비 부담까지 겹치면서 건설업계의 신용 리스크가 빠르게 커지고 있다. 신용평가사들은 올해 건설사 신용등급에 대해 일제히 ‘부정적’ 전망을 내놓으며 업황 부진이 재무 안정성 전반을 압박하고 있다고 진단했다. 6일 국내 3대 신용평가사에 따르면 한국신용평가와 나이스신용평가는 올해 건설업의 신용도 전망은 부정적이라고 평가됐다. 한국기업평가는 사업 환경을 ‘비우호적’·등급 전망을 ‘부정적’이라고 판단했다. 권준성 나이스신용평가 책임연구원은 “건설 투자는 업황 악화로 지난 2024년 2분기 이후 하락 추세를 보여 왔다”며 “작년 들어서는 분기 평균 10%를 웃도는 큰 감소 폭을 나타냈다”고 설명했다. 이어 “착공과 기성 감소, 고물가 여파로 올해에도 업황 부진이 이어질 가능성이 크다”며 “대출 규제 강화와 시장 불확실성으로 주거용 부동산의 수요·공급이 동시에 위축되면서 민간 중심의 주택 경기 침체가 지속될 것이다”라고 진단했다. 업황 부진에 따른 구조조정 신호는 이미 곳곳에서 감지되고 있다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 지난해 말 기준 폐업한 건설사는 총 3622곳으로 집계됐다. 이 가운데 종합건설사는 674곳으로, 전년 동기보다 33곳 늘며 2005년 통계 집계 이후 최대치를 기록했다. 공사비 상승과 미분양 누적이 영세·중견 건설사의 존속 가능성을 빠르게 잠식하고 있다는 분석이다. 문제는 지방 부동산 시장 침체가 장기화되는 상황에서 분양가 상승 압력까지 커지고 있다는 점이다. 자재 가격과 인건비 상승으로 분양 원가가 오르면서 지방 사업장이 많은 중견·중소 건설사일수록 미분양 부담이 시간이 지날수록 더 커질 수 있다는 우려가 나온다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 준공 후 미분양은 2만9166가구로 지난해보다 56.4% 급증했다. 이는 2012년 3월 이후 13년 8개월 만의 최대치다. 신규 분양 시장도 위축 흐름을 벗어나지 못하고 있다. 지난해 10월 말 기준 누적 민간 주택 분양 물량은 9만5000세대로 지난해 같은 기간보다 약 3만 가구 감소했다. 이재명 정부 출범 이후 대출 한도 축소와 토지거래허가구역 확대 등 규제 기조가 이어지면서 건설사들이 분양 시점을 미루고 있는 영향으로 평가된다. 공사비 상승 역시 수익성 회복을 제약하는 요인이다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 건설공사비지수는 132.45를 기록했다. 전년 동월 대비 1.71% 올랐으며 통계를 작성한 2000년 이후 처음으로 132를 돌파한 것이다. 김현 한국기업평가 수석연구원은 “건설사 미분양의 상당 부분을 차지하는 지방 분양 경기 저하가 지속되고 있다”며 “기반이 취약한 지역에서 고분양가로 사업이 진행될 경우 미분양이 장기간 잔존해 재무 부담을 가중시킬 수 있는 만큼 진행 사업의 분양 성과와 공사 미수금, 단기 유동성 대응 능력에 대한 점검이 중요하다”고 말했다.2026-01-06 09:47:49
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기준 마련 앞둔 선분양 제한 확대, 건설업계 영향은 [이코노믹데일리] 내년부터 공사 현장에서 근로자 사망 사고가 발생해 영업정지 처분을 받은 건설사는 아파트 선분양이 최대 2년간 제한될 전망이다. 정부가 부실시공에 한정해 적용해 온 선분양 제한 규정을 중대재해 발생 사례로까지 확대 적용하는 방안을 검토하고 있기 때문이다. 다만 구체적인 적용 기준은 아직 마련되지 않았다. 31일 국토교통부와 건설업계에 따르면 정부는 주택공급에 관한 규칙을 개정해 주택법 또는 건설산업기본법에 따라 영업정지 처분을 받은 건설사에 대해 선분양을 제한하는 방안을 논의 중이다. 현행 규정은 부실시공으로 영업정지를 받은 경우에만 선분양을 제한하고 있으나, 앞으로는 공사 현장에서 중대재해가 발생해 행정 처분을 받은 경우에도 같은 조치를 적용하는 방향이다. 다만 중대재해 발생 횟수나 사고 책임 범위 등 세부 기준은 아직 확정되지 않았다. 선분양 제한이 적용될 경우 주택 사업 추진 방식에도 변화가 불가피하다. 선분양 제도는 건설사가 분양 계약금과 중도금을 통해 공사비를 충당하는 방식으로 운영돼 왔다. 선분양이 제한되면 건설사는 자체 자금이나 금융권 대출을 통해 공사비를 조달해야 한다. 이에 따라 자금 부담이 커질 수 있으며, 사업 일정에도 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나온다. 건설업계에서는 선분양 가능 여부가 사업성 검토의 주요 요소로 작용하는 만큼, 제도 적용 범위와 시점이 중요하다는 의견이 제기된다. 한 업계 관계자는 “제도 변경 방향은 이해하고 있지만 구체적인 기준이 마련돼야 사업 계획을 세울 수 있다”고 말했다. 중대재해 발생 가능성은 건설 현장 전반에 걸쳐 존재하는 만큼, 제도 적용 여부에 따라 사업 추진에 대한 판단이 달라질 수 있다는 점도 거론된다. 특히 분양 일정과 금융 조달이 맞물린 주택 사업 특성상 선분양 제한 여부는 신규 사업 검토 과정에서 중요한 변수로 작용한다. 행정 처분에 대해 소송이 진행 중인 경우 적용 기준도 정리 과제로 남아 있다. 영업정지 처분에 대해 집행정지 결정이 내려진 상황에서 선분양 제한을 어떻게 적용할지, 사법 판단과 행정 조치의 관계를 어떻게 정리할지에 대한 기준은 아직 제시되지 않았다. 이에 따라 사업 일정이 조정되는 사례가 발생할 가능성도 있다. 정부는 제도 개정 과정에서 업계 의견을 수렴하겠다는 입장이다. 다만 현재로서는 제도 적용의 큰 방향만 제시된 상태로, 세부 기준과 절차는 향후 논의를 거쳐 마련될 예정이다. 건설업계는 제도 시행 시점과 적용 범위가 명확해질 필요가 있다는 입장을 보이고 있다.2025-12-31 08:12:16
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"수익보다 안전" 1군 건설사들 공공재개발로 집결…정비사업 공식 바뀐다 [이코노믹데일리] 대형 건설사들의 분양 성적에 따라 손익이 갈리던 민간 정비사업에서 한 발 물러나 자금 회수 안정성이 높은 공공재개발로 시선을 돌리고 있다. 이에 대형사들의 수주 방식이 ‘수익성 우선’에서 ‘생존과 현금 흐름’ 중심으로 방정식이 재편되고 있다는 목소리가 나온다. 11일 정비업계에 따르면 신길1구역 현장설명회에는 현대건설, 롯데건설, 포스코이앤씨 등 1군 건설사 3곳이 참석했다. 이들 건설사는 지난달 27일 공고 후 먼저 입찰 의향서를 제출한 바 있다. 신길1구역은 서울 영등포구 신길동 일대 6만334㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 45층, 14개 동, 1483가구를 짓는 대형 공공재개발 사업이다. 총사업비는 약 1조300억원이다. 이에 이번 수주 경쟁이 향후 공공재개발 시장의 방향성을 가늠할 시험대가 될 것이란 게 업계의 주된 전망이다. 신길1구역의 최종 입찰 마감일은 내달 23일이다. 대형사 참여가 늘어나면서 신길1구역을 비롯한 공공재개발 단지의 상품성은 빠르게 달라지기 시작했다. 특히 브랜드와 설계 경쟁이 본격화되는 모습이다. 경기 성남 신흥3구역은 3584가구 규모에 공사비만 1조2000억원을 넘는 민관 합동 재개발 사업이다. 대우건설은 이곳에 하이엔드 브랜드 ‘푸르지오 써밋’을 제안했다. 서울 성북구 성북1구역에는 우선협상대상자로 선정된 GS건설이 테라스하우스와 스카이 커뮤니티를 결합한 특화 설계를 제안했다. 단지에는 브랜드 ‘자이’가 적용될 예정이며 오는 20일 시공사 선정 총회를 앞두고 있다. 지난 4월에는 삼성물산이 장위8구역 공공재개발 최종 시공사로 선정됐다. 인근 장위9구역에서는 DL이앤씨와 현대건설이 컨소시엄을 구성해 시공권을 확보했다. 1군 건설사들이 공공재개발로 눈을 돌린 이유는 안정적인 자금 회수가 가능하기 때문이다. 민간 정비사업의 경우 시공사가 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 선 다음 분양 수입으로 공사비를 충당하는 구조로 진행된다. 분양 시장이 위축되면 금융 비용과 미회수 위험이 시공사에 전가되는 리스크가 있는 것이다. 이와 달리 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 사업 시행을 담당하고 자금을 조달한다. 시공사에게는 공사 진행률에 따라 기성금이 지급된다. 분양 성적과 관계없어 안정적으로 매출을 확보할 수 있는 것이다. 한 정비업계 관계자는 “공공재개발 확대는 단기 수익보다는 중·장기 생존 전략으로 보인다”라며 “수익률은 낮아도 재무 부담이 적어 불확실성이 큰 현재 시장 환경에서 현실적인 선택지가 됐다”고 분석했다. 일각에서는 고수익·고위험 구조에서 벗어나 공공의 안정성과 대형사의 브랜드 경쟁력이 결합된 새로운 수주 환경이 자리 잡고 있다는 평가도 이어졌다. 조합과 조합원으로서는 사업 속도가 빨라지고 단지 가치 상승을 기대할 수 있다는 점에서 호응이 크다. 공인중개업소 관계자는 “대형사들이 들어오면서 공공재개발 단지의 상품성이 눈에 띄게 달라지고 있다”며 “과거 공공사업 이미지와는 결이 달라졌고 만족도도 함께 높아진 분위기다”고 말했다.2025-12-11 10:17:47
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